任意売却と競売の違いを分かりやすく解説！住宅ローン滞納でお困りの方へ

住宅ローンの滞納で悩んでいませんか？ 任意売却と競売、どちらを選ぶべきか迷っていませんか？ この記事では、任意売却と競売の違いを分かりやすく解説し、それぞれのメリット・デメリット、手続きの流れ、費用、期間などを比較一覧で分かりやすく提示します。

最終的に任意売却か競売、どちらがあなたにとって最善の選択かを判断する材料としてお役立てください。

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住宅ローン滞納の現状と解決策

近年、日本では住宅ローンの滞納が増加傾向にあります。景気の悪化や雇用不安、病気やケガなど、様々な要因が背景にありますが、コロナ禍の影響も無視できません。住宅ローン滞納は、放置すると最終的に競売にかけられ、自宅を失う可能性があります。精神的な負担も大きく、生活基盤を失うリスクも伴います。早期に対応することで、より多くの選択肢を確保し、事態の悪化を防ぐことが可能です。

住宅ローン滞納の主な原因

住宅ローン滞納には、様々な原因が考えられます。主な原因としては以下のようなものが挙げられます。

• 収入の減少
  リストラ、減給、転職などによる収入減
• 支出の増加
  病気やケガによる医療費の増加、子供の教育費の増加など
• 金利上昇
  変動金利型住宅ローンの場合、金利上昇により返済額が増加
• 離婚
  離婚による収入減や養育費の負担
• 災害
  地震や火災などによる住宅の損壊や被災
• その他
  浪費、ギャンブル、投資の失敗など

住宅ローン滞納の解決策

住宅ローンを滞納してしまった場合、どのような解決策があるのでしょうか。主な解決策を以下にまとめました。

解決策	内容	メリット	デメリット
リスケジュール	返済期間の延長や返済額の減額など、返済条件を変更してもらう方法	住宅を手放さずに済む可能性がある	債権者の同意が必要、将来的な返済負担が増える可能性がある
借り換え	現在の住宅ローンを別の金融機関の住宅ローンに借り換える方法	金利が低いローンに借り換えることで、返済額を減らせる可能性がある	審査に通らない場合がある、手数料などの費用がかかる
任意売却	債権者の同意を得て、市場価格に近い価格で不動産を売却する方法	競売よりも高値で売却できる可能性が高い、引っ越し費用などの交渉が可能	債権者の同意が必要、手続きに時間がかかる場合がある
競売	裁判所を通じて不動産を強制的に売却する方法	手続きが法律で定められている	市場価格より低い価格で売却される、引っ越し費用などは自己負担

どの解決策が最適かは、個々の状況によって異なります。専門家に相談し、適切な解決策を選択することが重要です。例えば、法律事務所のホームページなどで任意売却や競売、リスケジュールなどの情報を提供している場合があります。また、債務整理の相談窓口なども参考になるでしょう。

任意売却のメリットとデメリット

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者（金融機関）の同意を得て、不動産を市場価格に近い価格で売却する手続きのことです。競売とは異なり、所有者の意思で売却を進めることができるため、より有利な条件で売却できる可能性があります。住宅ローン滞納によって自宅を失うリスクを軽減し、生活再建への一歩を踏み出すための手段として有効です。

任意売却の流れについて詳しく知りたい方は「任意売却の流れを徹底解説！手続きの全ステップをサポート」の記事をご参照ください。

任意売却のメリット

任意売却には、競売と比較して多くのメリットがあります。主なメリットは以下の通りです。

市場価格に近い価格で売却できる

競売では、市場価格よりも低い価格で売却されることが多いですが、任意売却では、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高くなります。これは、所有者の意思で売却を進めることができ、通常の不動産売買と同様に、買主と価格交渉ができるためです。市場価格に近い価格で売却できれば、残債を少なく抑えることができます。より多くの資金を生活再建に充てることができるため、経済的な負担を軽減できます。

引っ越し費用などの交渉が可能

任意売却では、債権者と交渉することで、引っ越し費用や残置物撤去費用などを売却代金から捻出できる場合があります。競売ではこのような交渉はできません。引っ越し費用は大きな負担となるため、費用負担を軽減できることは大きなメリットです。

近隣に知られずに売却できる可能性が高い

競売では、裁判所による公告が行われるため、近隣に知られる可能性が高くなります。一方、任意売却では、通常の不動産売買と同様に売却活動が行われるため、近隣に知られずに売却できる可能性が高くなります。プライバシーを守りながら売却を進めたい方にとって、大きなメリットです。

残債の返済計画を立てやすい

任意売却では、債権者と残債の返済計画について相談することができます。無理のない返済計画を立てることで、経済的な負担を軽減し、生活再建を進めやすくなります。競売では、残債の返済計画を立てることは難しく、多額の残債が残ってしまう可能性があります。

任意売却のデメリット

任意売却はメリットが多い一方で、デメリットも存在します。主なデメリットは以下の通りです。

債権者の同意が必要

任意売却を行うためには、債権者（金融機関）の同意を得る必要があります。債権者が任意売却に同意しない場合、任意売却はできません。債権者の同意を得るためには、専門家のサポートを受けながら、債権者との交渉を進めることが重要です。状況によっては、債権者が任意売却に同意しない場合もあります。

手続きに時間がかかる場合がある

任意売却の手続きには、不動産の査定、買主の募集、売買契約の締結、債権者との交渉など、様々な手続きが必要です。これらの手続きには、数ヶ月から1年程度かかる場合があります。競売よりも時間がかかる場合があるため、時間に余裕を持って手続きを進める必要があります。

任意売却のデメリットについて知りたい方は「任意売却のデメリットを解説！後悔しないための5つの注意点と成功事例」の記事をご参照ください。

競売のメリットとデメリット

競売とは、住宅ローンなどの債務が返済できなくなった場合、債権者（主に金融機関）が裁判所に申し立て、不動産を強制的に売却する手続きです。裁判所が売却価格を決定し、一般の入札者によって競り落とされます。抵当権が設定されている不動産は、債務不履行の場合、担保として競売の対象となります。

競売は「不動産競売」とも呼ばれ、債務者の意思に関わらず強制的に執行される点が、任意売却との大きな違いです。競売手続きは民事執行法という法律に基づいて厳格に進められます。競売情報は、裁判所やBIT（不動産競売物件情報サイト）などで公開され、誰でも閲覧・入札することが可能です。

競売のメリット

競売には、債務者にとってのメリットは少ないですが、手続きが法律で明確に定められている点はメリットと言えるでしょう。債権者にとっては、債権回収の手続きが法的に保障されている点が大きなメリットです。

手続きが法律で定められている

競売の手続きは民事執行法によって厳格に定められています。そのため、手続きの透明性が確保され、予期せぬトラブルが発生するリスクを低減できます。また、売却価格の決定方法も法律で定められており、恣意的な価格操作が行われる可能性は低いです。ただし、市場価格より低い価格で売却される可能性が高いことはデメリットと言えるでしょう。

競売のデメリット

競売には、債務者にとって多くのデメリットが存在します。市場価格より低い価格での売却、引っ越し費用などの自己負担、近隣への情報漏洩の可能性、残債リスクなど、債務者にとって厳しい条件が伴います。

市場価格より低い価格で売却される

競売物件は一般的に市場価格よりも低い価格で売却される傾向があります。これは、早期売却を優先するため、また、買主が物件の状態を詳しく確認できないリスクを考慮するためです。そのため、債務者にとっては、任意売却よりも多くの残債が残る可能性が高くなります。売却価格が低くなることで、残債務が増える可能性があることは大きなデメリットです。

引っ越し費用などは自己負担

任意売却では、債権者との交渉によって引っ越し費用の一部負担などを求めることができますが、競売では引っ越し費用や残置物の処分費用などはすべて自己負担となります。予期せぬ出費が発生する可能性があるため、事前の資金計画が重要です。

近隣に知られる可能性が高い

競売情報は裁判所やインターネットで公開されるため、近隣住民に知られる可能性が高くなります。プライバシーの侵害につながる可能性があるため、精神的な負担となる場合もあります。また、競売の告知によって近隣住民との関係が悪化する可能性も懸念されます。

残債が多く残る可能性がある

前述の通り、競売物件は市場価格より低い価格で売却されることが多いため、売却代金がローン残高を下回り、多額の残債が残る可能性があります。残債の返済義務は競売後も継続するため、今後の生活設計に大きな影響を与える可能性があります。場合によっては自己破産などの法的措置を検討する必要も出てきます。

任意売却と競売の比較表

項目	任意売却	競売
売却価格	市場価格に近い	市場価格より低い
費用負担	債権者と交渉可能	自己負担
プライバシー	比較的守られる	近隣に知られる可能性が高い
手続き	債権者の同意が必要	裁判所による強制執行
残債	返済計画を立てやすい	残債が多く残る可能性が高い

住宅ローン滞納時にまずやるべきこと

住宅ローンの滞納に気づいたら、できるだけ早く行動することが大切です。放置すればするほど状況は悪化し、最終的には競売にかけられてしまう可能性が高まります。まずは落ち着いて、以下のステップに従って行動しましょう。

専門家への相談

住宅ローン問題の解決には、専門家の知識と経験が不可欠です。一人で抱え込まず、まずは相談してみましょう。相談することで、状況に合った最適な解決策を見つけることができます。

弁護士

弁護士は、債権者との交渉や法的措置に関して専門的なアドバイスを提供してくれます。任意売却や自己破産などの手続きについてもサポートを受けられます。複雑な法律問題に直面している場合や、債権者との交渉が難航している場合は、弁護士への相談が特に有効です。

司法書士

司法書士は、不動産登記や債務整理に関する手続きを代行してくれます。任意売却の手続きをスムーズに進めるためのサポートを受けられます。手続きに関する書類作成や、関係機関との連絡などを任せられるため、負担を軽減できます。

不動産会社

任意売却を検討している場合は、不動産会社に相談することも重要です。不動産会社は、市場価格の査定や売却活動、買い手との交渉など、不動産売却に関する専門的な知識と経験を持っています。任意売却に特化した不動産会社も存在するため、積極的に活用しましょう。

相談窓口一覧

以下に、住宅ローン滞納に関する相談窓口をまとめました。それぞれ専門性や対応範囲が異なるため、状況に応じて適切な窓口を選びましょう。

相談窓口	概要	連絡先
住宅金融支援機構	住宅ローンに関する総合的な相談窓口。住宅ローンの返済が困難になった場合の相談や、住宅ローンに関する様々な情報を提供。	住宅金融支援機構のウェブサイトをご確認ください。
各自治体の相談窓口	各地方自治体では、住宅ローンに関する相談窓口を設置している場合が多い。地域に密着した情報や支援策を提供。	お住まいの自治体のウェブサイトをご確認ください。
国民生活センター	消費生活に関するトラブル全般の相談窓口。悪質な業者に関する情報提供や、解決に向けたアドバイスを提供。	国民生活センターのウェブサイトをご確認ください。

任意売却と競売の違いまとめ

住宅ローンの滞納は深刻な問題ですが、解決策はあります。任意売却と競売はどちらも滞納時の解決策ですが、それぞれメリット・デメリットがあります。任意売却は市場価格に近い価格で売却でき、引っ越し費用などの交渉も可能です。一方、競売は市場価格より低い価格で売却され、引っ越し費用も自己負担となります。どちらを選ぶかは個々の状況によりますが、専門家への相談が重要です。

早めの相談が、より良い解決策につながります。この記事では、弁護士、司法書士、不動産会社への相談を推奨しています。住宅ローン滞納でお困りの方は、一人で悩まず、まずは専門家に相談してみましょう。

アデプトマネジメントでは不動産売却に関わる様々な相談に対応しております。お気軽にお問い合わせください。

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このコラムを書いた人

アデプトマネジメント編集部

【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号

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