サラリーマンの不動産投資で確定申告は必要？流れや方法を解説

不動産投資で収入を得たサラリーマンの中には、「本業とは別に確定申告を行わないといけないのか」「確定申告のやり方が分からない」という疑問や悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、不動産投資を行っているサラリーマンに向けて、そもそも確定申告とは何か、確定申告をする流れや方法などを詳しく解説していきます。注意点なども合わせて紹介していくので、不動産投資の確定申告について気になる方は、ぜひ記事を参考にしてみてください。

そもそも確定申告とは

確定申告とは、納付しなければいけない「所得税」を確定するために、税金額を算出するのに必要になる、1年間の所得を税務署へ申告することです。毎年2月中旬から3月中旬にかけての約1ヶ月ほどの期間が、確定申告書の提出期間とされています。納付期限までに税金を納めないと、延滞税が加算されて税金が高くなってしまうので注意してください。

また、会社勤めをしているサラリーマンは、給料から所得税と住民税が天引きされているので、保険料などを控除してもらうための年末調整のみを行います。そのため、不動産投資を始める際に「確定申告のやり方が分からない」と悩んでしまう人も少なくありません。

「そもそも副業で得た収入に確定申告は必要なのか」という疑問を抱えている人もいるでしょう。副業の確定申告については、次の見出しで紹介していきます。

副業の収入額によってはサラリーマンでも必要

会社に所属しているサラリーマンでも、副業として得た収入額によっては確定申告が必要になります。1月1日から12月31日の間の1年間に得た副業収入額が20万円以上になると、確定申告をしなければいけません。

1年間で20万円となるとそこそこ高い気もしますが、1ヶ月で換算すると16,000円程度なので、不動産所得で稼いでいる人は注意しましょう。

確定申告をする前にしておくべき準備

今まで確定申告をしたことがないというサラリーマンの方のために、ここではまず、確定申告をする前にしておくべき準備について解説していきます。確定申告をする際には、まず下記の点を意識してください。

• 経費に該当する費用を把握しておく
• 経費の領収書を保管しておく

それぞれ詳しく解説していきます。

経費に該当する費用を把握しておく

そもそも経費とは、業務を行う上で必要な費用のことです。先ほども解説した通り、確定申告では家賃収入ではなく、家賃で得た収入から必要経費を控除した不動産所得が重要になりますが、事前に経費に該当する費用を把握しておかないと不動産所得を導き出せません。

しかし、どこまでが経費で落とせてどこまでが落とせないのかが分からないという人も多いでしょう。
飲食店の場合は、人件費や材料費、広告費などの明確な費用が多いですが、不動産投資で経費と認められる費用は判断が難しいです。

次の項目で、不動産投資の経費として「認められる項目」と「認められない項目」を解説していくので、参考にしてみてください。

不動産投資で経費として認められる項目

不動産投資の経費として認められる主な項目は、次の通りです。

• ローンの金利
• 保険料
• 管理委託費
• 仲介手数料
• 広告料
• 修繕費
• 固定資産税
• 司法書士、税理士への支払い
• 交通費
• 交際費

他にもいくつか項目がありますが、代表的なのは上記の項目です。注意点としては、ローンにおける経費はあくまで金利のみで、元金にあたる部分には経費として適用されません。

また、火災保険や地震保険などの保険料、入居者募集の看板を出す際にかかる広告料なども経費と認められます。

不動産投資で経費として計上できる項目については、下記記事に詳しく解説しております。

経費として認められにくい項目

不動産投資の経費として認められない、認められにくい項目は次の通りです。

• 衣服代
• 罰金
• 所得税や住民税
• 資格取得費用

不動産投資を行っていく上で税理士や管理人に会いに行くという理由でも、衣服代は経費としては認められにくいです。仕事用のビジネスバッグですら認められなかった事例もあります。

また、罰金関係はもちろん経費で落とせません。所得税や住民税と同じく、国や地方自治体へしっかりと支払わないといけないお金です。

経費の領収書を保管しておく

経費の領収書は公的な証明書として認められるため、経費で落とす場合は領収書を発行してもらって、自分で保管しておく必要があります。このとき、領収書をコピーして保管するのではなく、現物を保管しておくのが最善です。

サラリーマンが不動産投資の確定申告をする流れ

ここでは、サラリーマンが確定申告をする際の流れを大まかに解説していきます。

1. 必要書類を準備する
2. 収支内訳書を記載する
3. 確定申告書を作成する
4. 申告書と必要書類を提出する
5. 税金の納付・還付を受け取る

確定申告は、上記のような流れで行います。2月16日～3月15日までに確定申告を行わないといけないため、期日までに準備しておくと良いでしょう。それぞれの工程ごとの詳しい内容については、下記記事に詳しく解説しているので、是非参考にしてみてください。

確定申告の方法

確定申告の流れについて紹介しましたが、確定申告を行う方法にはいくつかの種類があります。自分に合った方法で行うためにも、それぞれどのような違いがあるのかを見ていきましょう。

• 直接出向く
• 郵送する
• インターネットで行う
• 税理士に依頼する

順番に解説していきます。

直接出向く

1つ目が、直接税務署に出向いて確定申告書に記入する方法です。直接出向く場合のメリットデメリットは次の通りです。

確定申告について詳しくない方や初めての確定申告で不安がある方などは、直接出向いて職員の方に教えてもらいながら記入をすると、間違いが起こりにくいです。分からないところを質問しながらできるため、疑問点も解消できるでしょう。

郵送する

2つ目が、確定申告書を自身で用意して記入を行い、税務署などに郵送する方法です。郵送の場合のメリットデメリットは下記の通りです。

デジタルが弱くて申告書をダウンロードして印刷をするのが難しいという方は、申告書などの確定申告に必要なものを税務署から送ってもらうことも可能です。この場合は時間がかかってしまうので、早めに取り寄せしましょう。

インターネットで行う

3つ目が、インターネットで行う方法です。インターネットでの確定申告は全ての作業がオンラインで完結するため、忙しくてなかなか時間が取れない方におすすめです。では、インターネットで行う場合のメリットデメリットを見ていきましょう。

確定申告をインターネット上で行う場合は、専用のアプリやソフトがあるので比較的簡単に行えます。しかし、スマホやパソコンに慣れていない方にとってはどうしたら良いか分からないという人もいるでしょう。そういった方は、直接出向くか郵送をするのがおすすめです。

国税庁のサイト【e-Tax】(イータックス)から確定申告を作成することが出来ます。

税理士に依頼する

最後が、税理士に依頼する方法です。税理士に依頼をすれば、確定申告の手間暇が格段に抑えられます。税理士に依頼する場合のメリットデメリットは下記の通りです。

税理士に依頼をすれば、難しい確定申告の作業を自分で行う必要がなく、ミスなども起こりにくいです。しかし、同時に依頼費用が必要になるのがデメリットです。どこまでの範囲を頼むかによって費用に差が出ますが、自分で確定申告を行った場合は無料であることを考えると、依頼をするのを悩んでしまうという人も多いのではないでしょうか。

サラリーマンが副業の経費を計上する際の注意点

サラリーマンが、副業の経費を計上する際の注意点としては、下記の3つが挙げられます。

1. 領収書は7年間保管しておく
2. 個人的な支払いを経費として申告しない
3. 確定申告を行う年に確定している経費を計上しない

領収書の保管期間は7年となっています。追徴課税があった場合などに備えて、後から見直せるように保管しておきましょう。領収書をもらった際の状況なども合わせて記録しておくと安心です。

また、経費を計上する際は、個人的な経費を申告しない、確定申告を行う年に確定していない経費を計上しないようにするといった点にも注意してください。

サラリーマンの不動産投資の確定申告に関するQ&A

最後に、不動産投資の確定申告が必要なサラリーマンによくある疑問を解決していきます。

1. 不動産投資の確定申告をしないとどうなる？
2. 不動産投資で節税はできる？
3. サラリーマンでも青色申告はできる？

気になる質問がある方は、参考にしてみてください。

Q.不動産投資の確定申告をしないとどうなる？

不動産投資で収入を得ている人が確定申告を行わないと、「脱税」を行っていることになります。申告義務がある金額を得ているのに確定申告を行わないままでいると、さまざまな加算税を支払わないといけません。

Q.不動産投資で節税はできる？

結論からいうと、不動産投資での節税は可能です。節税ができる理由としては、減価償却費を経費として計上できることや、赤字を給与所得と損益通算できることなどが挙げられます。

サラリーマンでも青色申告はできる？

サラリーマンでも青色申告は可能です。しかし、青色申告は誰でもできるわけではなく、条件があります。

• 事業所得として証明できる
• 不動産所得が事業規模である
• 開業届と青色申告承認申請書を期日までに提出する

青色申告は、65万円の控除を受けられるというメリットがあります。65万円という大きな金額の控除を受けるには、それなりに大きな所得を得ていなければいけないのです。従って、事業規模の不動産収入があることが条件に挙げられます。

サラリーマンの不動産投資＆確定申告まとめ

この記事では、サラリーマンの不動産投資における確定申告について解説しました。サラリーマンでも、1年間に得た不動産所得が20万円を超える場合は、確定申告が必要になります。普段から、経費になるものは領収書を貰う、領収書を無くさないように保管しておくといった点に注意してください。

確定申告は複雑な点もあり、自分だけで行うのは不安という方もいるでしょう。アデプトマネジメントでは、マンションなどの不動産売買を数多く手掛けているだけでなく、コンサルティング業務も行っております。不動産投資に関する疑問やお悩みを抱えている方は、ぜひお問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。

• アデプトマネジメントへのお問い合わせはコチラ

このコラムを書いた人

アデプトマネジメント編集部

【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号

アデプトマネジメントではお客様のお悩み解決の為に不動産に関わる有益な情報を発信しております。弊社代表の髙橋は約20年に渡り売買・賃貸仲介・管理・投資等の不動産業務に携わってきました。その経験を活かし、不動産業務全般のご相談に対応可能です。投資用マンションの売却査定もお任せください。