媒介契約を締結する際に交付される「媒介契約書」。売主側にとっては、よほど多くの固定資産を有していない限り、目にする機会は少ないでしょう。
この媒介契約書は、媒介契約の種類によって記載事項が法律で細かく定められており、初めて取り扱う人にとっては戸惑うことが多いです。
この記事では、そんな媒介契約書の書き方について、媒介契約の種類ごとに解説しています。
媒介契約書とは
「媒介契約書」は、不動産の媒介契約を結んだ際に交付される契約書です。媒介契約とは、宅地建物取引業者に不動産の売買や賃貸の仲介役を依頼する契約なのですが、その締結時に宅地建物取引業者が媒介契約書を作成・売主に交付することが法律で定められています。
媒介活動を行うにあたって、買主と業者間で媒介内容・報酬額に関する共通認識を持てるため、トラブルを防ぐために非常に重要な書類です。
しかし、実際に交付される書面は、売主側にとっては馴染みのない内容がほとんどで、理解できていない人も少なくないでしょう。
買主側は、その記載事項の中から、特にチェックするべき事項や注意点をあらかじめ知っておく必要があります。
媒介契約の種類
不動産の媒介契約は大きく分けて3つに分類され、媒介契約書の必要事項・書き方も契約の種類ごとに変わってきます。
その3つの契約というのが、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約です。これらは取引の形態が大きく異なり、それに伴って買主側のメリットデメリットも変わってきます。ここでは、それぞれの契約の内容・メリットデメリットについて解説していくので、ぜひ参考にしてください。
一般媒介契約
一般媒介契約は、同時に何社とも媒介契約を結んで、一斉に買主を探せる契約方法です。自分で買主を見つける「自己発見取引」も認められています。
複数の買取希望者から吟味できるため、取り扱う不動産が人気のエリアにある場合などは、より良い条件の買主を見つけられる可能性が高いというメリットがあります。レインズへの登録が任意であり、あまり公に売却活動をしたくないという人にはおすすめです。
反対に、仲介会社が意欲的に動かない場合がある・買取保証やハウスクリーニングといった各社サービスを受けられないというデメリットが存在します。
専任媒介契約
専任媒介契約では1度に1社とのみ媒介契約を結べて、3か月以内の契約期間中も自己発見取引を行うことが可能です。自己発見取引ができた場合、仲介会社に支払う仲介手数料は発生しません。
専任媒介契約では、仲介会社が意欲的に動いてくれやすい・連絡先が1本化して煩わしさが少ないというメリットがあります。
反対に、1社とのみ契約することによって、その会社の営業担当に売却活動の明暗を左右されてしまうという点がデメリットです。また、仲介会社に囲い込みをされて売却までの期間が引き延ばされる可能性があるのもデメリットの1つとなるでしょう。囲い込みとは、自社で物件を抱え込むために他社からの問い合わせをブロックする行為です。
囲い込みをされないように、信頼できる不動産会社を選ぶようにしてください。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約では、専任媒介契約と同様、1度に契約できる仲介会社は1社のみです。ただし、専任媒介契約のように、自己発見取引は認められません。
専属専任媒介契約は完全に1社に売却活動を任せるため、買取保証やハウスクリーニングなどの各社サービスが充実しているのがメリットです。仲介会社が積極的に動いてくれることがほとんどであるため、売りにくい不動産を抱えている場合には向いています。
専属専任媒介契約のデメリットとしては、囲い込みが起きやすい、人気エリアにある不動産の場合は好条件の買主を逃す恐れがあるということです。
■媒介契約の種類まとめ
| 契約の種類 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 一般媒介契約 | ・良い条件の買主を見つけやすい | ・仲介会社が意欲的に動かない場合がある ・買取保証やハウスクリーニング等のサービスを受けられない |
| 専任媒介契約 | ・仲介会社が意欲的に動いてくれやすい ・連絡先が1本化して煩わしさが少ない |
・営業担当に売却活動の明暗を左右されてしまう ・囲い込みをされる可能性がある |
| 専属専任媒介契約 | ・仲介会社が意欲的に動いてくれやすい ・連絡先が1本化して煩わしさが少ない ・買取保証やハウスクリーニング等のサービスが充実 |
・囲い込みが起きやすい ・好条件の買主を逃す恐れがある |
一般媒介契約書の書き方
一般媒介契約書は、国土交通省が掲げる標準媒介契約約款に従って作成することが義務付けられています。細かな内容は違えど、この標準媒介契約約款をひな形としている仲介会社がほとんどです。
ここでは、一般媒介契約書の書き方について見ていきましょう。
依頼主が記載する内容
一般媒介契約書の中で、依頼主側が記載するのは以下の項目です。
- 所有者氏名
- 記載した年月日
- 依頼している他の仲介会社（明示型の場合のみ）
- 媒介契約の内容を承諾する旨
- 希望する購入条件
- レインズへの登録の可否
- （約定報酬額）
- （有効期間）
仲介会社の形式によって細かい内容は異なります。
また、約定報酬額・有効期間については、仲介会社と相談して決める場合が多いです。しかし契約書上では、約定報酬額は「本体価額×〇％＋〇万×〇」というように、ある程度の基準があらかじめ書かれています。
媒介契約書作成時に売主側が希望する条件を新たに加えることも可能なので、積極的に掛け合うようにしてみましょう。
不動産会社が記載する内容
不動産会社(仲介会社)が記載する事項は、一般的に以下の内容が挙げられます。
- 不動産会社側の報告義務(期間や違反した場合のペナルティ)
- 媒介に係る依頼者側の義務
- 約定報酬の受領時期
- 特約事項
- (約定報酬額)
- (有効期間)
特約事項というのは、「売却契約が買主側のローン条項に基づいて白紙解除となった場合には、仲介会社は約定報酬を請求しません。既に受取済の場合は返還します。」というような内容です。
売却が成立した後に起こりうるトラブルを未然に防ぐために重要な項目となってきますので、必ず不動産会社に記載してもらうようにしてください。
一般媒介契約書の作成に必要なもの
不動産の売却契約締結時に必要なものは、各種証明書や実印をはじめとしてかなり多くなるのですが、一般媒介契約書の作成に必要なものは意外と少ないです。
具体的には、以下の3つになります。
- 身分証明書（運転免許証・パスポート等）
- 登録済権利証又は登記識別情報通知書
- 認印
一般媒介契約の場合、シャチハタでなければ、実印・印鑑証明書を用意する必要はありません。ただし、いざ売却契約に進んだ場合、改めて実印及び印鑑証明書が必要になってきますので、媒介契約の段階で用意しておいても良いでしょう。
一般媒介契約書の締結前に注意すべき点
一般媒介契約書の記載事項の中で、注意して確認をするべき点は、以下の7つの事項です。
- 標準媒介契約約款に従っているか
- 宣伝活動の充実度
- 契約の形態（明示型か非明示型か）
- 仲介手数料の金額・支払時期
- レインズの登録の可否
- 売主側の義務（違約金等のペナルティ）
- 反社会勢力が関与していないか
中でも、4と6の事項は金銭が絡んでくるため、媒介契約においてトラブルになりやすい項目になります。事前にしっかりと確認して、仲介会社と共通認識ができているかを明らかにしましょう。
専任媒介契約書の書き方
専任媒介契約書は、一般媒介契約書よりも1段階制限が厳しくなると分かりやすいでしょう。大まかな記載事項については一般媒介契約書と変わりませんが、契約の形態が異なる分、チェックすべき点や持参するものが変わってきます。
また、専任媒介契約を結ぶ際は、基本的に「専任媒介契約書」「別表」「専任媒介契約約款」がセットで必要となるという点を覚えておきましょう。
依頼主が記載する内容
専任媒介契約書において、依頼主が記載するのは以下の内容です。
- 所有者氏名
- 記載した年月日
- 登記名義人の氏名及び住所
- 購入希望条件
- 物件について（間取り・広さ・価額・所在地）
登録名義人とは、不動産所有権・賃借権・抵当権を持つ人を指します。借地権を有する人ではないので注意してください。また、物件についての情報は、不動産の登記簿上の記録にのっとって書きましょう。
署名欄には押印が必要となりますが、実印でなくても、シャチハタでない三文印であれば認められます。
不動産会社が記載する内容
不動産会社が記載するのは、以下の内容になります。
- 契約書が専任媒介契約書である旨
- 不動産会社側の義務の履行について(期間や違反した場合のペナルティ)
- 媒介に係る依頼者側の義務
- 約定報酬の受領時期
- 特約事項
- 約定報酬額
- 有効期間
前述した通り、専任媒介契約は1社とのみ結ぶことができる媒介契約なので、売主が別の不動産会社と契約を結んだ場合には違約金等のペナルティが発生する場合がほとんどです。ペナルティの内容に関しても、契約書に事前に記載されているのが一般的とされています。契約書の作成の際に、ペナルティの内容についても確認しておきましょう。
専任媒介契約書の作成に必要なもの
専任媒介契約書作成時に必要なものは、以下の7つです。
- 本人確認書類(コピー不可)
- 認印
- 住民票
- 固定資産税納税通知書
- 土地測量図・境界確認書
- 不動産権利書・登録識別情報
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
専任媒介契約書の作成は、一般媒介契約書と比較して、準備しなければならない書類が多くなります。発行に時間を要することもあるので、前もって準備するようにしましょう。
また、本人確認書類については、不動産を共有持分で所有している場合には所有者全員分の書類が必要です。
専任媒介契約書の締結前に注意すべき点
専任媒介契約書を確認する際にチェックすべき内容は、一般媒介契約書とそこまで相違はありません。具体的な内容としては以下の通りです。
- 標準媒介契約約款に従っているか
- 宣伝活動の充実度
- 契約の形態
- 仲介手数料の金額・支払時期
- 売主側の義務（違約金等のペナルティ）
- 反社会勢力が関与していないか
相違点としては、専任媒介契約には明示型・非明示型の区分がそもそも存在しない、レインズの登録は義務なので可否を記載する必要がないといった点が挙げられます。
専属専任媒介契約書の書き方
専属専任媒介契約においても、ガイドラインは標準媒介契約約款です。専属専任媒介契約を締結する場合には、この「専属専任媒介契約書」とセットとして、「専属専任媒介契約約款」と「別表」が作成されます。
一般媒介契約書や専任媒介契約書と書き方にあまり大きな差はありませんが、依頼主の記載事項・不動産会社の記載事項・相談して決めていく事項が含まれているのが特徴です。
依頼主が記載する内容
専属専任媒介契約書において、依頼主が記載するのは以下の項目です。
- 所有者氏名
- 記載した年月日
- 登記名義人の氏名及び住所
- 購入希望条件
- 物件について（間取り・広さ・価額・所在地）
専属専任媒介契約は、あまり人気のない不動産を抱えている場合に締結することが多い契約です。買主を見つける上では、不動産のアピールポイントも大事な資料になってきますから、契約の際にできるだけ詳しく伝えるようにしてください。
不動産会社が記載する内容
専属専任媒介契約書で不動産会社が記載するのは、主に以下の内容です。
- 契約書が専属専任媒介契約書である旨
- 不動産会社側の義務の履行について（期間や違反した場合のペナルティ）
- 媒介に係る依頼者側の義務
- 約定報酬の受領時期
- 特約事項
- 約定報酬額
- 有効期間
専属専任媒介契約は3つの契約の中で特に囲い込みの恐れが大きい契約なので、契約有効期間や不動産会社側の履行義務についてはしっかりと確認するようにしましょう。囲い込みの疑いが出てきた場合には、契約書の内容を確認しつつ対処してください。
専属専任媒介契約書の作成に必要なもの
専属専任媒介契約書作成時に必要なものは、以下の7つです。
- 本人確認書類（コピー不可）
- 認印
- 住民票
- 固定資産税納税通知書
- 土地測量図・境界確認書
- 不動産権利書・登録識別情報
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
また、持参が必須な訳ではありませんが、以下のような物件の詳細に関する資料もあれば、一緒に用意しておくことをおすすめします。
- 不動産の購入時の契約書・説明書
- 維持費・リフォームの有無が分かる資料
- 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書
事前にこういった書類があるかも確認しておきましょう。
専属専任媒介契約書の締結前に注意すべき点
専属専任媒介契約書を交わす際に、事前に確認しておくべき内容は以下の6つになります。
- 標準媒介契約約款に従っているか
- 宣伝活動の充実度
- 契約の形態
- 仲介手数料の金額・支払時期
- 売主側の義務（違約金等のペナルティ）
- 反社会勢力が関与していないか
注意点は、基本的に専任媒介契約と大きな違いはありません。ただし、自己発見取引が認められていないため、専任媒介契約書と違って自己発見取引を行った場合のペナルティが記載されています。
また、専属専任媒介契約の場合、仲介会社の依頼者への報告義務は1週間に1度と定められているため、義務の履行についての記載欄の中にその旨が明記されているかを確認しましょう。
媒介契約書に関するQ&A
不動産媒介契約における契約書の作成について、契約の内容・記載事項・必要なもの・注意するべき点を、3つの契約の形態ごとに解説をしてきました。しかし、まだまだ疑問が残るという方もいるのではないでしょうか。
そこで、媒介契約書に関するよくある質問をいくつか取り上げ、Q＆A形式で媒介契約書についてより掘り下げて解説していきます。
Q. 媒介契約書を交わす必要はある？
冒頭にも記載した通り、媒介契約書の作成は法律によって義務付けられています。法律的な側面がなかったとしても、媒介契約書は媒介活動が始まってからのトラブルを防ぐためには重要な書類です。
媒介契約では、「説明を口頭で済ませたことによる依頼者と仲介会社の認識の食い違い」によってトラブルが発生するケースが少なくありません。スムーズに取引を進めるために、必ず媒介契約書を作成するようにしてください。
Q. 1回交わした契約は解約できる？
基本的に、不動産媒介契約の契約期間は「3ヶ月を超えない範囲内」と定められているため、解約をしなくても3ヶ月で契約満了となるケースが多いです。しかし、3ヶ月を無駄にしないために早めに解約したいという人もいるでしょう。
基本的に、一般媒介契約はいつでも解約が可能で違約金も発生しませんが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は原則として解約不可です。
しかし、不動産会社が履行義務を果たさないなど、不動産会社側に問題がある場合は解約を認められるケースもあります。解約をしたい人は、契約書で途中解約に関する事項が明示されているか確認しましょう。
Q. 媒介契約書の締結日は？
媒介契約書の締結日は、「媒介契約の意志が双方で一致した日」です。少し曖昧な表現に感じますが、書類の交付日ではなく、あくまで面談で契約締結日として取り交わした日が大原則になります。
過去には締結日をめぐって裁判になったケースも存在しますので、事前に双方で認識をすり合わせて確認することが大切です。
媒介契約書の書き方が不安な方はアデプトマネジメントへ
媒介契約書は、不動産の媒介契約を結んだ際に交付される書類です。一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つの契約方法ごとに、媒介契約書の書き方は変わってきます。それぞれの媒介契約書ごとに注意点や必要なものも異なるので、事前によく確認しておきましょう。
媒介契約書の書き方が不安という方は、アデプトマネジメントをご利用ください。アデプトマネジメントでは、不動産売却の経験がないという方にも丁寧にご説明いたします。ぜひお気軽にご相談ください。
このコラムを書いた人
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号