投資用マンションを任意売却する流れは？注意点と合わせて解説

住宅ローンの返済に困ってしまった場合に便利な制度として、「任意売却」があります。今回は、投資用マンションの任意売却をする人へ向けて、任意売却の競売との違いや、メリット、デメリットなどを紹介します。

任意売却は誰でも必ずできるわけではありませんが、借主にとても優しい制度になっているので、住宅ローンの返済で生活が苦しくなって困っているという人は、ぜひ記事を参考にしてみてください。

任意売却とは

任意売却とは、マンションなどの住宅ローンの返済に困ったときに、金融機関が任意で不動産を売却できる制度のことです。不動産を売却するには、ローンの完済をして抵当権を抹消してもらう必要があります。

しかし、不動産を売却してもローンの支払いが残ってしまう場合は「抵当権（土地・建物などの不動産を担保にする権利）」が抹消されず、売却すらできません。その場合に、金融機関に任意売却の相談をすれば、一定の条件の元に、抵当権を抹消してくれます。住宅ローンの支払いに困ってしまっている人は、任意売却を検討してみると良いでしょう。

競売との違い

競売は所有者の意思を尊重しません。住宅ローンの返済が滞った場合に、不動産を強制的に差し押さえ、滞ってしまっていた返済額を回収するのが競売です。

競売の場合は意思を尊重されないので、突然退去するようにいわれることが多く、家族や入居者などにも影響が出てしまいます。また、競売は任意売却よりも安く値がつけられるケースがほとんどです。そのため、所有者に優しい制度が任意売却といえるでしょう。

任意売却のメリットデメリット

ここまで、任意売却がどのような方法なのかを説明してきました。次に、任意売却のメリットとデメリットを紹介するので、見ていきましょう。メリットとデメリットを知ることで任意売却についての理解がさらに深まるでしょう。住宅ローンの支払いが苦しくなって、不動産を売ろうか検討している人は参考にしてみてください。

任意売却のメリット

任意売却を実行する際のメリットは下記の通りです。

• 自身の意思が尊重される
• 競売に比べて高値で取引される
• 周りの人にバレにくい
• 手数料などは売却代金から払ってくれる
• 残債返済は事情を汲んでくれる

任意売却の大きなメリットとしては、「いつ、誰に、何円で」などの希望を聞いてくれるので、自身の希望に沿った売却ができるという点が挙げられます。競売のときよりも高値で売りやすく、競売と違ってネットや新聞で広告されることもないので、近所に噂がたってしまって周囲の目が気になるといった悩みを抱える心配もありません。

任意売却のデメリット

任意売却のデメリットは次の通りです。

• ブラックリストに載る可能性がある
• 競売よりも手間がかかる

任意売却自体は、ブラックリストに名前が載ったり信用情報に傷がついたりすることはありません。しかし、支払いが滞っていると、ブラックリストに載る可能性があるのです。

また、任意売却は競売よりも手間や時間がかかります。競売は何もしなくても差し押さえをされますが、任意売却の場合は日取りを決めたり、価格を決めたりなど、販売活動に携わる必要があります。他にも、契約書や同意書などの確認が必要、任意売却をしてくれる業者を探す手間がかかるなど、自分でも動く必要があるのです。

投資用マンションを任意売却する流れ

デメリットでも紹介した通り、任意売却をする際には自分でも動かなければいけません。任意売却をすると聞くと難しそうに感じてしまうかもしれませんが、マイホームなどの一般的な不動産でもあまり違いはないので、流れを把握すれば難しくはないでしょう。ここでは、投資用マンションを任意売却する際の流れについて見ていきます。

1. 債権者に同意をしてもらう
2. 物件の査定額を把握する
3. 仲介業者と媒介契約を結ぶ
4. 契約を成立する

債権者に同意をしてもらう

債権者とは、住宅ローンを組んだ金融機関などを指します。まずは債権者に任意売却をする同意を得ないと「抵当権」の解消ができません。ローンを組むために担保として物件を登録していますが、その不動産をローンに充てる同意を得るにはまず、債権者に任意売却の申し出を行いましょう。

物件の査定額を把握する

物件を任意売却する際には、ローン残債や売却しようと検討している物件の査定額を知っておきましょう。

また、任意売却をしてもローン完済できない場合（オーバーローン）もあります。債権者が任意売却に同意するかどうかは「どの程度オーバーローンしているのか」が判断材料になる場合もあるので、任意売却の申し出をする際は合わせて把握しておくようにしてください。

仲介業者と媒介契約を結ぶ

債権者の同意を得られたら、任意売却の専門業者などの仲介業者と媒介契約を結んで、本格的に販売活動に入ります。媒介契約を結ぶと業者が物件の買い手を探してくれるので、一般的に不動産を売るときと同じように、価格や引越し時期などを業者に相談した上で決めていきましょう。

また、任意売却の専門業者は多いため、しっかりと見極めながら業者探しを行ってください。中には悪質な業者も存在しますから、丁寧にリサーチを行う必要があります。

契約を成立する

購入希望者が現れると、価格や引渡し時期などを相談した上で、物件を売却する相手を決定しましょう。また、任意売却の際は、金融機関から抵当権抹消を行う条件などを提示されているので、条件に沿うように売却相手に交渉を行ってください。

金融機関から提示される抵当権抹消条件は、物件の売却価格である場合がほとんどです。抵当権の抹消が可能な価格で購入してもらえるようにしましょう。売却相手から代金が払われて、物件を引き渡したら任意売却完了です。

投資用マンションを任意売却する際の注意点

投資用マンションを任意売却する際の注意点は、次の通りです。

• 手数料などは物件の代金から支払われる
• 返済滞納していた場合は損害金を支払わないといけない
• 入居者がいる場合は引き継ぎ作業が必要となる

売却にあたって必要となる仲介手数料などの費用や、返済滞納をしている場合の遅延損害は代金から引かれるので、売却をする際には頭に入れておくようにしましょう。

また、入居者が投資用マンションに住んでいる場合はオーナーチェンジ物件として賃貸契約を引き継ぐ形になりますが、入居者が退去する場合は空き物件として売却する形になります。「空き物件として売却したいから入居者には退去をしてほしい」という場合は、入居者の同意が必要になり、立退料などがかかることもあるため、気をつけておきましょう。

投資用マンションの任意売却に関するよくある質問

最後に、投資用マンションを任意売却する際によくある質問内容をQ&A方式で紹介します。

• 任意売却にかかる費用は？
• 任意売却はどんな人におすすめ？
• 任意売却しても残債があったらどうなる？
• 破産してしまったらどうすれば良い？
• 任意売却物件の購入はできる？

気になる質問がある方は、ぜひ参考にしてみてください。

任意売却にかかる費用は？

任意売却には、さまざまな手数料などの費用が発生します。主にかかる費用は次の通りです。

売却時の仲介手数料は、宅地建物取引業法という法律で上限が決められています。金額によって変動がありますが、基本的には3～5%となっており、売却価格が400万円以上の場合は「売却価格 × 3％ + 6万円 + 消費税」という式で、大体の金額を把握することが可能です。しかし、あくまで目安なので参考程度にしましょう。

抵当権の抹消にかかる費用は主に、登録免許税、登記情報代です。司法書士などに手続きを依頼する場合は依頼料もかかります。登録免許税は1つの不動産につき1,000円、登記情報代は請求や交付方法によって異なりますが、数百円程度です。

その他、滞納している場合は固定資産税や住民税などの税金、マンションの管理費や修繕積立金などもかかるので注意してください。

任意売却はどんな人におすすめ？

任意売却は、多少手間がかかっても、しっかりと手続きを踏んで物件を売却したいと考えている人におすすめです。
また、資産価値が下がってしまった人など、ローンのほうが資産価値よりもかなり高額な場合は任意売却を行ったほうが良いでしょう。さらに、競売はブラックリストに載ってしまうため、「競売開始決定通知書」が届いた人も、競売にかけられる前に任意売却を行うことをおすすめします。

任意売却しても残債があったらどうなる？

任意売却をしてもローンの完済ができず、残債（残った借入れ）があるというケースも珍しくありませんが、残債は返済しないといけません。

経済力が足りず任意売却を行った場合は、金融機関に経済力が足りないことをすでに伝えているので、金融機関と相談して任意売却後の自身の生活に負担の少ない返済計画を立ててもらいましょう。

破産してしまったらどうすれば良い？

自己破産の手続き中でも、任意売却を行うことは可能です。しかし、自己破産をお願いしている弁護士に任意売却を行いたいと伝え、協力をお願いしなければいけません。難しい協力ではなく、任意売却の際に申し出をする金融機関に連絡を取ってもらうだけです。

また、自己破産を行う場合は任意売却の後に行うのが最善です。任意売却をした上で残ってしまったローンが多額な場合などに自己破産を行う人もいます。

投資マンションの任意売却のご相談はアデプトにお任せ

今回は、投資用マンションを任意売却する流れをお伝えしました。住宅ローンの返済が滞ってしまった場合や滞りそうな場合は、競売よりも任意売却のほうが良いでしょう。任意売却であれば、滞納をしていなければブラックリストに載ることはありませんし、ある程度自分の意思を尊重してもらえます。

任意売却を検討している方は、ぜひアデプトマネジメントをご利用ください。不動産買取や任意売却の実績が豊富で、税理士や弁護士などプロの目線から見た提案も行っています。投資用マンション任意売却のご相談は、お問い合わせフォームからぜひお気軽にご相談ください。

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