不動産投資、想定外の赤字からの再構築ストーリー

【ご相談内容】

直近の金利上昇に加え、管理費・修繕積立金の引き上げも重なり、月々の返済負担と固定費が増加。空室期間が長引いたこともあり、年間の収支が悪化してきたため、借り換えや賃料の見直し、場合によっては売却も含めた選択肢をご検討中とのことで弊社にご連絡をいただきました。

「購入時は“相場は右肩上がり”という説明に納得して進めたが、運用が想定どおりいっていない」

「固定費が増えており、年間収支もマイナスなので、長期の出口戦略を整理したい」

「複数社から“今が売り時”と言われるが、本当に売るべきか迷っている」

という背景から、“売却ありきではない”相談先を探しておられました。

【ヒアリングからわかったこと】

• 購入動機は「老後の年金代替」と「営業トークへの納得感」が大きかった
• 固定資産税等を含めて年間約30万円の赤字
• 変動金利が上昇（当初1.20％→現在3.10％）して今後の返済計画に強い不安感がある
• 1LDKは募集条件が相場より弱く、月内定着のための広告戦略が不足している
• 管理の見える化が不十分で、修繕・保険・管理委託費の最適化余地がある

【弊社からのご提案】

ヒアリングの結果、短期で“全てを売る”判断は時期尚早と判断しました。売却益の多寡だけでなく、中長期の資産形成とキャッシュフローの改善を同時に満たす道筋を、オーナー様と共有しながら設計しました。

• 築6年の1Rは、需給が強いエリアかつご希望金額での成約見込みが高いと判断し、弊社で売却のサポート
• 築10年の1LDKは、収支改善と出口戦略の明確化を目的に、弊社管理へ切り替え
• 1LDKは相場家賃の再設定、募集体制の強化（ターゲット再定義・広告強化・申込ハードルの見直し）を実施
• 軽微リフォーム（照明計画見直し・アクセントクロス・ネット無料化）と原状回復の最適化により、賃料アップと空室期間短縮を図る
• 借り換えの打診（固定期間の選択肢比較）と、火災保険・管理委託費・サブスクリプション等の固定費を総点検
• 5年スパンの出口戦略を設計（市況と残債推移に応じた「売却・繰上返済・保有」の意思決定フレームを共有）

「売却は“金額”より“タイミング”が重要です」という考えのもと、柔軟かつ戦略的な対応を行いました。

【結果】

1Rはご希望通りの金額での売却に成功。

1LDKについては、弊社管理へ切り替え後、募集2週間で申込獲得。賃料は従前より月1.2万円アップ、固定費見直し（保険・管理委託費・広告設計の適正化）を通じて年間コストを約9万円削減。さらに借り換え（固定5年）により実質金利を引き下げ、年間キャッシュフローは約-30万円から＋4万円へ改善の見込みとなりました。

オーナー様からは、「売却の押し付けではなく、保有・借り換え・改善の選択肢を数字で示してくれた」「将来の意思決定ポイントが整理され、初めて“任せられる”と感じた」というお声をいただいております。

売却だけではなく、“いまやるべきこと”を一緒に考え、柔軟な提案ができること。それが、私たちが選ばれている理由のひとつです。

他にも相談事例を掲載しておりますので、ぜひご参考ください。

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