不動産投資に不慣れな方は「利回りが高ければ収益性も高い」と考えがちです。しかし、その考えは必ずしも正しいとはいえません。
なぜなら、利回りには様々な種類があり、空室状況や諸経費などを考慮せずに、大まかな目安として利用されているケースもあるからです。さらに、表面的な利回りは高いけれど後々出費がかさむ、あるいは売却に困るといったリスクを伴う物件も少なくありません。
この記事では、投資用マンションの利回りの種類や計算方法から、平均相場、注意点まで一通り解説しています。投資用マンションの利回りを正しく理解して、投資の収益性を最大限に高めたい方は、ぜひ参考にしてください。
投資用マンションの利回りの計算方法
不動産投資における「利回り」とは、投資資金に対する年間（1年単位）の収益性を知るための数値です。ただし、投資用マンションの利回りの計算方法は複数あるので、混同しないように注意しましょう。
利回りの主な計算方法は以下の3種類です。
- 想定利回り
- 表面利回り（グロス利回り）
- 実質利回り（ネット利回り）
想定利回り
「想定利回り」とは、「満室の状態」を想定した収益性の計算方法です。
想定利回りの計算式は、以下の通りになります。
「想定利回り（%）」=「年間の総収入（満室状態）」÷「物件購入費」×100
想定利回りは、あくまでも満室という仮定のもとで計算した数値です。実際には、空室状況を考慮しないと正確な利回りは把握できません。
ちなみに、現時点の空室状況を反映した利回りは「現行利回り」と言います。
現行利回りの計算式は以下の通りです。
「現行利回り（%）」=「年間の総収入（実際の収入）」÷「物件購入費」×100
投資用マンションを選ぶ場合、個々の物件の空室リスクまで逐一調べ上げるのは大変な作業です。そのため、満室状態（空室率0%）で算出された「想定利回り」を物件選びの目安にするのは合理的と言えます。
ある程度物件を絞り込んだ後は、空室状況を反映した「現行利回り」で比較検討すべきでしょう。
表面利回り（グロス利回り）
「表面利回り（グロス利回り）」とは、投資物件から得られる「収入」だけを考慮して、収益性を計算する方法です。
「支出」は計算に入れないため、実際の利回りは、表面利回りの数値よりも低くなる点に注意しましょう。
表面利回りの計算式は以下の通りです。
「表面利回り（%）」=「年間の総収入」÷「物件購入費」×100
なお、広告媒体に掲載されている数値は、主に「想定利回り（満室状態）」で算出された「表面利回り」になります。
表面利回りの場合は、空室分の収入減や諸経費のマイナスが考慮されていません。広告に掲載されている利回りの数値は、実際よりも高いことがほとんどなので、あくまでも目安と捉えておきましょう。
実質利回り（ネット利回り）
「実質利回り（ネット利回り）」とは、投資物件から得られる「収入」だけでなく、維持管理費や税金などの「支出」も考慮した収益性の計算方法です。
文字通り実質的な利回りと言えるでしょう。
実質利回りの計算式は以下の通りです。
「実質利回り（%）」=「年間の総収入-諸経費」÷「物件購入費+購入時の経費」×100
ちなみに、「表面利回り」と「実質利回り」のそれぞれに、「想定利回り」と「現行利回り」があります。つまり、合計4種類の利回りがあることになります。
上記のうち、最も現状を反映しているのは「現行利回り（空室考慮）」で算出した「実質利回り（諸経費考慮）」です。
最終的に投資すべき物件を決定する際には、できる限り現実に即した利回りの数値を用いて検討しましょう。
表面利回りの平均相場は？
続いては、広告媒体などに掲載されることも多い「表面利回り」の平均相場を押さえておきましょう。相場の傾向をつかんでおくと、投資用マンションを選ぶ際に、何かと有益なはずです。
はじめに、投資種類別の利回り相場をご紹介します。
全国的な平均相場は以下の通りです。
- 1ルーム投資…約3%〜7%
- アパート/マンション1棟投資…約6%〜9%
- 戸建て投資…約8%〜15%
一般的には、購入費用が高価な新築物件よりも、比較的安価な中古物件のほうが利回りは高くなる傾向にあります。
都内駅近の投資用マンションの場合
まずは、投資用マンション（1ルーム）の利回りの全国平均と「都内」における相場を見ていきましょう。
築年数ごとの平均利回りは以下の表の通りです。
| エリア | 新築 | 築20年以内 | 築20年以上 |
|---|---|---|---|
| 全国平均 | 5.0% | 5.5% | 8.9% |
| 東京23区内 | 4.5% | 5.0% | 6.7% |
| 東京23区外 | 4.7% | 5.3% | 9.3% |
「東京23区内」の利回り相場が全国平均や23区外の相場よりも若干低いのは、建物そのものの購入費用が高いことが主な理由です。
築年数別の傾向を見ると、新築〜築20年以内の物件に関しては、利回りにそれほど大きな差はありません。一方、築20年以上の中古マンションの場合は、利回りにやや開きがあり、全体として高めな傾向にあります。
ただし、利回りの高さだけを基準にして物件を決めることは危険です。築20年以上ともなると、耐震基準やセキュリティ、ローンの組みやすさなど、様々な面で条件が不利になってきます。
地方の投資用マンションの場合
続いては、地方主要都市における投資用マンション（1ルーム）の利回り相場を見てみましょう。
築年数ごとの相場は以下の表の通りです。
| エリア | 新築 | 築20年以内 | 築20年以上 |
|---|---|---|---|
| 札幌市 | 5.7% | 6.5% | 12.6% |
| 仙台市 | 4.4% | 6.4% | 11.7% |
| 埼玉県都市部 | 5.0% | 5.5% | 9.6% |
| 千葉県都市部 | 5.6% | 6.1% | 11.3% |
| 名古屋市 | 5.1% | 5.7% | 10.7% |
| 京都市 | 4.9% | 5.3% | 8.5% |
| 大阪市 | 5.1% | 5.8% | 7.8% |
| 福岡市 | 5.3% | 6.1% | 9.3% |
新築〜築20年以内の物件では、利回り相場にそれほど大きな地域差は見られません。全国的に概ね4%〜7%の範囲内に収まっているといえるでしょう。
新築マンションの利回りが低めなのは、物件価格が高いことが主な要因です。一方、中古マンションの利回りが全国的に高めなのは、物件そのものの価格が低いためだと考えられます。
築20年以上の物件の場合は、利回り相場に地域ごとのばらつきが見られます。利回りが高いとしても、後々改修費用が嵩む、空室が発生しやすいといった特有のリスクが伴います。
地方の物件に投資する場合も、利回りの高さだけに目を奪われることなく、諸条件を勘案して慎重に検討しましょう。
利回りが高い物件に住むリスクについて「利回りが高い物件に潜むリスクとは？メリットとデメリットを解説」の記事を紹介しているのでぜひご覧ください。
理想的な利回りは何%？最低ライン10%は本当？
不動産投資の情報サイトなどで「投資用マンションの利回りの最低ラインは10%」といった文言を目にすることがありますが、実際のところはどうなのでしょうか？
結論から言うと「投資用マンションの利回りの理想は◯%〜」といった一律の答えはありません。
なぜなら、物件選びの際には「利回り」だけでなく「空室リスク」や「立地条件」といったその他の要素も十分に考慮する必要があるからです。
都心部の区分マンション（1ルーム）投資に限って言うと、「表面利回り」の最低ラインは、以下のような数字だと言われています。
- 築年数20年以内の物件…5.5%程度
- 築年数20年以上の物件…7〜8%程度
「実質利回り」で検討する場合は、上記の数値に「1%程度」プラスしたさらに厳しいラインを基準にすると良いでしょう。上記の表の通り、東京23区内における新築〜築20年以内の物件の平均利回りは「4.5%〜5.0%」です。
地方物件は都心よりも利回り相場が高い傾向にあります。しかし、その分空室リスクも高いため、投資用マンションに向いているとは限りません。
実質利回りの計算や空室リスクの把握は、不動産投資の初心者の方には難しい面があります。さらに、1ルーム投資の場合とアパート1棟や戸建て投資の場合とでは、利回りの最低ラインが大きく異なります。
判断に迷ったら、投資用マンションの取り扱い実績と経験が豊富なプロに相談してみることをおすすめします。
投資用マンションの利回りシミュレーション
投資用マンションを購入する際には、自己資金の金額やローンの返済額も含めて収支プランをシミュレーションしておく必要があります。
ローンを組んだ場合は、月々の返済額が諸経費にプラスされるため、実質的な利回りは格段に下がります。
物件の「購入価格」が2,500万円、「購入時の経費」が120万円、年間の「家賃収入」が150万円、「諸経費」が20万円の場合で試算してみましょう。
（a）自己資金のみで購入した場合
「実質利回り」=（150万-20万）÷（2,500万+120万）×100=約5.0%
（b）自己資金500万円、2120万円のローン（年利3.0%・30年返済）を組んだ場合
ローンの返済額は月々89,381円（年額約107万円）になるので、
「実質利回り」=（150万-20万-107万）÷（2,500万+120万）×100=約0.88%
（c）自己資金1,500万円、1120万円のローン（年利3.0%・15年返済）を組んだ場合
ローンの返済額は月々77,346円（年額約93万円）になるので、
「実質利回り」=（150万-20万-93万）÷（2,500万+120万）×100=約1.4%
なお、（b）と（c）の数値はローン返済期間中の実質利回りです。ローン完済後は、ともに（a）と同じ約5.0%の利回りになります。
シミュレーションからも分かる通り、自己資金が多いほうが早期にローンの返済を終えて、収支を良好な状態に保てるのでやはり有利です。
投資用マンションを比較検討する際には、購入時の経費や年間の諸経費（ランニングコスト）、ローンの返済額を計上して、実際に上記のような利回りのシミュレーションを行いましょう。
不動産投資ローンはレバレッジが効くので、自己資金は少額からでも投資できます。自己資金は万一の時のために手元に残しておくことも一つの方法です。
購入後に利回りをアップさせるためのポイント
物件を購入した後に利回りを改善するための基本は以下の3点です。
- 経費を削減する
- 空室を減らす
- 家賃を上げる
では、そのために何をしたら良いのでしょうか？
購入後に利回りをアップさせる具体策をご紹介します。
サブリース契約を解除する
「サブリース契約」とは、賃貸物件の維持管理を専門業者に委託するマンション経営の代行サービスです。
サブリース契約を利用すると以下のようなメリットがあります。
- 入居希望者の募集を代行してくれる
- 家賃の集金を代行してくれる
- 賃料の保証制度がある
サブリース契約を利用すれば、マンション経営に関わる手間や時間を省くことができます。
さらに、入居率に関係なく一定の賃料が保証されるので、経営を安定化することができるでしょう。
サブリース契約を解除すると経費の削減になるので、上手く経営すれば、利回りアップにつながります。
手間隙を惜しまないという方は、ご自身で投資用マンションの維持管理を行うと良いでしょう。
物件をリフォームする
利回りを改善するためには、物件のリフォームも有効です。
リフォームすれば「空室リスクの軽減」と「家賃の増額」が両立できます。
築20年以上の物件では、バス・トイレが一体化したユニットバスを取り入れた間取りが流行りましたが、現在は風呂とトイレが別々の物件のほうが人気が高い傾向にあります。
ユニットバスを風呂・トイレ別の間取りにリフォームすれば、空室率の改善や家賃の増額を実現できるでしょう。
リフォームのタイミングとしては、空室がなかなか埋まらない、家賃を下げないと入居希望者が見つからないといった場合に検討するのが適切です。
不動産マンションについてのご相談はアデプトマネジメントへ！
マンション投資には、仮に赤字経営だったとしても損益通算して節税対策になるほか、不動産投資ローンを組めば団体信用保険が利用できるといった利回り以外のメリットもたくさんあります。
しかし、マンション投資そのもので確実に利益を上げたい場合は、利回りを貴重な判断材料の一つとして有効活用し、収支を常に良好に保つべきでしょう。
アデプトマネジメントは、一般的な不動産仲介業務はもちろん、投資用マンション、アパート、戸建ての買取や任意売却まで幅広く対応可能です。
投資用マンションの利回りや収支プラン、あるいは最適な物件選びやご契約・手続き等でお困りの際は、ぜひ不動産投資の専門家スタッフが揃ったアデプトマネジメントにお気軽にご相談ください！
このコラムを書いた人
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号
このコラムを監修した人
