不動産投資の雑費とは、経費に当てはまらない細々とした費用のことをいいます。しかし、雑費の範囲が広すぎて、具体的にはどのような費用が当てはまるのかが分からないという人も少なくありません。
この記事では、不動産投資の雑費として計上できる費用や雑費を計上する際の注意点などを解説していきます。ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資の雑費とは？
不動産投資の確定申告では、不動産で得た利益から経費や雑費を差し引いて不動産所得を算出します。では、経費と雑費はどのように区別するのでしょうか。
そこでまずは、不動産投資で発生する経費と雑費とはそれぞれどんなものを指すのか、どんな費用が経費・雑費の対象になるのかを解説します。
経費
国税庁では、経費を以下のように定義しています。
- 総収入金額に対応する売上原価その他その総収入金額を得るために直接要した費用の額
- その年に生じた販売費、一般管理費その他業務上の費用の額
これを踏まえると、不動産投資で経費として計上できる費用は主に以下の通りです。
- 減価償却費
- 借入金利子
- 租税公課
- 損害保険料
減価償却は、不動産の取得費用を耐用年数に基づいて毎年の確定申告時に分割して計上できる仕組みです。不動産のような高価なものを購入する場合は、減価償却を行った方が節税につながります。ちなみに、不動産の購入費用だけでなく、建物の修繕費用も減価償却費として計上することが可能です。
借入金利子は、不動産をローンで購入した際に発生した利息分を指します。もちろん不動産代だけでなく利息分も経費に計上できるので、不動産経営さえうまくいけば身銭を切る必要はありません。
また、不動産を購入して維持するための固定資産税など税金や、購入時に発生する税金なども経費として計上できます。
これらの項目以外にも、確定申告書には「その他の経費」という項目が存在するので、管理費など不動産経営で発生した細かい費用は経費として計上可能です。
不動産投資の経費計上で節税する方法は「不動産投資は節税にならない？」をご参照ください。
雑費
雑費は、不動産投資・経営の中で発生した費用のうちの経費以外の費用を指します。経費の「その他の経費」と雑費の区別の仕方に関しては、その他の経費を実際に不動産経営・投資で発生した費用、雑費を間接的に発生した費用として分けることが多いです。
ただ、区別は個人の捉え方による部分が大きく、できるだけその他の経費に記載して雑費は必要最小限とする人もいます。どちらに記載すべきか悩んだ場合は、確定申告の際に税務署の担当者に相談すると良いでしょう。
不動産投資の雑費として計上できる費用一覧
前項にて不動産投資の雑費とは、経費以外に分類される、不動産投資・経営において間接的に発生した費用と解説しました。
では、先ほどその他の経費として紹介した項目とは別に、雑費として計上できる費用にはどのようなものが挙げられるのでしょうか。不動産投資で雑費として計上できる項目について、詳しく紹介していきます。
- 交通費
- 通信費
- 新聞図書費
- 接待交際費
- 消耗品費
- その他の費用
交通費
不動産投資で発生する交通費も雑費として計上できます。具体的には、不動産の内見や銀行との打ち合わせで発生した電車代やバス代、高速道路代などが当てはまります。ただ、税務調査の際に用途を聞かれる可能性があるので、不動産投資関連で移動が発生する度に、交通費を細かく記録しておくようにしましょう。
また、タクシー代も雑費に含まれないわけではありませんが、計上する際は注意が必要です。あまりにもタクシー代が高すぎると、税務調査が入り、用途を確認される可能性があります。そのため、タクシーの使いすぎには注意してください。
通信費
不動産投資で発生する通信費も経費に計上できます。具体的には、毎月のインターネットプロバイダ代、通話料、書類の郵送代などが挙げられます。
注意すべきなのが、プライベート用と不動産投資用でパソコンやスマートフォンを分けない場合です。この場合は、プライベートと仕事それぞれでどれくらい使用しているかを算出し、仕事分の金額のみを計上する事業按分をしなければいけません。
例えば、10時間通話した中で、仕事で使用した時間が8時間だったら、通話料の8割を計上できます。ただ、仕事とプライベートの電話の時間を細かくチェックするのは難しいでしょう。そのため、一般的には4割程度を計上するケースが多い傾向です。
新聞図書費
不動産投資の勉強や情報収集のために購入した新聞や図書費も、雑費として計上できます。具体的には、不動産投資の専門誌や、統計資料、都市計画図の購入費用も対象となります。
勉強のために購入したすべての書籍を雑費にすることはできません。あくまで対象となるのは不動産投資に関係するものです。不動産投資の勉強に購入した経営ノウハウ本や、不動産投資以外の投資の本は計上できません。確定申告の際に指摘される可能性がある本の費用は除外しましょう。
接待交際費
不動産の購入希望者などに対する接待交際費も雑費として計上できます。具体的には、内見希望者に渡したタクシー代や、不動産会社など関係者との飲食代などが挙げられます。
計上できるのは、あくまで不動産投資に関連する接待費用のみです。何でも接待費に計上して所得を減らそうとする人も多いため、不自然に高額な接待費用は税務調査が入る可能性があります。したがって、打ち合わせなどで接待費用が発生した際は、飲食店の領収書とともに、どの企業と食事をしたのかも記録しておきましょう。
消耗品費
消耗品費は不動産投資・経営のために購入したものの費用が当てはまります。例えば、パソコンやスマートフォン本体の費用から、管理組合で配布する資料のためのコピー用紙や筆記用具など細かいものが含まれます。
ちなみにパソコンなどの高価なものは、白色申告だと10万円、青色申告だと30万円を超えた場合に減価償却して経費に計上しなければいけません。減価償却が必要になると手続きが複雑になってしまうので注意してください。
その他の費用
これまで挙げてきたもの以外にも、不動産投資に関係する費用はもちろんすべて雑費として計上できます。
例えば、確定申告にあたって司法書士や税理士に書類作成を依頼した費用や、退去などで入居者とトラブルが発生した際の弁護士費用、不動産を管理するために購入したソフトウェアの費用なども計上可能です。
雑費や経費の「その他の経費」の欄に計上できるか分からない費用があれば、税務署の担当者に相談してみると良いでしょう。
不動産投資で雑費を計上するときの注意点
不動産投資で雑費を計上するにあたって、いくつか注意点があります。注意点を理解していないと、確定申告書などの書類を作り直すことになったり、税務調査が入ってしまったり、手間が増えてしまう可能性もあります。場合によっては脱税と判断されてしまう可能性もあるので、不動産投資で雑費を計上するにあたっての注意点をしっかりと確認しておきましょう。
雑費はできるだけ少なくする
まず、できるだけ雑費は少なくして、可能な限り経費として計上しましょう。
用途が分からないお金は税務調査の対象になりやすいです。加えて、何でもかんでも雑費として扱ってしまうと、自分でも財務状況を把握しにくくなってしまいます。
先ほど紹介したように、経費には「その他の経費」という、どの項目にも当てはまらない費用を記載できる欄が存在します。できるだけこちらの欄を使って、不動産投資で発生した費用を把握できるようにしてください。
計上するのは不動産投資に関係する費用
経費・雑費として計上できるのは、不動産投資に関係する費用のみです。まったく関連性のない費用は経費・雑費として計上できません。
特に、家族などの身内との飲食代を経費や雑費として計上する人は多いです。「利益がそれほど大きくないから大丈夫」と思っている人もいるかもしれませんが、利益の額に関係なく、不正に経費・雑費を計上していると疑われたら税務調査が入ってしまいます。
したがって、必ず不動産投資に関係する費用しか計上しない、万が一税務署から用途を確認されたときに備えて費用の用途を証明できるものも保管しておくことを心がけてください。
不動産の雑費に関するQ&A
不動産の雑費の基準ははっきりしていないので、何をどれくらい計上できるのか、不安に思っている人もいるのではないでしょうか。ここでは、不動産投資の雑費に関するよくある質問をQ&A形式で紹介します。
Q.不動産の雑費に上限はある？
不動産投資の雑費に上限はありません。不動産の価格は物件によって異なるので、当然雑費も変動します。また、価格が安い不動産でも、維持のために多額の雑費が発生する可能性も考えられます。
どちらかというと、雑費がいくらになるかよりも、経費と雑費の比率がどれくらいになるかの方が大切です。用途不明のお金が多ければ多いほど税務署から疑われてしまいます。
品目に困ったらとりあえず雑費に計上してしまう人もいますが、できるだけ用途をはっきりさせて経費に計上し、雑費は最小限にしましょう。
Q.不動産の雑費の目安は？
不動産の雑費の目安は、区分マンション1部屋につき1ヶ月2万円前後、年間25万円程度といわれることが多いです。もちろん、不動産の価値や規模に応じて金額は変動するので、あくまで目安程度に考えてください。
ただ、雑費が大幅に変動することは基本的にありません。マンションの修繕費用など、不定期で発生する高額な出費を雑費として計上すると怪しまれてしまうので、基本的に経費として計上して、できるだけ毎年の雑費はなるべく一定になるように心がけましょう。
Q.経費として認められない費用は？
これまで解説してきたように、経費として認められない費用は、不動産投資に関係ない費用です。家族での外食代や不動産投資に関係ない書籍の購入費用はもちろん経費として認められません。
また、接待で取引先と高級飲食店で食事ばかりをしたり、移動に毎回タクシーを使ったりするのも要注意です。交際費や交通費など、直接は不動産投資に関係ない費用が不自然なほど高額になっている場合、不動産投資に不必要な費用も計上しているのではないかと疑われてしまいます。
本来なら経費として認められる費用も、限度を超えてしまえば認めてもらえないことがあります。直接不動産投資に関係ない経費は程度を考えて計上しましょう。
費用を明確化して経費や雑費として計上することが大切
不動産投資において雑費の対象となる範囲は曖昧です。そのため、何でもかんでもとりあえず区分に困ったら雑費に入れてしまう人は少なくありません。
しかし、税務調査対策はもちろん、自分自身で収支を把握する意味でも、費用の用途をはっきりさせたうえで経費や雑費として計上することが大切です。
不動産投資に関する悩みを抱えている方は、ぜひアデプトマネジメントにご相談ください。アデプトマネジメントでは、不動産売却や不動産仲介だけでなく、コンサルティングも行っています。不動産投資に関する悩みなどにもお応えできますので、お気軽にご相談ください。
アデプトマネジメントのコンサルティング業に関してはこちらをご参照ください。
この記事の編集者
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号