ヤドカリ投資で失敗してしまう理由とは?失敗しない方法と合わせて解説

ヤドカリ投資で失敗してしまう理由とは?

 不動産投資初心者にも利用しやすく、失敗のリスクが少ないのがヤドカリ投資の特徴です。

不動産投資につきものの空室リスクを減らしつつ、低金利のローンを使えるなど、さまざまなメリットがあります。

一方で、投資であることに変わりはなく、特徴を十分に把握しておかなければ思わぬ失敗を招くこともあります。今回はヤドカリ投資の特徴と主な失敗の理由、失敗を防ぐポイントをまとめて紹介します。

ヤドカリ投資とは

ヤドカリ投資は海の生き物のヤドカリのように、自分用の不動産を購入し、ローンを払い終わったら住み替えていく投資方法です。自分で住む期間が発生するため、借り手や買い手が見つかってから引越すなど、空室期間の発生を減らせます。資産形成に時間はかかるものの、失敗が少ない不動産投資として注目を集めている方法です。

ヤドカリ投資のメリット

ヤドカリ投資のメリットとして挙げられるのは、空室の心配がないというだけではありません。他にも、住宅ローンが使える、自分で住めるなど、さまざまな経済的な恩恵を受けられます。

物件が売れなかった場合に最悪自分が住み続けることも可能で、利便性が高い物件を購入すればストレスなくすごせるのも特徴です。特に副業的に不動産投資をしたい人にメリットが大きく、事業化するなど大規模な投資をしない人に向いた投資方法となっています。

住宅ローンが使える

一般的に、投資用の物件には住宅ローンが使えないため、事業運営を前提に銀行などからお金を借ります。事業計画を含めた審査がシビアで、金利も高くなる傾向があるなど、投資特有の厳しさがあるのが特徴です。

しかし、自分用の不動産物件購入の場合、事業計画を審査されることはありません。現状の収入や仕事の勤務年数などの審査はあるものの、はるかに簡単な手続きで申し込みができます。

また、金利が安いのが最大のメリットで、条件を満たせばさらに減税の対象となり、資金の節約が可能になってきます。

自分で住める

自分用の不動産として購入するため、自分で物件に住むことも可能です。元々賃貸物件に住んでいた場合、家賃分の出費が浮きます。住宅ローンの金額と返済期間によるものの、相殺してお釣りが出るケースやほとんど変わらないケースもあるほどです。

将来的な資産形成を視野に入れて取り組む人も多く、状況が変わった場合は住み続けるといった選択肢もしやすいのが特徴です。無駄が生じにくいのは大きなメリットといえるでしょう。

空室の心配がない

不動産投資で身近にある恐ろしいリスクが、空室の発生です。空室が発生すると利益が出ないだけでなく、不動産の維持費などがかかり続けてしまいます。

しかし、ヤドカリ投資の場合は自分で住むのが前提で、借主や買主が見つかるまでは自分で住み続けられるのです。

ローン完済前から借主や買い手を探すことも可能で、空室発生のリスクを無くせます。じっくり腰をすえて条件を決めてから交渉ができるのもメリットの1つといえるでしょう。

リスクが低い

通常の不動産投資は、失敗がイコールで赤字となります。事業として赤字を計上して翌年以降の税金などと相殺処理をするなど、節税には使えますが、お金がかかり続けることに変わりはありません。

自宅として住んでいる場合は固定資産税などはかかりますが、同程度の物件に住む家賃などと比べれば安いケースがほとんどでしょう。また、先ほども解説した通り、借主や買い手が見つからない場合は自分が住み続けることもできるため、収支がマイナスになるリスクが極端に低いのが特徴です。

ヤドカリ投資のデメリット

一見メリットばかりのヤドカリ投資ですが、当然デメリットも存在します。人によって使えるお金や時間のスケールが異なり、割に合う、合わないの感覚が異なるのがポイントです。

また、購入から売却までの期間も長くなってしまう長期投資になるため、特有の問題が生じることもあります。投資の失敗を防ぎたいのであれば、デメリットをしっかりと知っておきましょう。

高額物件への投資には向いていない

高額物件の購入はローンの金額が大きくなり、返済期間も長くなりがちです。ヤドカリ投資はローン返済後に賃貸や売却を行うのが前提になるため、長期でローンを組むと不動産価値の変動リスクを受けやすくなってしまいます。

また、資産価値が高いほど固定資産税などの税金も高くなるため、維持にもお金がかかるというデメリットが生じるのです。売れる前提で高額物件を購入してしまうと、売れなかった際のリスクも大きくなってしまうので注意してください。

短時間で高い収益を得るのは難しい

ヤドカリ投資は自分用の不動産を購入する関係上、資金に余裕があっても短期で売買を繰り返すといった手法が使えません。不動産の短期売買や賃貸を目的とした購入は事業に該当する可能性があり、不動産ローンが適用外になってしまいます。

複数の物件を購入して一気に事業化を目指すこともできません。これは、不動産の取引には税と法律の問題が絡むため、自由に売買や賃貸契約できないのが理由です。規制があることを理解した上で、中長期の視点で考えるようにしましょう。

節税の期待はできない

ヤドカリ投資は住宅ローンが使える、賃貸物件からの引越しであれば家賃の節約ができるというメリットがありますが、事業のような節税効果は見込めなくなります。

条件を満たせば住宅関連の減税は受けられるものの、不動産事業のように購入額や手続きの諸経費を計算し、大幅な節税に結びつけることができなくなるためです。赤字を作って節約するといった使い方はできないので、一般的な不動産投資とは切り離して考える必要があります。

購入物件に制限がある

住宅ローン減税の対象になるのは床面積が50㎡以上、令和3年1月1日から令和4年12月31日までの間に入居した場合は40㎡以上が要件となっています。

また、所得にも制限があり、条件を満たさない場合は住宅ローン減税の対象から外れてしまいます。

住宅購入に関する税制度は変化が激しく、購入時期によって基準が変わってしまうのが特徴です。最大限投資の効率を上げたい場合は、物件の規模や所得の用件を満たすかなど、減税に関する知識も身に付ける必要があります。

ヤドカリ投資でよくある失敗

ヤドカリ投資は自分で物件に住んでローンを返済していく関係上、中長期を見据えた不動産投資です。

そのため、自分の都合中心の物件を購入して借主が見つからない、需要が高いエリアの物件を無理をして購入し、ローンの返済ができなくなるなどトラブルが起きるケースがあります。ここでは、よくある失敗の事例を詳しくまとめたので、見ていきましょう。

賃貸需要が少ないエリアで買ってしまった

ヤドカリ投資は自分が住み終わった物件を賃す、もしくは売却することで収益を得るのが特徴です。しかし、住みたいと思う人が少ないエリアの物件は、値段が手ごろな代わりに入居を希望する人も少なくなりやすい傾向にあります。

手ごろな物件を購入してヤドカリ投資に使おうとしても、次に入居してくれる人が現れなければ意味がありません。自分の職場に近い、家族で住むのにちょうど良い物件でも、他人からすれば不便ということもありえるので注意が必要です。

住宅ローンが返せなくなってしまった

職場の環境や経済環境が変化して収入が減り、計画通りにローンの返済ができなくなるケースは珍しくありません。

特に、駅に近い、都心部にあるなど、賃貸需要が高い物件を無理をして購入した場合など、短期でローンを返済して早めに収益を出そうという計画を立てている人などは、それだけリスクが高まります。

ある程度余裕を持てる範囲で返済計画を立てることは重要で、ローンの返済が滞れば最悪物件が差し押さえられ、自分の収入源まで育たないケースもあるのです。

通常のマンション投資の失敗談は「投資用マンションの【よくある失敗】と【成功するためのポイント】を解説!」の記事で紹介しているので、ヤドカリ投資の失敗談とどのように違うのか、気になる方は参考にしてみてください。

ヤドカリ投資で失敗しない物件選びのポイント

ヤドカリ投資で失敗しないためには物件選びが重要です。ローン返済が終わって賃貸や売りに出すことを想定して物件を選ばないと、先々のことまで考えないと利益を出すのが難しいでしょう。

貸すに貸せない、住み続けるにも居心地が良くないといった状況を防ぐためにも、ここでは、物件選びで注目しておくべきポイントを解説していきます。

立地

駅に近いか、コンビニやスーパーなどの商業施設が近いかなど、立地は生活の利便性に直結します。不便な場所を選んでしまうと、それだけ借主が限られるので、選ぶ際には注意しましょう。

学校などの教育機関、病院などの医療施設、役所などの施設へのアクセスなどは、チェックしておくと安心です。また、都心と地方では交通事情が大きく異なることにも注意が必要です。地方は車が必須の地域が多いだけでなく、家族向けの物件であれば子どもや家族が学校や職場に通うための公共交通機関が充実しているかも重要になってきます。その場所に住むことを想定して、さまざまな観点から注目するようにしてください。

価格

ヤドカリ投資は、ある程度余裕を持った返済計画が立てるようにしましょう。ローンの期間が長ければ長いほど、収益を得られるまでに時間がかかることになります。20年、30年単位で住宅ローンを組む人がいる一方で、それだけの期間物件に住み続ければ不動産価値の変動リスクも大きくなります。

特に、人口流出が進む地域では大幅に価格が下がることもありえるため、5~10年程度で返済が可能か、それ以上住み続けるのであればどの程度の価格で貸し出せるか、売れるかは考えておく必要があるのです。

過去のマンション相場の変動などを参考に、予測を立てておくのがおすすめです。

築年数

首都圏の中古マンションは築30年まで価格が下がり続ける傾向があり、その後は基本的に横這い、もしくは若干上がる形になります。これは、鉄筋コンクリートのマンションの法定耐用年数が47年で、10年以上に及ぶことが多い住宅ローンの融資に影響を与えるためです。

法定耐用年数を超えてしまえば、融資を受けられる金融機関も限られるようになります。結果的にローンの金利も高くなるのが一般的で、古すぎる物件は安全性の確保が難しいため、住宅ローン控除などからも外れるケースがあります。

ヤドカリ投資をするのであれば新築にこだわる必要はないものの、古い物件の購入が割りに合うかは考えておく必要があるでしょう。

利回り

ヤドカリ投資は空室リスクを下げられますが、新しく住んだ人が長く住み続けてくれるとは限りません。利回りを考えた上で家賃収入や諸経費の計算をすることが欠かせません。しかし、常に100%家賃収入が保証されているわけではないので注意してください。

利回りが下がり続けて改善の見込みがないようであれば、自分が住みなおす、売却するなどの判断が必要になる場合もあるでしょう。ローンの支払額なども含めて何年で費用を回収できるか、不動産価値が下がりきる前に処分できるかなど、出口戦略もセットで考えることも重要です。

マンション投資の利回りについては、「投資用マンションの利回りの最低ラインは10%?計算方法や相場まとめ」の記事もご参照ください。

設備

インターネットが無料で使えるか、通信速度が安定しているかなどのポイントが入居を決める決定打になることもあります。在宅で仕事をする人だけでなく、スマホを通してネットに常時接続する人は増え、もはや生活に欠かせないものになっているからです。

また、オートロックなどセキュリティが優れているか、宅配ボックスがあるか、ゴミ出しがいつできるかなど、生活に密接に関わる点が購入者にチェックされる重要なポイントになります。

地方であれば駐車場がついているかなども重要になるため、設備面も念入りに確認するのがおすすめです。

まとめ

ヤドカリ投資は失敗が少なく、非常に合理的な不動産投資方法です。一方で、メリットにばかり気を取られて失敗してしまう人がいるのも事実です。不動産投資初心者が物件選びに必要な知識を身に付け、築年数、利回りの関係を完全に把握するのはとても難しいでしょう。

ヤドカリ投資で不安がある、分からないことがあるといった場合は、不動産投資物件の買取や査定、賃貸管理、コンサルタントまで行っているプロに相談すると安心です。

アデプトマネジメントは、大阪を始めとした全国の不動産投資のコンサルティングを行っているだけでなく、AIを利用した不動産査定など先進的な取り組みにも挑戦しています。ヤドカリ投資をお考えの方は、ぜひこちらからお気軽にご相談ください。

この記事の編集者

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アデプトマネジメント編集部

【宅地建物取引業】大阪府知事(2)第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣(1)第002807号

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