投資用マンションを売却するタイミング・流れ・注意点をまとめて解説

投資用マンションを売却する理由でもっとも多いのは、投資を途中でやめるケースです。運用に失敗した場合は、赤字が膨らむ前に損切りの決断をすべきでしょう。その他の理由としては、売却益の確定や投資物件の買い替えなどが挙げられます。

理由はさまざまですが、いずれのケースにおいても、少しでも良い条件で売却するに越したことはありません。

そこで今回は、投資用マンションの売却に有利なタイミングや具体的な手順、注意点をまとめました。

近々投資用マンションの売却を予定している方、あるいは売却まで見据えたトータルの投資戦略を把握しておきたい方は、ぜひご一読ください。

投資用マンションをめぐる社会情勢

はじめに、投資用マンションをめぐる社会情勢を確認しておきましょう。

注目すべき点は、次の3つです。

  • コロナ禍でも賃貸需要は変わらない
  • 国内では低金利状態が続いている
  • オリンピック後の相場下落は見られない

それぞれのポイントについて、チェックしていきましょう。

コロナ禍でも賃貸需要は変わらない

コロナ禍において、事業用テナントの需要が減ったことは間違いありません。しかし、居住用マンションの賃貸需要に大きな変化は見られません。

2020年の3月〜6月前後(最初の緊急事態宣言の直後)に、投資用マンションの価格相場や成約率が一時的に下がったものの、それ以降は順調に回復しています。

そのため、コロナの影響による不動産相場の下落を過度に心配する必要はないでしょう。

具体的なデータを確認したい方は、以下のレポートをご参照ください。

【レポート】公益財団法人 不動産流通機構「Market Watch ・2021年7月度」

国内では低金利状態が続いている

日本国内においては、2013年の金融緩和依頼、空前の低金利状態が継続中です。不動産投資ローンが低金利で組めるので、投資用マンションの需要は高い水準を維持しています。そもそも不動産投資は景気変動の影響を受けにくい傾向があります。なぜなら、不景気でも中古物件の需要が増えて、投資市場全体が活性化されるからです。

オリンピック後の相場下落は見られない

東京オリンピック・パラリンピック開催後に相場が下落するのではという不安を抱えていた人も多いと思いますが、2021年の12月現在、相場の下落は見受けられません。歴代のオリンピックにおいても、大会終了後に不動産相場が大幅に下落した事例はほとんどありません

「オリンピックと不動産市場の関係性」や「不動産投資をめぐる社会情勢」について、より詳しく知りたい方は、以下のレポートをご覧ください。

【レポート】「不動産市場は転換点にあるのか?」(みずほ総合研究所・2018年7月10日)

(※オリンピックと不動産市場の関係についてはP.40〜P.41に掲載されています。)

以上のようなことから、コロナやオリンピックが、不動産市場にマイナスの影響を及ぼしている傾向や兆候は見られません。低金利の現在は、むしろ投資用マンションの売却に有利な状況といえるでしょう。

投資用マンションの売却におすすめのタイミングとは?

続いては、投資用マンションの売却におすすめのタイミングを確認していきましょう。

売却に適しているのは、以下のようなタイミングです。

  • 売却金額が購入金額より高い
  • 相場が上がっている
  • 入居者がいる
  • デッドクロスになる前
  • 築年数20年を迎える前
  • 引越しシーズンの直前

それぞれの項目について、売却に有利な理由をチェックしていきましょう。

売却金額が購入金額より高い

不動産投資の成否は、売却まで含めたトータルの収支で決まります。売却額が購入額よりも、できるだけ高い状態で売るのが理想です。

ただし、実際には運用益(家賃収入)や諸経費も考慮する必要があるので注意しましょう。売却金額が購入金額を大幅に上回る見込みであれば売り時です。

相場が上がっている

上げ相場のタイミングで売りに出すのは、マンション投資に限らず、投資全般に共通する常套手段です。周辺の賃貸需要や路線価が上昇傾向にあり、不動産価格の相場が上がっているタイミングで売りに出せば、有利な条件で売却できるでしょう。

入居者がいる

投資用マンションは、入居者がいる状態でも売却可能です。入居者がいるまま売りに出された場合は「オーナーチェンジ物件」として扱われ、内覧に対応できない、売却額がやや下がるといったデメリットがあります。

しかし、不動産投資における最大の懸念材料ともいえる空室リスクが回避できるので、入居者がいる物件は、投資家にとって非常に魅力的です。そのため、速やかに売却できる可能性が高いでしょう。

逆に、空室状態で売りに出す場合は、居住用として購入したい買主も視野に入れておくと、購入希望者の幅を広げることができます。

デッドクロスになる前

「デッドクロス」とは、「ローン元金の返済額が原価償却費を上回る」状態のことです。マンション投資では、物件の構造や築年数などによって決められた法的耐用年数に応じて購入金額を按分し、数年にわたって原価償却費を経費として計上できます。この原価償却費が課税所得を圧縮してくれるので、節税効果が得られるのがメリットです。

ただし、一定期間を過ぎると原価償却費が計上できなくなり、課税額が増えてキャッシュフローが悪化します。デッドクロスの状態で運用し続けると、帳簿上は黒字でも、実際のお金の流れ(キャッシュフロー)が深刻な赤字に陥る可能性が高まります。

このような事態を避けるためには、デッドクロスになる前のタイミングで売却するのが得策です。

築年数20年を迎える前

築20年を超える投資用マンションは、ローンの融資条件が厳しくなります。

一般的な傾向は以下の通りです。

  • 築20年以内……35年前後の長期ローンまで組める
  • 築20年以上……20年前後の中期ローンまでしか組めない
  • 築30年以上……ローン自体が組めない可能性が高い

以上のような事情から、運用状況がよほど好調な場合を除いて、築20年を超えないうちに売却するのが無難でしょう。

引越しシーズンの直前

投資用マンションの市場相場は、時期によっても違ってきます。賃貸需要がもっとも高まる引越しシーズンを狙えば、強気の価格に設定できるでしょう。

引越し需要のピークは、春先が3月〜4月、秋口が9月です。実際に売りに出すタイミングは、ピークの3か月ほど前がベストと考えられます。具体的には以下の通りです。

  • 春先……1月〜2月頃
  • 秋口……6月〜7月頃

不動産の売却には、通常3か月前後の期間が必要となります。タイミングを逃さないように、早めの準備を心がけましょう。

大規模修繕の前

物件のタイプにもよりますが、居住用マンションは築15年〜20年のタイミングで大規模な修繕を行うのが通例です。

修繕費には、修繕積立金をあてることができますが、規模が大きいと、自己資金の持ち出しが必要となるケースも少なくありません。数十万円〜数百万円という大幅な出費をともなう可能性もあるので、その前に売却するのが賢明です。

投資用マンション売却の流れ

次は、投資用マンションを売却する際の流れや手続き、必要書類などを確認していきましょう。おおまかな流れは、次の4つのステップです。

  1. 売却計画を立てる
  2. 売却相談に必要な書類の準備
  3. 不動産会社を選ぶ
  4. 売買契約を締結

各ステップごとに、大事なポイントを押さえておきましょう。

1.売却計画を立てる

投資用マンションを売りに出してから、売却が完了するまでに要する期間は平均3か月ほどです。場合によっては、半年以上かかるケースもあります。売却したいタイミングに合わせて計画を立てておきましょう。

計画段階では、似たような条件の物件が実際にいくらで売りに出されているか、周辺エリアの相場を調べておくと何かと有利です。不動産会社に売却を相談する前に、インターネットの一括査定サイトなどを利用して、入念な事前調査をしておきましょう。

2.売却相談に必要な書類の準備

計画が決まったら、売却相談に必要な書類を準備しましょう。物件のタイプや不動産会社によって、必要となる書類や提出すべきタイミングは若干異なりますが、投資用マンションの一般的な例をご紹介します。

まず、不動産会社に売却を相談する段階で用意する書類は以下の通りです。

(必須)

  • 登記済権利書(登記識別情報)
  • 固定資産税納税通知書

(あったほうが良い)

  • 間取り図
  • 利用規約
  • パンフレット

「登記済権利書(登記識別情報)」は、マンションの購入時に法務局から交付される書類です。売却予定の不動産の所有者であることを証明するために必要となります。

万が一紛失してしまった場合は、法務局にその旨を伝えれば、「事前通知制度」を利用して売却できます。あるいは、司法書士に作成してもらう「本人確認情報」という書類で代用することも可能です。

「固定資産税納税通知書」は、不動産会社が適切な査定額を算出するために必要な書類です。毎年5月前後に送られてくるはずですが、紛失した場合は、市役所で「固定資産税評価証明書」を入手しておきましょう。

マンションの「間取り図」や「利用規約」、「パンフレット」などもあったほうが、購入希望者が見つかりやすくなるでしょう。

3.不動産会社を選ぶ

「いつまでに最低いくらで売りたいか」という計画を立てて、書類が用意できたら、売却を依頼する不動産会社を選びましょう。

不動産会社は、購入希望者への宣伝活動や売却に関する手続きをサポートしてくれる大事なパートナーです。投資用マンションの売却に成功する秘訣は、高値で売却してくれる不動産会社に依頼することに他なりません。そのためには、投資家から信頼されている不動産会社を選ぶのが最善策です。

媒介契約

不動産をいくつか絞り込んだら、物件を査定してもらいます。不動産会社によって査定方法が異なるので、査定額は大きく違ってきます。

スタッフの対応なども比較検討しながら、信頼できる不動産会社を見極め、媒介契約を結びましょう。

なお、媒介契約には以下の3種類があります。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

「専属専任媒介契約」とは、売却活動を1つの不動産会社に全て任せる契約です。売主自身が買主を見つけた場合でも、契約した不動産会社を通さなければならない点に注意しましょう。

専属専任媒介契約のメリットは、専任なので不動産会社が売却活動にもっとも力を入れてくれるところです。その結果、より良い条件で速やかに売却できる可能性が高まります。

「専任媒介契約」も、1つの不動産会社に任せる点は共通しています。ただし、売主自身が買主を見つけて直接交渉することも可能です。知人や親戚などに声をかけて、ご自身で買主を見つけられそうな場合は、専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

「一般媒介契約」は、複数の不動産会社と契約して売却活動を進める方法です。可能性を広げることができるのはメリットですが、専任ではないので、中には営業活動に力を入れてくれない不動産会社もあります。報告義務がないため、こちらから進捗状況を確認する必要がある点にも注意しましょう。

ちなみに、媒介契約を結ぶ段階で必要となる書類は以下の通りです。

(必須)

  • 重要事項調査報告書
  • 印鑑証明書

(あったほうが良い)

  • ローンの償還表

「重要事項調査報告書」は、媒介契約の際に必須となる書類です。通常は不動産会社がマンションの管理会社に問い合わせて用意してくれます。

「印鑑証明書」は、市役所やコンビニ(※マイナンバーカードが必要)などで取得できます。共同名義の物件を売却する場合は、名義人全員分の印鑑証明書を提出しなければなりません。印鑑証明書は、有効期限が3か月なので、取得するタイミングに気をつけましょう。

「ローンの償還表」も準備しておくと手続きがより円滑に運ぶでしょう。

4.売買契約を締結

購入希望者が見つかると、不動産会社から連絡が入ります。購入希望者が提示する以下のような条件をしっかり把握して、慎重に検討してください。

  • 購入希望金額
  • 代金・手付金の支払い方法
  • 引き渡しスケジュール
  • その他の希望条件

この段階で、金額や条件の交渉を行います。適正価格で売り出している場合は、無理に値引きしたり、譲歩したりする必要はないでしょう。

双方の希望が合致したら、不動産会社に売買契約書を作成してもらいます。契約不適合責任(瑕疵担保責任)に関する取り決めなど、後々トラブルになりやすい部分も含めて契約内容を隅々まで確認し、納得した上で売買契約を締結しましょう。

売買契約時に必要な書類は次の通りです。

(必須)

  • 住民票(戸籍謄本)
  • 付帯設備表
  • 抵当権抹消登記申請書

(あったほうが良い)

  • 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書

「住民票(戸籍謄本)」は、所有権移転登記の手続きに必要となります。市役所やコンビニなどで取得(※マイナンバーカードが必要)しておきましょう。

「付帯設備表」は、マンションと一緒に譲渡する設備(棚やエアコンなど)を記載した書類です。不動産会社の担当者と相談しながら作成しましょう。

「抵当権抹消登記申請書」は、ローンが完済していないマンションを売却する場合に必要となります。法務局公式サイトの以下のページからダウンロードできます。

【法務局】不動産登記申請手続き

(※登記申請書の様式及び記載例 15)をご参照ください。)

「耐震診断報告書」や「アスベスト使用調査報告書」がある場合は、提出しておくとベターです。

一戸建てや土地を売却する場合は、必要書類が異なるのでご注意ください。

売買契約の締結後は、代金の決済や固定資産税の精算などを済ませて、予定日に物件を引き渡す流れになります。

不動産売却にかかる費用や税金は?

投資用マンションを売却する際には、事前に売却にかかる費用や税金を把握しておくことが重要です。費用と税金についてそれぞれ解説していくので、見ていきましょう。

1.不動産売却にかかる費用

不動産売却にかかる主な費用は、以下の通りです。

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • ローンの残債と手数料
  • 必要書類の取得費

各項目について詳細を確認していきましょう。

仲介手数料

不動産売却の仲介手数料は、売買金額に応じて法律で上限が定められています。

売買金額と仲介手数料の対応関係は次の表の通りです。

(売買金額と仲介手数料の関係)

売買金額

仲介手数料

200万円以下

(売却額×5%)+消費税

200万円超〜400万円

(売却額×4%+2万円)+消費税

400万円超

(売却額×3%+6万円)+消費税

 

上記はあくまでも上限なので、交渉次第では仲介手数料を安くすることも可能です。ただし、通常は上限額が仲介手数料となるケースが多くなっています。

登記費用

ローン完済前に不動産を売却する際には、抵当権抹消登記の費用が必要になります。ご自身で行う場合は、不動産1件(※土地と建物は別)ごとに1,000円の登録費用がかかります。司法書士に依頼する場合の登記費用は、1件につき10,000円〜20,000円前後が相場です。

ローンの残債と手数料

ローンが完済していない状態で不動産を売却することは可能です。ただし、売却代金をあてて、ローンの残債を全て支払うことが必須条件になります。売却額だけで足りない場合は、自己資金の持ち出しが必要です。

ローン返済中の物件を売却したい方は、残債の総額と繰上げ返済の手数料を把握して、入念なシミュレーションを行った上で売却希望額を決定しましょう。

必要書類の取得費・まとめ

ここまでのおさらいも兼ねて、不動産売却に必須となる書類の種類と取得費、取得先をまとめておきましょう。

詳細は以下の表の通りです。

(不動産売却に必須の書類・一覧)

種類

取得費

取得先

登記済権利書

※取得済

購入時に法務局から送付

固定資産税納税通知書

※取得済

毎年4月〜5月頃に市役所から送付

重要事項調査報告書

5,000円〜10,000円前後

(※不動産会社ごとに異なる)

不動産会社に依頼

印鑑証明書

300円程度

市役所やコンビニなど

住民票

300円程度

市役所やコンビニなど

抵当権抹消登記申請書

無料

法務局のサイトからダウンロード

 

すでに手元にあるはずの書類を紛失してしまった場合は、別途、取得の費用や時間がかかることがあります。必要書類は、くれぐれも早めに準備しておきましょう。

2.不動産売却にかかる税金

続いては、税金面についてご紹介します。不動産売却に関する税金は以下の2つです。

  • 印紙税
  • 譲渡所得税

それぞれのポイントをチェックしていきましょう。

不動産売却の税金対策について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

不動産売却の税金対策とは|特別控除で税金を安くするための方法を紹介

印紙税

売買契約書を作成する際には、収入印紙を添付することで印紙税を納める必要があります。印紙税の金額は、次の表の通り、売却金額ごとに異なります。

(売却金額ごとの印紙税の金額)

売却金額

印紙税の金額

100万円超〜500万円

2,000円(※1,000円)

500万円超〜1,000万円

10,000円(※5,000円)

1,000万円超〜5,000万円

20,000円(※10,000円)

5,000万円超〜1億円

60,000円(※30,000円)

1億円超〜5億円

100,000円(※60,000円)

(※)……軽減税率適用時の金額。

上記の表の通り、2022年の3月31日までは軽減税率が適用されます。軽減税率に関する詳細が知りたい方は、以下の国税庁のページをご覧ください。

【国税庁】不動産売買契約書の印紙税軽減措置

譲渡所得税

不動産売却後に、「譲渡所得(売却額 – 購入額 – 諸経費)」がプラスになった場合は、その利益に対して所得税と住民税が課税されます。ただし、譲渡所得税の税率は、以下の表の通り、物件の所有期間に応じて異なるので注意しましょう。

(譲渡所得税の税率と所有期間の関係)

 

所有期間

所得税率

住民税率

短期譲渡

5年以内

30%(※)

9%

長期譲渡

5年以上

15%(※)

5%

※別途、復興特別所得税の税率2.1%が加算されます。

長期譲渡のほうが短期譲渡よりも、大幅に低い税率に設定されている点に注意しましょう。キャピタルゲイン型の投資では、短期間で利益を確定したいケースもあるはずですが、物件の所有期間が5年〜6年以上経過してから売却するのが得策です。

投資用マンションの売却で譲渡益が発生した場合は、売却した翌年の「2月15日〜3月15日(※その年により多少前後する場合あり)」の期間内に必ず確定申告を済ませましょう。反対に、譲渡損失が発生した場合は確認申告する必要はありません。ただし、不動産売却に関する特例を利用する場合は確定申告が必須です。

不動産売却後の「確定申請」や「特例」について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

「不動産売却後の大きな壁は確定申告!確定申告の方法や書類の種類を詳しく解説」

投資用マンションを売却するときの注意点

最後に投資用マンションを売却する際の注意事項を確認しておきましょう。

マンション売却において注意すべき点は、以下の3つです。

  • 投資物件が得意な不動産会社に依頼する
  • 居住用で購入する人とは買主の目線が異なる
  • 売れない場合には買取も検討する

それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

投資物件が得意な不動産会社に依頼する

不動産会社には、そもそも以下の3種類があります。

  1. 賃貸物件の仲介が得意
  2. 投資物件の媒介が得意
  3. 賃貸/投資物件どちらも得意

投資用マンションを売却する場合は、「2.投資物件の媒介が得意」または「3.賃貸/投資物件どちらも得意」の不動産会社を選ぶべきです。

投資物件に強い不動産会社なら、一般的には入手できない独自の情報や投資家のネットワークを持っていることもあります。

媒介契約を結ぶ前に、複数の不動産会社に相談して査定額を提示してもらい、慎重に比較検討しながら不動産会社を選定しましょう。

居住用で購入する人とは買主の目線が異なる

居住用のワンルームマンションを探している人と投資用マンションがほしい人では、買主の目線が大きく異なります。

例えば、居住用の場合は、立地や築年数、間取り、設備以外の要素を重視する人はほとんどいないでしょう。

一方、投資用マンションの場合は、周辺の空室率や路線価の傾向、売却のしやすさといったさまざまな要素を勘案して物件を選びます。売却に成功する秘訣は「投資家の目線から見るとどこが魅力的か」をよく考えて売却活動を進めることです。

媒介契約を結んだら、不動産会社の担当者としっかり相談して、投資家目線を意識した最適な売却戦略を立てましょう。戦略次第では、相場より高値の売却を狙うことも十分可能です。

売れない場合には買取も検討

「買取」とは、投資家ではなく、不動産会社そのものが買主になる取引方法です。不動産会社は買い取った物件をリフォームするなどして、購入希望者を募ります。買取の場合は、不動産売却と比べると売買金額が10%〜30%ほど下がる傾向にあるものの、早期売却が期待できる点がメリットです。

  • 希望条件でなかなか売却できない
  • 急な転勤などで早く売却したい

以上のようなケースに当てはまる方は、買取も検討してみると良いでしょう。

投資用マンションの売却もぜひアデプトにお任せください!

今回は投資用マンションを売却する際の注目ポイントを一通りご紹介してきました。全体の流れはご理解いただけたはずですが、はじめて不動産を売却する方などは、不安な点も多々あるでしょう。

そんなときは、投資用マンションの売却実績が豊富なアデプトマネジメントに、ぜひお任せください。

アデプトマネジメントは、特に投資用マンションの売買に強みがある不動産会社です。さらに、一般的な居住用マンションの仲介や投資物件の買取にも対応できます。

投資家様との信頼関係も構築しており、税理士や会計士、土地家屋調査士、FPといった専門家との幅広い連携もございます。投資用マンションを売却したい方、あるいは売却しようかどうか迷っている方は、ぜひお気軽にご相談ください。