リバースモーゲージとは？仕組み・メリット・デメリットを徹底解説

老後の生活資金に不安を抱えている方、自宅を担保にお金を借りられる「リバースモーゲージ」について詳しく知りたいと思いませんか？ この記事では、リバースモーゲージの仕組みやメリット・デメリットを徹底解説します。

年金だけでは足りない生活費の補填や相続対策など、リバースモーゲージの活用法を理解し、将来設計の選択肢を広げましょう。リバースモーゲージに関して住宅ローンとの違いや金利、相続時の影響など、重要なポイントを分かりやすく説明することで、リバースモーゲージを検討する際に必要な知識を網羅的に提供します。安心して老後を過ごすための資金計画に、ぜひお役立てください。

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リバースモーゲージとは

リバースモーゲージは、高齢者が自宅に住み続けながら、その自宅を担保にお金を借りることができる金融商品です。老後の生活資金の確保や住宅のリフォーム費用などに活用できます。一般的には、借り入れたお金は一括で受け取る方法か、毎月一定額を受け取る方法を選択できます。

「自宅を担保にする」ということは、住宅ローンとは反対に、自宅の所有権を維持したまま、金融機関からお金を借りることができるということです。

リバースモーゲージの定義

リバースモーゲージとは、高齢の住宅所有者が自宅を担保にして金融機関から融資を受けることができる制度です。融資を受けたお金は一括で受け取ったり、毎月年金のように受け取ったりすることができます。

リバースモーゲージを利用することで、自宅に住み続けながら生活資金を確保することが可能になります。返済は、契約者が死亡したり、施設に入居したり、自宅を売却したりした際に行われます。
つまり、生きている間は基本的に返済する必要がないという点が大きな特徴です。

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借りることができる制度ですが、その仕組みは一般的な住宅ローンとは大きく異なります。 ここでは、契約から融資までの流れ、金利タイプの種類と選び方、抵当権の設定と評価額の算出方法について詳しく解説します。

契約から融資までの流れ

リバースモーゲージの契約から融資までの流れは、以下のようになります。

1. 相談・申し込み
   金融機関に相談し、リバースモーゲージの申し込みを行います。この際、本人確認書類や住宅の権利証などの必要書類を提出します。
2. 審査
   金融機関は、申込者の年齢、健康状態、住宅の評価額などを審査します。また、返済能力についても審査されますが、リバースモーゲージの場合は、毎月の返済ではなく、契約終了時の一括返済となるため、年金収入など安定した収入源があるかが重要になります。
3. 契約
   審査に通ると、金融機関と契約を結びます。契約内容をよく確認することが重要です。特に、金利タイプ、融資限度額、返済方法などをしっかりと理解しましょう。
4. 抵当権設定
   住宅に抵当権が設定されます。抵当権とは、住宅を担保にする権利のことです。
5. 融資実行
   抵当権の設定が完了すると、融資が実行され、指定の口座に融資額が振り込まれます。

金利タイプの種類と選び方

リバースモーゲージの金利タイプは、主に以下の2種類があります。

金利タイプ	特徴	メリット	デメリット
固定金利型	契約時に金利が固定される	返済額が確定しているので、将来の金利変動リスクがない	一般的に変動金利型よりも金利が高い
変動金利型	市場金利の変動に合わせて金利が変動する	固定金利型よりも初期金利が低いことが多い	金利が上昇すると返済額が増えるリスクがある

どちらの金利タイプを選ぶかは、将来の金利動向の予測や、自身の資金計画などを考慮して決定する必要があります。固定金利型は返済額が確定しているので安心感がありますが、変動金利型は初期費用を抑えられる可能性があります。

金利について詳しく知りたい方は「変動金利の仕組みとは？固定金利との違いや金利タイプの選び方」の記事をご参照ください。

抵当権設定と評価額の算出方法

リバースモーゲージでは、住宅に抵当権が設定されます。抵当権とは、住宅を担保にする権利のことです。万が一、契約者が返済できなくなった場合、金融機関は住宅を売却して融資金を回収することができます。

住宅の評価額は、不動産鑑定士による鑑定評価に基づいて算出されます。評価額は、住宅の築年数、所在地、広さ、周辺の取引事例などを考慮して決定されます。一般的に、築年数が浅く、立地条件の良い住宅ほど評価額は高くなります。

また、増改築やリフォームなどにより住宅の価値が向上している場合は、評価額に反映される可能性があります。ただし、評価額はあくまで金融機関が独自に算出するものであり、必ずしも市場価格と同じとは限りません。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージには、老後の生活資金を確保するための手段として、様々なメリットがあります。大きく分けて、生活資金の確保、住み続けられる安心、相続対策といったメリットが挙げられます。

自宅に住み続けながら資金調達が可能

リバースモーゲージ最大のメリットは、自宅に住み続けながら資金調達ができる点です。売却せずに自宅を担保にするため、住み慣れた環境を変えることなく、老後生活を送ることができます。特に、高齢になり住み替えが難しい方にとっては大きなメリットと言えるでしょう。

年金だけでは足りない生活費を補填できる

年金収入だけでは生活費が不足する場合、リバースモーゲージを利用することで、生活費の不足分を補うことができます。生活水準を維持しながら、ゆとりある老後生活を送るための資金として活用できます。例えば、旅行費用や趣味、医療費などの資金に充てることができます。

また、まとまった資金が必要な場合にも対応できます。住宅のリフォーム費用や子供の結婚資金、介護費用など、予期せぬ出費が発生した場合にも、リバースモーゲージを活用することで、柔軟に対応できます。

相続対策としての活用

リバースモーゲージは相続対策としても活用できます。相続財産を減らすことで、相続税の負担を軽減できる可能性があります。ただし、借入金額によっては相続時に残せる財産が減少するため、相続人との事前の相談が重要です。

また、リバースモーゲージで得た資金を生命保険の加入に充てることで、相続時にまとまった資金を残すことも可能です。相続税対策と合わせて、相続人への生活保障も検討できます。

相続不動産について詳しく知りたい方は「相続した不動産を売却するときに知っておくべき税金情報」の記事をご参照ください。

将来の不安を軽減

リバースモーゲージを利用することで、老後資金に関する不安を軽減し、精神的なゆとりを持つことができます。将来の生活資金を確保することで、安心して老後生活を送ることができます。

メリット	詳細
住み続けられる	自宅を売却せずに資金調達が可能
生活費の補填	年金だけでは足りない生活費を補うことができる
まとまった資金の調達	リフォーム費用や子供の結婚資金など、まとまった資金が必要な場合にも対応可能
相続対策	相続財産を減らすことで相続税の負担を軽減できる可能性がある
将来の安心	老後資金の不安を軽減し、精神的なゆとりを持つことができる

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら資金調達ができる便利な制度ですが、利用にあたってはデメリットも理解しておく必要があります。主なデメリットは以下の通りです。

金利手数料がかかる

リバースモーゲージは、一般的な住宅ローンと同様に金利と手数料がかかります。金利は固定金利型と変動金利型があり、金融機関によって異なります。手数料には、契約手数料、事務手数料、抵当権設定費用などがあります。これらの費用は借入額に加算されるため、返済額が増加することに繋がります。

また、繰上返済手数料がかかる場合もあるので、契約前に確認が必要です。金利のタイプや手数料については、複数の金融機関を比較検討し、自身に合ったプランを選びましょう。

住宅の売却が難しくなる場合がある

リバースモーゲージを利用すると、住宅に抵当権が設定されます。そのため、住宅を売却する際には、抵当権を抹消する必要があります。抹消するためには、一括返済が必要となるため、売却が難しくなる場合があります。

相続時に残せる財産が減少する可能性

リバースモーゲージを利用すると、住宅の価値から借入額と利息、手数料の合計が差し引かれた金額が相続財産となります。そのため、相続時に残せる財産が減少する可能性があります。特に、長生きした場合や金利が高い場合、相続財産がほとんど残らないケースもあります。相続対策としてリバースモーゲージを利用する場合は、相続人となる家族と事前に十分に相談し、理解を得ることが重要です。また、遺言書を作成しておくことで、相続トラブルを未然に防ぐことができます。

将来の生活設計が複雑になる

リバースモーゲージを利用することで、毎月の返済負担はありませんが、借入残高は増加し続けます。将来、介護施設への入居や医療費の増加など、予期せぬ出費が発生した場合、対応が難しくなる可能性があります。

デメリット	詳細
金利手数料の負担	金利タイプや手数料の種類によっては、返済額が大きくなる可能性がある。
住宅の売却の制約	抵当権が設定されるため、売却時に一括返済が必要となる。
相続財産の減少	借入額と利息が相続財産から差し引かれる。
将来の生活設計の複雑化	借入残高が増加し続けるため、予期せぬ出費への対応が難しくなることも。

まとめ

リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら資金調達ができる便利な制度です。年金だけでは足りない生活費の補填や、老後資金の確保などに活用できます。しかし、金利手数料がかかることや、住宅の売却が難しくなる可能性があるなど、デメリットも存在します。

メリット	住み続けられる 生活費の補填 まとまった資金の調達 相続対策 将来の安心
デメリット	金利手数料の負担 住宅の売却の制約 相続財産の減少 将来の生活設計の複雑化

リバースモーゲージは、状況によっては有効な選択肢となり得ますが、メリット・デメリットを理解し、計画的に利用することが大切です。ご不明な点がありましたら、アデプトマネジメントにご相談ください。

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このコラムを書いた人

アデプトマネジメント編集部

【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号

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