専属専任媒介契約のメリット・デメリットから注意点まで詳しく解説

不動産を売却する際には不動産会社と媒介契約を締結する必要がありますが、媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つの種類があるため、売主は3つの契約方法の中から選択して、不動産会社に販売委託することになります。

この記事では、3種類の契約形態の中から専属専任媒介契約に注目して、特徴やメリットデメリットなどを解説していきます。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約は、売主が不動産会社の中から1社を選び、独占的に販売委託をする契約形態です。契約期間は最長3ヶ月で、更新後も3ヶ月が上限となっています。

また、売主は自分で買主を探すことができず、例え周囲に購入意思がある人がいたとしても依頼した不動産会社を通さなければいけません。

一方で、不動産会社は指定流通機構へ媒介契約締結後5日以内に登録をし、その証を売主に提示する必要があります。さらに、1週間に1度売主へ販売状況の報告をする義務があり、メールや口頭でも構わないので必ず報告しなければいけません。

一般媒介契約との違い

専属専任媒介契約が不動産会社1社が独占して販売活動を行うのに対し、一般媒介契約は複数の不動産会社に同時依頼することができます。また、期間の制限はなく3ヶ月以上の契約も可能です。

しかし、不動産会社には指定流通機構の登録や販売状況の報告義務がありません。販売状況報告がないまま売却活動を進めることに不安を感じる売主も多く、一般媒介契約を締結後に専属専任媒介契約に切り替える売主も多いです。

専任媒介契約との違い

専属専任媒介契約とよく似ている契約になりますが、売主が自ら売主を探すことができるという点が違います。

また、不動産会社の指定流通機構への登録は媒介契約締結後7日以内となっており、販売状況報告は2週間に1度です。専属専任媒介契約よりも少し不動産会社の義務が緩和されている形となっている一方、売主が買主を発見できるというメリットがあります。つまり、売主は知人や友人、親族に不動産の購入を持ちかけることが可能です。売主が買主を発見して契約締結となった場合は、不動産会社は利益を得られません。

専任媒介契約については、「専任媒介契約の特徴やメリット・デメリットをまとめて解説」の記事で詳しく紹介しているので、ぜひご覧ください。

専属専任媒介契約のメリット

公益社団法人日本住宅総合センターの「既存住宅取引と媒介契約制度に関する調査研究」によると、契約形態の中では専属専任媒介契約がもっとも選ばれており、割合は約35%となっています。

不動産会社としては1社独占という大きなメリットがある契約形態ですが、実際は売主にとっても多くのメリットがあるのです。ここでは、具体的な専属専任媒介契約のメリットを解説します。

不動産会社が積極的に活動してくれる

不動産会社は売主と買主の両方から仲介手数料をもらえる可能性があることから、販売活動を積極的に実施してくれる傾向です。早期売却は不動産会社にとっても売主にとっても大きなメリットになるので、専属専任媒介契約はもっとも効果的な売却ができる契約形態とされています。

活動窓口を一本に絞れる

売主は不動産が売却されるまで、不動産会社から販売状況の連絡を受けます。一般媒介契約の場合は複数の不動産会社とやりとりをしなければいけませんし、場合によっては自分から販売状況を確認するための連絡をしなければいけません。人気のエリアや状態の良い不動産の場合は、毎日複数の不動産会社から連絡があるということも珍しくないでしょう。

売主が不動産会社の紹介内容や内覧予約を管理するのは非常に工数がかかります。そのため、窓口を一本化できる専属専任媒介契約は、売主にとってスムーズに売却を進められる契約方法といえます。価格交渉や内覧予約などを1社に任せられれば、売主は不動産売却のストレスを大きく減らせるでしょう。

サービスが充実している会社が多い

前述した通り、専属専任媒介契約は不動産会社にとって、大きな利益を得られるチャンスでもあります。そのため、不動産会社は専属専任媒介契約を締結することによって受けられるサービスを展開していることが多いのです。

大手不動産会社では、「契約不適合責任の費用負担を30万円まで保証」や「室内クリーニング」などのサービスを展開しています。大手不動産会社以外でも同様のサービスを展開しており、中には仲介手数料を値引きする会社もあるようです。

不動産会社によってサービス内容は多岐にわたるため、不動産売却をする際にはホームページをチェックしてみましょう。

専属専任媒介契約のデメリット

ここまで専属専任媒介契約のメリットについて紹介しましたが、もちろんデメリットもあります。専属専任媒介契約の契約期間は最大3ヶ月なので、販売活動に納得がいかない場合でも契約期間内は依頼した不動産会社が活動することになり、売主にとってストレスとなるケースもあります。これらの他にもどのようなデメリットがあるのか、詳しく見ていきましょう。

自分で買主を見つけられない

売主が不動産売却を開始してインターネットに情報公開したときに、親戚や同じ町内の人など、思わぬ所から「売ってほしい」と声をかけられることもあります。そういった際に、専任媒介契約や一般媒介契約であれば問題なく個人間取引を行えますが、専属専任媒介契約では不動産会社の仲介が必要です。

万が一専属専任媒介契約の締結中に個人間売買を締結した場合、売主は不動産会社に違約金として売主が本来支払う仲介手数料の税抜き額を支払う義務があるので、注意してください。

囲い込みをされるリスクがある

囲い込み行為とは、売主側の不動産会社が販売中の物件を商談中などと偽り、他業者に紹介をしない行為のことです。本来不動産は、1つの不動産を日本の不動産会社全てで買主を探す仕組みがあり、これによりスピーディーな取引ができるようになっています。しかし、自社の利益を優先するために囲い込みを行う業者も存在するのです。

囲い込み行為が行われると、売却の機会損失が起こり、売主は余分な固定資産税を支払うことになってしまうので注意しましょう。

不動産会社選びに失敗する可能性もある

専属専任媒介契約は一社としか契約できないため、不動産会社選びに失敗してしまうリスクがあります。囲い込み行為など、不誠実な活動をする不動産会社と専属専任媒介契約を締結した場合、納得のいく不動産売却にならない可能性が高いでしょう。

売主側の不動産会社は大きな利益を得られるチャンスがあるため、本来であれば積極的な販売活動を行います。しかし、売主側の手数料は最低確保できるため、販売を他業者に任せて活動をしないという不動産会社もいるのです。

専属専任媒介契約を選ぶ際の注意点

ここまで、専属専任媒介契約の特徴とメリットデメリットについて解説しました。信頼できる不動産会社に依頼できた場合は安心して不動産売却を進められますが、信頼できない不動産会社を選んでしまった場合は売主にとって大きな損失につながる可能性があります。

そのため、不動産会社の見極めがポイントになりますが、媒介契約締結時に不動産会社の良し悪しを見抜くのは非常に難しいです。そこで、ここからは専属専任媒介契約を選ぶ際の注意点について解説していきます。

解約条件を事前に確認しておく

媒介契約書には解除条件が記載されており、不動産会社が不誠実な対応を取った場合や契約期間が到来した場合の対応などを確認できます。契約の際に、囲い込み行為や指定流通機構への未登録などが発覚した際に解約ができるかどうかなども見ておくと安心です。

また、専属専任媒介契約の契約は自動更新ではなく、期間到来時に必ず更新手続きを行う必要があります。不動産会社から期間到来の連絡もなく販売が継続された場合、自動的に解約になるので注意してください。更新の条件についても契約の際に確認しておきましょう。

売れなかった場合も想定しておく

不動産売却はタイミングなども関係するため、信頼できる不動産会社であっても販売期間が長期化する可能性があります。

そのため、売却できないというリスクを想定して、「いつまでに売れなければ売却価格をこの価格にする」といった内容を事前に不動産会社と取り決めしておきましょう。不動産売却には不動産会社が買取をするという方法もあるので、買取金額をあらかじめ確認して高値で買取してくれる不動産会社と専属専任媒介契約を締結するという方法もおすすめです。

買取も視野に入れている方は、「大阪でマンションを買い取ってもらうなら?不動産買取業者を選ぶポイント」の記事で不動産買取について紹介しているので、参考にしてみてください。

専属専任媒介契約がおすすめな人は?

ここまで、専属専任媒介契約メリットデメリットなどを解説してきましたが、では実際にどのような人が専属専任媒介契約におすすめなのでしょうか。ここでは、専属専任媒介契約を選ぶのがおすすめな売主の特徴について解説します。不動産売却を実施される際の参考にしてみてください。

売却を急いでいる人

専属専任媒介契約のメリットとして、不動産会社が積極的に販売活動をしてくれると紹介しました。そのため、「3ヶ月以内に契約までしたい」「半年後にはお金が必要」など、短期間で売却をしたい方は専属専任媒介契約の締結がおすすめです。価格改定も複数社と打ち合わせをする必要がなく、効率良く売却完了まで進めることができます。

売却の手間を減らしたい人

1社に不動産売却を任せる専属専任媒介契約は、他の契約方法と比較すると売主の負担が少ないです。1週間に1度の不動産会社からの販売状況報告で進捗を把握できて、各不動産会社の内覧や案内スケジュールもすべて不動産会社が取り仕切ってくれます。

売主が管理しなければならない一般媒介契約と仲介手数料が同額なので、費用対効果という意味では専属専任媒介契約はコスパが良いといえるでしょう。不動産売却のストレスを減らしたい人は、まず専属専任媒介契約を検討してみてください。

まとめ

この記事では専属専任媒介契約の特徴やメリットデメリット、注意点について解説しました。専属専任媒介契約は、活動窓口を絞れる、サービスが充実しているなどのメリットがありますが、不動産会社選びに失敗してしまうリスクもあるので注意しましょう。

専属専任媒介契約は、知識と経験が豊富な不動産会社に依頼することで、失敗しない不動産売却を行えます。そのため、依頼する不動産会社がどのような業績を上げているのかなどを事前に調べておくと安心です。

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