不動産投資で計上する経費によって節税効果が変わるって本当?

不動産投資で計上する経費によって節税効果が変わるって本当?

不動産投資を行う際には、経費をきちんと計上すれば大幅な節税効果が期待できます。しかし、不動産投資に不慣れな方は「何が経費に含まれるか分からない」というケースも多いのではないでしょうか?

そこで今回は、経費計上による節税効果に的を絞ってご紹介します。不動産投資の経費について詳しく知りたい方、経費による節税効果を最大化したい方は、ぜひご一読ください。

不動産投資で節税ができるとされる理由

まず初めに、不動産投資で節税ができるとされる理由を明確にしておきましょう。不動産投資で節税ができる仕組みは、主に以下の3つです。

  • 所得税の還付
  • 住民税の減税
  • 経費で課税所得を節税

順を追って、詳細を確認していきましょう。

所得税の還付

投資用マンションからの収益(主に家賃収入)は、不動産所得という項目に該当します。不動産投資では、物件の購入費や登記費用がかさむ初年度は赤字になりがちですが、不動産所得の赤字は給与所得と損益通算することが可能です。

例えば、給与所得が1,000万円で不動産所得の赤字が200万円だった場合、課税対象額は800万円になります。源泉徴収されている方は、確定申告後に払いすぎた所得税が還付されるため、節税になるという仕組みです。

個人事業主の方は、事業所得から不動産投資による赤字の分を差し引いて確定申告しましょう。

住民税の減税

住民税は、「均等割(固定額)」と「所得割(課税所得 × 10%)」で決まります。節税によって課税所得が減れば、住民税も同時に減税することが可能です。住民税が会社によって天引きされている場合は、確定申告時に調整できます。

この際に、不動産投資をしていることを会社に知られたくない方は、「申告書の書き方(第ニ表)・住民税に関する事項」のところで「自分で納付」に◯印を記入しておきましょう。

経費で課税所得を節税

不動産投資で得た利益(不動産所得)に対する課税所得は、以下の計算式で求められます。

(※土地や建物の売却によって得た利益は譲渡所得に当たり、不動産所得には含まれないのでご注意ください。)

課税所得 = 不動産所得 – 必要経費 – 税控除

上記の式からも分かる通り、必要経費と控除額をきちんと計上するか否かが、節税効果を大きく左右します。課税所得の申告漏れは税務署で厳しく指摘されますが、経費や控除の計上漏れを親切に教えてくれるとは限りません。

つまり、不動産投資の節税効果を最大化するためには、経費に関する知識を深めておくことが必須となります。

不動産投資で経費として計上できる項目は?

続いては、不動産投資において経費として計上できる項目を押さえておきましょう。経費として認められる主な項目は、以下の通りです。

  • 不動産投資にかかる税金
  • 保険料
  • 減価償却費
  • 管理費/修繕費
  • ローン金利
  • 司法書士や税理士への報酬
  • 雑費

それぞれの項目ごとに、ポイントをチェックしていきましょう。

不動産投資にかかる税金

不動産投資にかかる税金には、以下のようなものがあります。

  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 固定資産税/都市計画税

「不動産取得税」は、不動産の取得にかかる税金です。(※固定資産税評価額×4%が原則。)

「登録免許税」は、土地や建物を登記する際にかかる税金になります。(※中古不動産の所有権移転登記の場合は、固定資産税評価額×2%が原則。)

「印紙税」は、不動産の売買契約書を交わす際に、契約書に収入印紙を添付することで納める税金です。印紙税の税額は、契約金額に応じて決まります。令和4年3月31日までは印紙税の軽減措置が設けられているので注意しましょう。

「固定資産税」と「都市計画税」は、土地や建物の所有者が毎年納める地方税です。

上記の税金は全て経費として計上できます。

保険料

「火災保険」や「地震保険」といった不動産投資に必要な保険料は経費に含まれます。不動産投資においては、火災保険や地震保険の加入は任意ですが、経費として計上できるので、災害リスクを回避するために加入しておくほうが良いでしょう。

減価償却費

不動産投資においては、建物部分(※土地は除く)の「減価償却費」を経費に含められます。減価償却とは、物件の取得価格を減価償却期間(※法定耐用年数-経過年数×0.8)で割った金額を複数年に渡って経費計上していく仕組みです。

減価償却費の計算方法が知りたい方は、国税庁のページをご参照ください。こちらのページから、印紙税の詳細や「減価償却費」の計算なども確認いただけるので、不動産投資の経費について詳しく把握したいという方は、一度確認してみると良いでしょう。

管理費/修繕費

投資物件の「管理費」や「修繕費」といった維持・管理にかかる費用は経費として計上可能です。管理会社に物件の管理を委託している場合は、「管理委託料」もあわせて計上できます。

修理やメンテナンスのためではなく、機能の拡充や増強を目的とした工事費用は「資本的支出」に当たり、修繕費として経費計上できないので注意しましょう。

ローン金利

不動産投資ローンを利用している場合は、「ローンの金利」を経費として計上できます。ただし、ローンの元金は経費に含まれません。不動産所得が赤字で、その他の所得と損益通算する際には、土地の部分に相当する金利を差し引く必要があるのでご注意ください。

司法書士や税理士への報酬

司法書士に支払う「登記費用」や税理士に確定申告を依頼した際の「書類作成費用」は、経費に含まれます。さらに、立ち退きや家賃の長期滞納といった問題の解決を弁護士に依頼した場合、「訴訟費用」を経費として計上することが可能です。

その他

上記以外にも、次のような項目が経費として認められています。

  • 自動車税/重量税
  • 法人事業税
  • 通信料/電話料
  • 交通費/宿泊費
  • 情報収集費
  • 交際費
  • 広告費/仲介手数料

不動産投資による利益を得るために購入した車両の「自動車税」や「重量税」、「維持費」は経費に計上できます。ただし、自家用車を兼用する場合は、不動産投資に使用した分だけ按分して計上しましょう。

不動産投資を法人化している場合は、「法人事業税(地方税)」を必要経費に含めることが可能です。なお、法人税(国税)は経費として計上できないのでご注意ください。

不動産投資を行うために使用した「通信料」や「電話料」は経費に含まれます。さらに、不動産投資のために購入したPCやスマホ、周辺機器、ソフトウェア、アプリなどの代金も経費として計上可能です。プライベートと兼用しているものに関しては、不動産投資に使った分だけ按分して計上しましょう。私用と明確に区別できないものは、経費として認められないケースもあり得ます。

地方物件の視察や管理のためにかかった「交通費」や「宿泊費」も、経費に含められます。高速道路の料金やガソリン代、駐車料などを支払う際には、必ず領収書や明細書を保管しておきましょう。

不動産投資に関する情報収集のために購入した書籍やセミナー、コンサルティングなどの代金は、「情報収集費(新聞図書費)」として経費計上できます。

不動産会社や管理会社、税理士との打ち合わせの際にかかった飲食代は「交際費」として計上できます。不動産投資関連の領収書はひとまとめにして保管しておくと、確定申告の際に余計な手間が省けるでしょう。

投資物件の入居者を募るための「広告・宣伝費」は経費として計上可能です。同様に、入居者が決まった際に支払う仲介手数料も経費に含まれます。

これらの他にも、不動産投資の雑費として計上できる費用に関しては、「不動産投資で雑費として認められる費用は?目安や上限なども詳しく解説」で紹介しているので、節税したいとお考えの方はぜひ参考にしてみてください。

経費の額によって課税額は大きく変わる

上記の通り、不動産投資において経費として計上できる項目は多岐に渡ります。取りこぼしが多いほど課税額が増えて、節税効果が少なくなるので気を付けましょう。

不動産投資に不慣れな方は、何をどこまで経費に含めるか判断しかねるケースもあると思いますが、迷ったら不動産投資の実績が豊富な不動産会社などに相談してみると良いです。

経費を計算したり、申告書を作成したりする手間暇を省きたい場合は、税理士にお任せするのも一つの方法です。ちなみに、確定申告を税理士に依頼する際の費用相場は、10万円〜15万円前後となっています。

不動産投資で経費計上する際の注意点

次に、不動産投資で経費計上する際の注意点を確認していきましょう。主な注意点は、以下の通りです。

  • 所得税/住民税/法人税は経費計上できない
  • 福利厚生費は経費として認められない
  • 不動産投資に関係ない出費は経費に含まれない

上記の通り、不動産投資に直結する税金は経費として計上できます。ただし、所得税や住民税、法人税は経費に含まれないので注意が必要です。

不動産投資を法人化していて家族以外の従業員がいる場合など一部の例外を除いて、福利厚生費(ジムの会費など)を経費計上することはできません。福利厚生費は原則として経費に含まれないと覚えておきましょう。

先ほど解説した通り、不動産投資に関する打ち合わせをする際の飲食費や交通費は経費計上できますが、直接関係のない出費まで経費に含めるのは控えてください。中には、打ち合わせのために新調したスーツ代なども経費に含めてしまう方がいますが、「悪質な場合は申告時にペナルティが課せられて余計な出費がかさむ」こともあるので気を気を付けましょう。

不動産投資の経費で節税する際のQ&A

最後に、不動産投資の経費で節税する際に、よくある質問についてお答えしておきます。

確定申告の手順は?

「確認申告」とは、1月1日から12月31日までの所得と課税額を計算して、翌年の「2月15日から3月15日(※多少前後する年もあり)」の期間中に申告することです。不動産所得をはじめとした、給与所得・退職所得以外の所得が20万円を超えた場合は、確定申告を行わなければいけません。

確定申告の大まかな手順としては、下記のようになります。

  • 必要書類の準備
  • 収支内訳書の記載
  • 確定申告書の作成
  • 税務署に提出
  • 税金の納付・還付

それぞれの工程ごとに詳しく知りたい方は、「マンション投資の確定申告の手順は?必要書類や申告方法について紹介」を参考にしてみてください。

サラリーマンでも確定申告は必要?

結論から言うと、サラリーマンの方でも確定申告は必要です。投資用マンションの家賃収入(不動産所得)や売却時の利益(譲渡所得)は、会社からの給与所得とは別に申告しなければなりません。

給与に関しては源泉徴収という形で会社側が納税を済ませてくれますが、不動産投資による利益については、ご自身で確定申告をして税金を納めましょう。

経費はいくらまで使って良い?

原則的には、不動産投資の経費として計上できる金額に上限はありません。ただし、雑費(交際費、通信料、情報収集費、交際費など付随的な出費)に関しては、あまりに金額が多すぎると税務署からチェックが入るので気を付けてください。大まかな目安としては、雑費は年間20万円〜30万円程度までと考えておきましょう。

不動産投資の経費に関するご相談もアデプトにぜひお任せください!

マンション投資やアパート経営をする際には、経費や税金、確定申告など最低限知っておくべき知識や情報がたくさんあります。不動産投資に不慣れな方は、計上できる経費を把握しきれず、十分な節税効果が実感できないケースもあるでしょう。

そんな方でも、今回ご紹介したポイントを押さえておけば、経費の取りこぼしをなくして、節税効果を最大限に高めることができるはずです。ただ、中には「経費に関する細かい線引きや計上の仕方が分からない」といった疑問や不安をお持ちの方もいるでしょう。

そんなときは、ぜひアデプトマネジメントにお任せください。アデプトには、区分マンションから1棟アパート、戸建てに至るまで、不動産投資の豊富な実績と全国規模のネットワークがございます。アデプトにお任せいただければ、不動産投資の経費や節税に関するお悩みごともすっきりと解決できるはずです。ぜひこちらからお気軽にご相談ください。