専任媒介契約の特徴やメリット・デメリットをまとめて解説

専任媒介契約の特徴やメリット・デメリット

専任媒介契約は、不動産売却における媒介契約の一種です。不動産会社1社しか契約できませんが、個人で買い手を探せるため、3種ある媒介契約の中でもっともバランスが良い方法とされています。

この記事では、そんな専任媒介契約の特徴やメリットデメリットを詳しく解説していきます。専任媒介契約を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産媒介契約とは

不動産媒介契約とは、不動産を売る際に不動産会社に仲介してもらって買い手を探す契約のことをいいます。不動産媒介契約の種類は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つです。

一般媒介契約は、契約を結ぶ不動産会社の数に制限が無く、個人でも売却先を探せます。専属専任媒介契約は一般媒介契約とは真逆で、契約できる不動産会社の数は1社のみ、個人で売却先を探すことはできません。

そして、一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間に当たるのが専任媒介契約です。この3つの契約方法はそれぞれ一長一短なので、それぞれの契約方法の特徴を理解し、不動産の価値などに応じて適した契約方法を選ぶ必要があるでしょう。

一般媒介契約、専属専任媒介契約についてさらに詳しく知りたい方は、「媒介契約は3種類|それぞれの特徴やメリットデメリットをまとめて解説」の記事をご参照ください。

専任媒介契約の内容については、次の段落にて詳しく解説していきます。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と一般媒介契約の間に位置するため、間を取って専任媒介契約を選ぶ人も多いです。

しかし、きちんと特徴を理解してから契約しないと、後悔してしまうこともあるでしょう。ここでは、専任媒介契約の特徴について詳しく解説していきます。

1社とだけ契約できる

専任媒介契約で契約できる不動産会社は1社だけです。専任媒介契約で契約した不動産会社以外を通して買い手を探した場合、契約違反に当たります。

後ほど解説しますが、不動産を売却する際にレインズという情報ネットワークサービスに登録する義務があります。そのため、専任媒介契約をしていたら、2社目以降の不動産会社はレインズを確認することで他の不動産会社と契約を結んでいるかが分かるのです。

契約違反と分かっていて契約を結ぼうとする不動産会社は少ないですし、もし契約ができたとしても、契約違反をする不動産会社は信用できません。ルールを守った上で取引をしてくれる不動産会社を探すようにしましょう。

自己発見取引も可能

専任媒介契約では自己発見取引、つまり自分で買い手を探すことも可能です。専属専任媒介契約と専任媒介契約はどちらも不動産会社1社しか契約できませんが、専属専任媒介契約は自己発見取引も許可されていません。専属専任媒介契約と専任媒介契約の違いはこの点が大きいです。

知り合いに家を安く買いたいと思っている人がいた場合でも、専任媒介契約なら取引が可能です。買い手の探し方の幅が広がることで、よりスムーズに買い手を見つけられる可能性が高くなるでしょう。

契約期間は最長3ヶ月

専任媒介契約の契約期間は最長3ヶ月です。宅地建物取引業法で定められている専任媒介契約の期間は3ヶ月以内なので、1ヶ月・2ヶ月でも契約することは可能ですが、基本的には不動産会社から3ヶ月と提示されることが多いです。

一般的に不動産は3ヶ月あれば買い手が見つかるものです。しかし、3ヶ月経っても買い手が見つからないケースもあるでしょう。そんなときは不動産会社と契約を更新して改めて買い手を探してもらうか、新しく別の不動産会社を探すことになります。

2週間に1回の営業活動報告義務がある

一切報告がないと、買い手が見つかりそうなのかなどの状況が分からないでしょう。そこで、どんな問い合わせが何件あったのか、内覧の申し込みは何件あったのかなど、不動産会社には営業活動報告書を提出する義務があります。

その営業活動報告書の提出義務が、専任媒介契約では2週間に1回となっています。

ちなみに、専任媒介契約における営業活動報告義務は2週間に1回ですが、専属専任媒介契約は1週間に1回です。また、一般媒介契約では営業活動報告義務はありません。

レインズへの登録義務がある

レインズは、国土交通省指定の不動産流通機構が管理する不動産の情報ネットワークサービスです。一般でも見ることは可能ですが、確認できるのは不動産の成約価格のみとなっています。不動産会社は、レインズに掲載されている情報をすべて閲覧できます。

レインズに登録することで他の不動産会社も不動産情報を確認でき、買い手がより見つかりやすくなるのです。専任媒介契約では、契約から7日以内にレインズに登録する義務があります。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約の特徴について解説しましたが、専任媒介契約を選ぶことでどのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは、専任媒介契約のメリットを3つ紹介します。

  • 不動産会社が積極的に動いてくれる
  • 窓口を1つにできるのでやりとりをしやすい
  • サービスが充実している不動産会社も多い

それぞれのメリットについて解説していくので、見ていきましょう。

不動産会社が積極的に動いてくれる

専任媒介契約は不動産会社1社しか契約しません。顧客が他の不動産会社に流れてしまうリスクがないため、専任媒介契約を選択した場合は、不動産会社が積極的に動いてくれる可能性が高いです。

また、専任媒介契約は売り手への営業活動報告義務もあるので、不動産会社側も動かざるをえません。不動産会社が積極的に動いてくれないと買い手はつきにくいですが不動産会社がしっかり動いてくれれば買い手も見つかりやすいでしょう。

窓口を1つにできるのでやりとりをしやすい

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できますが、不動産会社それぞれの営業状況を管理するのは難しいでしょう。営業活動の報告義務もないので、自分で不動産会社に進捗状況を問い合わせるなど、情報収集を行うのも大変です。

一方で専任媒介契約なら、委託先の不動産会社を一本に絞ることができます。そのため、情報がごちゃつく心配もなく、スムーズに不動産の売却を進められるでしょう。自分で買い手を探すという選択肢もあるので、不動産会社に任せっきりにしない選択ができる点も便利です。

サービスが充実している不動産会社も多い

専任媒介契約を選んだ場合、他の会社に流れないように購入後のアフターフォローや成約後のハウスクリーニングなどのサービスが付いてくる不動産会社も多いです。

不動産売却は準備にお金がかかるものですが、少しでも受け取れるお金を多くするためには、売る前にかかる費用を最小限に抑えたいですよね。そこで、サービスが充実している不動産会社で専任媒介契約を結ぶことで、費用を安く抑え、売却時に受け取るお金を増やせます。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約のメリットを紹介しましたが、何事にもメリットがあればデメリットもあります。ここでは、専任媒介契約のデメリットを3つ解説していくので、見ていきましょう。

  • 囲い込みをされる可能性がある
  • 不動産会社の力量が売却活動へ大きく影響する
  • 売主都合での売却にはキャンセル料が必要

それぞれのデメリットについて見ていきましょう。

囲い込みをされる可能性がある

専任媒介契約の場合、囲い込みをされる可能性があります。囲い込みとは、買い手をあえて紹介してもらえない行為のことです。

専任媒介契約の場合、不動産会社はレインズに登録する義務があるので、レインズに掲載されている不動産情報を見た他社から、物件を紹介させてほしいといわれるケースもあります。

不動産売却時の仲介手数料は、買い手を紹介したときと売り手と媒介契約を結んだときの2つの場面で発生しますが、他社が不動産を紹介した場合は買い手から受け取れる仲介手数料が受け取れなくなってしまうのです。

囲い込みが起こると、いつまで経っても買い手が見つからないなどのトラブルが起こりかねません。報告書の内容を確認し、もし不動産会社が営業活動を行っている様子が伺えなければ契約を解除しましょう。

不動産会社の力量が売却活動へ大きく影響する

専任媒介契約は不動産会社1社しか契約できないので、買い手が見つかるかどうかは契約先の不動産会社次第です。もし力量がない不動産会社に依頼してしまうと、いくら条件の良い物件だったとしても、いつになっても買い手が見つかりませんし、場合によっては安く買い叩かれてしまう可能性もあります。

専任媒介契約を結ぶ場合は、不動産会社の実績や得意分野などをよく確認しましょう。担当者の質も売却活動に影響するので、契約の際には担当者の態度や相性をチェックしてから契約を結ぶようにしてください。

売主都合での売却にはキャンセル料が必要

専任媒介契約は、契約期間内に他の不動産会社に乗り換えたい、売主都合で売却をキャンセルしたいという場合にキャンセル料が発生してしまいます。キャンセル料を払いたくないのなら、契約が満了になるまで待たなければいけません

ただ、キャンセル料が発生するのは売主都合の場合です。不動産会社が全然動いてくれないなどの理由がある際には、不動産会社都合で契約を解除できるので、しっかり契約を解除したい旨を不動産会社に伝えましょう。

まとめ

専任媒介契約は不動産会社がしっかり動いてくれつつも、縛りが厳しすぎるわけではないので、一般媒介契約と専属専任媒介契約それぞれの良い所取りができる契約方法といえるでしょう。

しかし、どの契約方法が適しているのかは、不動産の状態や価値に応じて変わります。それぞれの契約方法の特徴やメリットデメリットなどを把握した上で、もっとも適した契約方法を選ぶようにしてください。

アデプトマネジメントでは、大阪を中心に全国の不動産の買取や任意売却、コンサルティングなどを行っています。不動産の売却を検討している、不動産に関する悩みを抱えているという方は、ぜひお気軽にご相談ください。