不動産売却後の大きな壁は確定申告！確定申告の方法や書類の種類を詳しく解説

不動産売却の後には確定申告が必要になる場合がありますが、確定申告は慣れないと不安な方も多いでしょう。

さらに、不動産売却に関する特例や特別控除を活用しないと、大幅に損をすることにもなりかねません。

そこで今回は、不動産売却後の確定申告について、基本事項から必要書類、申告方法まで分かりやすくまとめました。

投資用マンションやマイホームをすでに売却した方、近々不動産売却を予定している方は、ぜひ参考にしてください。

確定申告とは

「確定申告」とは、1年間（1月1日から12月31日まで）の所得とそれに応じた納税額を計算し、税務署に必要書類を提出して納税することです。

会社員の場合、給与所得については会社側が納税の手続きをしてくれるため、確定申告に不慣れな方もいるでしょう。

しかし、「不動産売却によって得た所得（譲渡所得）」に関しては、給与所得や事業所得などの「総合課税」ではなく、「分離課税」が適用されます。そのため、不動産売却後には、別途、確定申告が必要になるケースがあるので注意してください。

申告漏れや間違い（過少申告）、申告や納付の遅れがあると、ペナルティとして納税額が増額されます。確定申告が必要な場合は、早めに準備しておきましょう。

不動産売却は確定申告の対象？

不動産売却の後には、確定申告が「必要なケース」と「不要なケース」があります。

結論から言うと、必要かどうかの判断基準は以下の通りです。

譲渡所得がプラス→確定申告が「必要」

譲渡所得がマイナスで特例を利用する→確定申告が「必要」

譲渡所得がマイナスで特例を利用しない→確定申告は「不要」

それぞれのケースについて、順を追って見ていきましょう。

確定申告が必要なケース

確定申告が「必要なケース」は、譲渡所得がプラスの場合と譲渡所得がマイナスで特例を利用する場合の2つです。

不動産売却によって得た所得（譲渡所得）がプラスの場合は、プラス（譲渡益）の部分に対する税金を納めるため、確定申告する必要があります。

一方、不動産売却後に譲渡所得がマイナス（譲渡損失）になった場合は、確定申告の義務はありません。ただし、譲渡所得がマイナスの場合でも、不動産売却に関する特例を活用して節税したい場合は、確定申告が必須になります。

ちなみに、不動産売却で一般的に利用されている特例は次の3種類です。

3,000万円特別控除の特例

軽減税率の特例

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

それぞれの特例の概要は以下の通りです。

3,000万円特別控除の特例

「居住用財産（マイホーム）」の売却で得た譲渡所得については、一定の条件を満たしていれば最大で3,000万円の特別控除が受けられます。売却した不動産の所有期間に関わらず利用できる特例なので、マイホームの売却の際は、適用条件に当てはまるかどうか必ず確認しておきましょう。

軽減税率の特例

「所有期間が10年を超えるマイホーム」を売却した際に、「3,000万円特別控除の特例」を適用しても譲渡所得がプラスになる場合、軽減税率の特例が利用可能です。3,000万円の特別控除との併用もできます。

「3,000万円特別控除の特例」利用後の、課税所得に適用される軽減税率は以下の通りです。

（軽減税率の対応表）

課税所得金額	所得税率	住民税率
6,000万円までの部分	10%	4%
6,000万円を超える部分	15%+600万円	5%

※上記の所得税率には復興特別所得税の税率2.1%が加算

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

「所有期間が5年を超えるマイホーム」を売却した際に、譲渡所得がマイナス（譲渡損失）になった場合、一定の条件を満たしていれば、損失金額を給与などの他の所得と損益通算できます。

一度に精算しきれない場合は、翌年以後3年間以内の所得から繰越控除を受けることも可能です。

この特例を利用するためには、マイホーム買い替えの有無、住宅ローン残高の有無、その他の条件が問われますが、5年以上所有したマイホームの売却で譲渡損失が生じた場合はチェックしておきましょう。

不動産売却時に利用されている特例は、主にマイホーム（居住用財産）の売却に関するものです。こういった特例は、投資用マンションやアパートの売却には適用されないので注意しましょう。

なお、マイホーム以外の不動産でも、公共事業などのために売却した場合、一定の条件を満たせば最高5,000万円の特別控除が受けられます。

不動産売却に関する「特例」について詳しく知りたい方は、国税庁公式サイト内にある以下のページをご覧ください。

土地建物を売ったとき

マイホームを売ったとき

マイホームを買い替えたとき

上記ページ内の各項目を選択すると、それぞれのケースに該当する「特例」や「特別控除」に関する詳細を確認できます。

確定申告が不要なケース

不動産を売却しても、譲渡所得がマイナス（譲渡損失）になった場合は、確定申告の義務はありません。

不動産売却に関する特例を活用する場合には確定申告が必須ですが、特例を利用するかしないかはあくまでも任意です。そもそも特例の適用条件に当てはまらない場合、あるいは特例を利用しても手間をかけるほどの節税効果が期待できない場合は、確定申告をする必要はないでしょう。

譲渡所得の計算方法

確定申告の書類を作成する上で欠かせない、「譲渡所得」と「譲渡所得税」の計算の仕方をチェックしていきましょう。

まずは「譲渡所得」の計算方法からご紹介します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得=譲渡価格-（取得費+譲渡費用）-特別控除額（※特例を利用する場合）

それぞれの項目について詳しく見ていきましょう。

【譲渡価格】

「譲渡価格」とは、土地や建物を譲渡した際の売却価格のことです。

ただし、固定資産税・都市計画税の精算金も譲渡価格に含まれるので注意しましょう。

【取得費】

「取得費」とは、不動産の購入価格と取得時にかかった諸費用の合計から減価償却費相当額を差し引いた金額です。取得時の諸費用には次のようなものが含まれます。

仲介手数料

税金（不動産取得税、登録免許税、印紙税）

登記費用

測量費や設備費

取得費を計算式にまとると以下の通りになります。

取得費=不動産（土地+建物）購入価格+諸費用-減価償却費相当額

取得費の計算に必要な減価償却費の計算式は、次の通りです。

減価償却費=建物購入価格×0.9×償却率×経過年数

経過年数とは、築年数ではなく、建物を購入してから売却するまでの年数です。

償却率は、建築構造に応じて以下のような数値を用います。

（建築構造ごとの償却率）

建築構造	非事業用(マイホーム)	事業用(賃貸物件)
木造	0.031	0.046
金属造	0.020〜0.036（※骨格材の厚みにより異なる）	0.030〜0.053 （※骨格材の厚みにより異なる）
鉄筋コンクリート造	0.015	0.022

取得費が譲渡価格の5%未満の場合は、譲渡価格の5%に当たる額を取得費とすることが可能です。

【譲渡費用】

「譲渡費用」とは、不動産売却にかかった諸費用の合計です。

譲渡費用には、次のようなものが含まれます。

仲介手数料

印紙税

売却のための測量費や解体費

貸家の売却時に支払った立退料

譲渡所得税の計算方法

「譲渡所得税（譲渡所得にかかる所得税と住民税）」に関しては、売却した不動産を所有していた期間によって税率が異なります。

不動産売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以内の場合は「短期譲渡」、5年以上の場合は「長期譲渡」という扱いです。それぞれの税率は以下の表を参考にしてください。

（短期譲渡・長期譲渡の税率）

譲渡の種類	所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡	5年以内	30%	9%
長期譲渡	5年以上	15%	5%

※上記の所得税率には復興特別所得税の税率2.1%が加算

「譲渡所得」に、短期譲渡または長期譲渡の「税率」を適用すれば、譲渡所得税が算出できます。計算式は次の通りです。

譲渡所得税=譲渡所得×税率（短期譲渡または長期譲渡）

譲渡所得と譲渡所得税の計算は少々複雑ですが、各項目ごとに順を追ってチェックしていけば、初めての方でも十分こなせるでしょう。

確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類には、次の2種類があります。

不動産売却後の確定申告に必須の書類

特例を利用する場合にのみ必要な書類

「特例を利用する場合の必要書類」は、戸籍附表や借入金残高証明書、耐震基準適合証明書など、それぞれの特例によって異なります。特例に必要な書類の詳細は、国税庁公式サイトからご確認ください。

不動産売却後の確定申告に「必ず必要な書類」と、その「入手先」は以下の表の通りです。

（確定申告の必要書類とその入手先）

書類の種類	書類名	入手先
確定申告書類	譲渡所得の内訳書	税務署または国税庁公式サイト
確定申告書類	確定申告書B様式(※譲渡所得がある場合)	税務署または国税庁公式サイト
確定申告書類	確定申告書第三表	税務署または国税庁公式サイト
譲渡時の書類	売買契約書のコピー	自分で用意
譲渡時の書類	譲渡費用の領収書のコピー	自分で用意
取得時の書類	売買契約書のコピー	自分で用意
取得時の書類	取得費用の領収書のコピー	自分で用意
登記書類	登記簿謄本	法務局
その他の書類	マイナンバーカード、源泉徴収票など(※必要に応じて)	自分で用意

それぞれの書類について、ポイントを確認しておきましょう。

譲渡所得の内訳書

売却した不動産の所在地や利用状況、いつ・だれに・いくらで売却したかなどを記載するための書類です。不動産売却後に税務署から送付されているはずですが、紛失してしまった場合は、税務署で入手するか国税庁公式サイトの以下のページからダウンロードできます。

譲渡所得の内訳書(PDFデータ)

確定申告書B様式

不動産売却で譲渡所得がプラスになった（譲渡益が生じた）際に必要な書類で、給与所得や事業所得の確定申告にも使用できます。税務署または国税庁公式サイトの以下のページから入手可能です。

確定申告書B様式(PDFデータ)

確定申告書第三表

給与所得などとは別に、不動産売却後の譲渡所得について記載する分離課税用の書類です。

税務署または国税庁公式サイトの以下のページから入手できます。

確定申告書第三表(PDFデータ)

譲渡時・取得時の書類

不動産売却後の確定申告では、譲渡時や取得時の売買契約書、仲介手数料、登記費用といった諸費用の領収書も必要です。手元に保管していない場合は、売買を仲介した不動産会社に問い合わせて入手しておきましょう。売買契約書や譲渡費用・取得費用の領収書はコピーでも構いません。

登記簿謄本

売却した不動産の登記事項を証明するために必要な登記簿の謄本（コピー）です。最寄りの法務局で入手できます。

その他の書類

上記の必要書類の他に、身分証明書やマイナンバーカード、会社員の方は源泉徴収票などが必要になるケースがあります。

確定申告の方法

確定申告の方法は次の3つです。

税務署に必要書類を持ち込む

税務署に必要書類を郵送する

電子申告(e-tax)を利用する

不動産売却によって得た譲渡所得にかかる所得税の確定申告は、売却した年の翌年「2月16日〜3月15日（※その年によって多少前後する場合有り）」に行います。

確定申告の方法としては、必要書類を記入して、上記の期間内に「税務署または市役所などに設けられる臨時会場」に持ち込んで提出するのが一般的です。税務署や臨時会場に足を運べない場合は、税務署宛てに書類を郵送することもできます。

「電子申告（e-tax）」を利用する場合は、電子証明書（マイナンバーカードなど）とICカードリーダライタ（PCの場合）、またはマイナンバー読み取り対応のスマートフォンを用意する必要があります。用意できない場合は、税務署の対面確認でIDとパスワードを発行してもらうことも可能です。

e-taxの詳しい利用方法は、e-tax公式サイト内にある「ご利用の流れ」のページからご確認ください。

確定申告の流れ

ここでは、不動産売却後の確定申告の流れを確認していきます。確定申告の手順は次の通りです。

必要書類を準備する
譲渡所得と譲渡所得税を計算する
確定申告書に記入する
必要書類を提出する
納税する

1.必要書類を準備する

不動産売却後の確定申告に必要な書類とその入手先は上記の通りです。不動産売却に関する特例を利用する場合は、その他の書類も必要になるので早めに準備しておきましょう。

2.譲渡所得と譲渡所得税を計算する

確定申告に際しては、譲渡所得と譲渡所得税を正確に計算することが不可欠です。ご紹介した手順と計算式を参考にして算出してみましょう。

譲渡所得がプラスになった場合は確定申告が必須ですが、譲渡所得がマイナスになった場合は、不動産売却に関する特例を利用するかどうか検討し、確定申告をするかしないか選択しましょう。

3.確定申告書に記入する

不動産売却の確定申告に必要となる「譲渡所得の内訳書」、「確定申告書B様式」、「確定申告書第三表」に必要事項を記入しましょう。手書き書類の場合は、印鑑を押し忘れると再提出になるのでご注意ください。

「申告書類の書き方が分からない」、「譲渡所得税の計算が合っているか不安」「どの特例が利用できるか分からない」といった場合は、税務署の窓口で相談することも可能です。

税務署の窓口に行くのが難しい場合には、以下のような解決方法もあります。

確定申告の時期(2月上旬頃)に市役所や公民館などで行われる無料相談会を活用する

「国税局電話相談センター」に問い合わせる

自分で確定申告するのが難しい場合は税理士に依頼する

ちなみに、確定申告を税理士に依頼する場合の費用相場は10万〜20万円程度です。

4.必要書類を提出する

必要書類が全て用意できたら、税務署または臨時会場に持ち込む、郵送する、e-taxでデータを送信する、という3つのいずれかの方法で書類を提出しましょう。

5.納税する

納税額が確定したら納税します。納付の方法は、基本的に次の3通りです。

現金納付する

振替納付する

e-taxで納付する

現金納付する場合は、申告と同じ「2月16日〜3月15日」の期間内に、税務署の窓口または金融機関で納付の手続きを済ませましょう。

口座振替による納付を希望する場合は、確定申告の手引きの中にある、振替納税依頼書を申告書と一緒に提出しておきましょう。4月の中旬頃に、指定した口座から納税額分の金額が引き落とされます。

税務署の混雑を避けたい、なかなか時間が取れないといった場合には、24時間対応のe-taxを利用すると良いでしょう。

納税科目や利用可能額などの条件はありますが、クレジットカード納付やコンビニ納付が選択できるケースもあります。

まとめ

不動産売却が無事に済んだ後は、確定申告に備えて必要書類を用意しつつ、譲渡所得をしっかり計算しておきましょう。

譲渡所得がプラスの場合は必ず確定申告を行う必要があります。一方で、譲渡所得がマイナスの場合は、不動産売却に関する特例を利用するなら確定申告が必要、利用しないなら確定申告は不要です。

確定申告の時期は原則として「2月16日〜3月15日」ですが、これは書類の提出期間ではなく、納税まで含めた手続きの期限になります。くれぐれも早めの準備を心がけましょう。

確定申告は不動産売却後の大きな壁の1つですが、今回ご紹介した手順なども参考にして、ご自身でチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

ただ、不慣れな方にとって、確定申告は分かりにくい面があるのも事実です。アデプトマネジメントには、不動産投資の豊富な実績や経験に加えて、税理士や公認会計士、FPといった専門家の心づよいネットワークがございます。不動産売却後の確定申告に関してご不明な点についても、ぜひアデプトマネジメントにご相談ください。