不動産を売却する際の税金対策にはさまざまな方法があり、投資用マンションやアパート、マイホーム、それぞれの売却時に最適な税金対策が違います。特に、不動産売却の「特別控除」を利用すれば、大幅な税金対策になるでしょう。
しかし、不動産売却に関する特例や特別控除は種類が多く、利用条件も複雑です。その上、不動産の売却後に支払う税金もあるため、分かりにくいと感じる方も多いでしょう。
そこで今回は、不動産売却に関する「税金の種類や計算方法」と「税金対策に有効な特別控除」について、詳しくご紹介します。不動産売却の税金対策に興味がある方は、ぜひ参考にしてください。
不動産売却にかかる税金
初めに、不動産売却にかかる税金の種類を確認しておきましょう。
不動産売却に関する主な税金は、以下の3つです。
- 印紙税
- 所得税（+復興特別所得税）
- 住民税
売却する不動産に抵当権が設定されている場合は、物件の引き渡し時に、抵当権を抹消するための登録免許税（不動産1件につき1,000円）がかかります。
上記の税金について、税率や計算方法、納税のタイミングなどを詳しく見ていきましょう。
1.印紙税
不動産売却の際には、まず売買契約の段階で印紙税がかかります。不動産の売買契約書には、売却額に応じた金額の印紙を貼る必要があるからです。
売却金額と印紙税の対応は、以下のようになっています。
表1：不動産売却時の印紙税
|
売却金額 |
印紙税の金額 |
|
10万円以下 |
200円 |
|
10万円超〜50万円以下 |
400円（※軽減税率適用時200円） |
|
50万円超〜100万円以下 |
1,000円（※500円） |
|
100万円超〜500万円以下 |
2,000円（※1,000円） |
|
500万円超〜1,000万円以下 |
10,000円（※5,000円） |
|
1,000万円超〜5,000万円以下 |
20,000円（※10,000円） |
|
5,000万円超〜1億円以下 |
60,000円（※30,000円） |
|
1億円超〜5億円以下 |
100,000円（※60,000円） |
※2022年3月31日までは、軽減税率が適用されます。
2.所得税（+復興特別所得税）
不動産売却で「利益（譲渡益）が発生した場合」は必ず確定申告しなければなりません。「利益がマイナス（譲渡損失）になった場合」でも、不動産売却に関する特例（特別控除）を利用するなら、確定申告が必要です。
不動産売却の確定申告では、「譲渡所得」と「譲渡所得にかかる税金」の金額を計算して申告し、納税します。この確定申告の際に、譲渡所得税（＋復興特別所得税）を納めなければいけません。
不動産売却後の「確定申告」については、以下の記事で詳しく解説しています。確定申告の方法や必要書類が知りたい方は、ぜひご一読ください。
内部リンク：【不動産売却後の大きな壁は確定申告！確定申告の方法や書類の種類を詳しく解説】
3.住民税
確定申告により譲渡所得にかかる所得税額が確定すると、それを受けて住民税の金額が決定し、6月頃に税務署から通知されます。不動産売却で確定申告が必要になった方は、翌年の2月半ば〜3月半ばに確定申告を済ませて、6月以降に（通常は年4回に分けて）通知された金額の住民税を納めてください。
税金対策には譲渡所得税が重要
不動産売却の税金対策では、金額的に見ても「譲渡所得税」が最も重要なポイントです。まずは、「譲渡所得」と「譲渡所得税」に関する理解を深めておきましょう。
短期譲渡と長期譲渡
不動産売却で得た譲渡所得にかかる税金の税率は「短期譲渡」と「長期譲渡」の場合で、それぞれ異なります。
「短期譲渡」とは、不動産売却した年の「1月1日時点」で、物件の所有期間が「5年以下」のケースを指します。一方、「長期譲渡」とは、所有期間が「5年以上」のケースです。「譲渡所得税（譲渡所得にかかる所得税・住民税）」の税率は以下の通りとなっています。
表2：譲渡所得税の税率
|
所有期間 |
所得税率 |
住民税率 |
合計税率 |
|
|
短期譲渡 |
5年以内 |
30%(※) |
9% |
39% |
|
長期譲渡 |
5年以上 |
15%(※) |
5% |
20% |
※所得税率には復興特別所得税の税率2.1%が加算されます。
上記の通り、短期譲渡と長期譲渡の税率は大きく異なります。
長期譲渡に該当すれば、税率が半減するので、大幅な税金対策（節税）になるでしょう。ただし、長期譲渡に当たるのは「購入日から売却日までの期間」ではなく、「購入日から売却した年の1月1日までの期間」が5年以上の場合です。
つまり、所有が丸5年に達した年の翌年（6年目）以降に売却すると税金対策に有効です。
譲渡所得・譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は税金対策において重要なので、譲渡所得と譲渡所得税の計算方法も確認しておきましょう。「譲渡所得」の計算式は、以下の通りです。
譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除額(※特例を利用する場合)
上記の式の各項目について詳しく説明していくので、チェックしていきましょう。
譲渡価格
「譲渡価格」とは、不動産を売却した際の売却価格です。譲渡価格には、固定資産税（都市計画税）の精算金も含まれます。
計算式は以下の通りです。
譲渡価額=売却価額+固定資産税の精算金
取得費
「取得費」とは、不動産の購入価格と取得にかかった費用の合計から、減価償却費を差し引いた金額です。
計算式は以下の通りです。
取得費=不動産(土地+建物)購入価格+諸費用-減価償却費相当額
取得時の諸費用には次のようなものが含まれます。
- 仲介手数料
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 印紙税
- 登記費用
…e.t.c
なお、「減価償却費」は以下の式から算出します。
減価償却費=建物購入価格×0.9×償却率×経過年数
「経過年数」とは、建物の購入から売却までの年数です。築年数ではないので注意しましょう。「償却率」は、建物の構造により以下のように定められています。
表3：建築構造と償却率の対応表
|
建築構造 |
非事業用 |
事業用 |
|
木造 |
0.031 |
0.046 |
|
木骨モルタル |
0.034 |
0.050 |
|
鉄骨・鉄筋コンクリート造 |
0.015 |
0.022 |
|
金属造(骨格材の肉厚3mm以下) |
0.036 |
0.053 |
|
金属造(骨格材の肉厚3mm超4mm以下) |
0.025 |
0.038 |
|
金属造(骨格材の肉厚4mm超) |
0.020 |
0.030 |
譲渡費用
「譲渡費用」とは、不動産売却にかかった費用の合計です。譲渡時の費用には次のようなものが含まれます。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 測量費
- 解体費
- 立退料
…e.t.c
不動産売却のために測量した場合や家屋を解体した際の費用、賃貸契約者への立退料なども忘れずに計上しておきましょう。経費を漏れなく計上することは税金対策の基本ですが、忘れやすいので注意してください。
特別控除額
不動産売却に関する特例を利用する場合は、特別控除額を差し引いた金額に対して課税されます。控除額の分をしっかり差し引いておきましょう。
税金対策に有効な「特別控除」については、後ほど詳しくご紹介します。
譲渡取得税の計算方法
上記の要領で譲渡所得を算出したら、「譲渡所得税（譲渡所得にかかる所得税と住民税）」を計算しましょう。
計算式は以下の通りです。
譲渡所得税=譲渡所得×税率(短期譲渡または長期譲渡)
短期譲渡または長期譲渡、それそれぞれの「税率」は、上記の「表2：譲渡所得税の税率」の数値が適用されます。
ちなみに、不動産売却後の譲渡所得税の計算や確定申告のサポートを税理士に依頼することもできますが、全て自分でできる場合は自ら行うことも可能です。
減価償却費の計算がやや複雑ですが、不動産売却を仲介する不動産会社のアドバイスなども参考にしながら、ぜひご自身でチャレンジしてみましょう。
特別控除を利用すると税金対策に
次は、税金対策に有効な不動産売却の「特例（特別控除）」についてご紹介します。
不動産売却に関する特例はたくさんありますが、特に利用されることが多いのは以下の3つです。
①3,000万円特別控除の特例
②軽減税率の特例
③譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
それぞれの特例について詳しく見ていきましょう。
①3,000万円特別控除の特例
「マイホーム」を売却した場合、一定の条件を満たしていれば「最大で3,000万円の特別控除」が受けられます。税金対策に非常に有効なので、マイホームの売却を検討している方は、利用条件を必ず確認しておきましょう。
特例を受けるための条件：国税庁公式ホームページ
②軽減税率の特例
上記の「3,000万円特別控除の特例」を利用しても、まだ譲渡所得がプラスになる場合は、「軽減税率の特例」を併用できます。ただし、この特例が利用できるのは「所有期間が10年を超えるマイホーム」を売却した場合に限られます。
3,000万円の特別控除利用後の課税所得に適用される軽減税率は以下の通りです。
表4：課税所得と軽減税率の対応表
|
課税所得金額 |
所得税 |
住民税 |
|
6,000万円までの部分 |
10%(※) |
4% |
|
6,000万円を超える部分 |
15%(※)+600万円 |
5% |
※所得税率には復興特別所得税の税率2.1%が加算されます。
③譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
「所有期間が5年を超えるマイホーム」を売却して譲渡所得がマイナス（譲渡損失）になった場合、一定の条件を満たすと損失金額をその他の所得と相殺（損益通算）できます。
一度に精算しきれない場合は、翌年以後3年以内の所得から繰越控除することが可能です。5年以上所有したマイホームの売却で譲渡損失が生じた方は、適用条件をチェックしてみましょう。
マイホーム以外の不動産売却で利用できる特別控除
不動産売却後の税金対策で利用されている特例や特別控除は、主に「マイホーム」の売却に関するもので、マイホーム以外ではあまり利用できません。
マイホーム以外の不動産売却でも利用できる特別控除には、以下のようなものがあります。
- 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
- 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
- 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
以上のようなケースに当てはまる場合は、特例を漏れなく活用しましょう。上記以外にも、不動産売却時の税金対策に有効な特例は複数あります。
不動産売却に関する「特例や特別控除」について詳しく知りたい方は、国税庁の以下のページから、ご自身のケースに該当する項目を選んでご確認ください。
国税庁公式ホームページ：
不動産売却のQ&A
最後に、不動産売却に関する「よくある質問」に回答していきます。不動産売却は複雑で理解するのが難しいという意見も多いため、ここで疑問や不安を解消しましょう。
- 不動産売却で譲渡損失になった場合は、確定申告しなくても良いですか？
- 不動産売却すると固定資産税はどうなりますか？
- 不動産売却にはどんな費用がかかりますか？
- 不動産売却したときにおすすめな税金対策はありますか？
それぞれの内容を詳しく確認していきますので、上記の内容について気になる方は、ぜひご確認ください。
Q1.不動産売却で譲渡損失になった場合は、確定申告しなくても良いですか？
譲渡損失になった場合は、確定申告する必要はありません。
ただし、譲渡所得がマイナス（譲渡損失）になった場合でも、税金対策として特例や特別控除を利用するなら、確定申告は必須です。一部の特例は控除額が少額なので、確定申告の手間をかけるほどの節税効果が期待できないケースもあります。
その場合は、手間やコストを考えて、特例を利用するかしないか選択しましょう。
Q2.不動産売却すると固定資産税はどうなりますか？
固定資産税の納税義務は「1月1日時点の所有者」にあります。つまり、不動産を売却しても、その年1年分の固定資産税は売主が納めるのが原則です。
「すでに所有が移ったのに、その年の残りの固定資産税まで負担するのは不公平では？」と感じる方もいるでしょう。
その点を調整するためにあるのが「固定資産税の精算金」です。不動産売却においては、買主が引き渡し日以降の固定資産税相当額を「固定資産税精算金」として、売主に支払うことで調整を行うのが一般的といえます。
固定資産税の精算については、売買契約の際に、買主の方としっかり相談して決めておきましょう。
Q3.不動産売却にはどんな費用がかかりますか？
不動産売却の際に、まず必要となる費用は以下のようなものです。
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- 司法書士に支払う登記費用
- 売却のための測量費・解体費
- 引越費用
…e.t.c
その他に、上記のような税金を、段階的に納める必要があります。
Q4.不動産売却したときにおすすめな税金対策はありますか？
「特別控除」を活用する方法以外では、「ふるさと納税」がおすすめです。
「ふるさと納税」とは、自分が応援したい自治体に寄付をすると、「寄付額-自己負担額(2,000円)」がその年の所得税と翌年の住民税から控除される仕組みです。
さらに、ご当地の名産品なども貰えるので楽しめるでしょう。ふるさと納税による控除額は、所得に応じて上限が決められていますが、不動産売却によって所得が増えた際には上限額がアップします。
そのため、不動産売却の税金対策として非常に有効です。「ふるさと納税」について詳しく知りたい方は、総務省の以下のページをチェックしてみましょう。
総務省公式ホームページ：【ふるさと納税のしくみ】
まとめ
もう一度、不動産売却後にかかる「税金の種類」と「納税のタイミング」をまとめると以下の通りです。
- 印紙税（売買契約時）
- 抵当権を抹消するための登録免許税（引き渡し時）
- 譲渡所得税と復興特別所得税（売却した翌年の確定申告時）
- 住民税（翌年の6月以降4回に分けて）
上記のうち、譲渡所得税と復興特別所得税、住民税は、不動産売却に関する「特別控除」や「ふるさと納税」を活用することで大幅な節税が可能です。投資用マンションやマイホームの売却を予定している方は、税金対策をしっかり考えておきましょう。
今回は、譲渡所得や譲渡所得税の計算方法などもご紹介しましたが、減価償却費の計算などは少々複雑です。さらに、特例の利用条件や何をどこまで経費として計上できるか？といった点は分かりにくい面があります。
そんなときには、不動産投資の実績と経験が豊富な不動産会社によるアドバイスやサポートが非常に役立つはずです。
不動産売却の税金対策に関して不明な点につきましても、アデプトマネジメントに、ぜひお気軽にご相談ください。
この記事の編集者
アデプトマネジメント編集部
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