不動産取得税とは？知らないと損する基礎知識から軽減措置まで徹底解説 | 投資マンション・不動産ならアデプトマネジメント

不動産取得税は、土地や建物の購入・新築時に一度だけ課される地方税です。「いつ、誰が、いくら払うのか」といった疑問や不安を抱える方も少なくありません。この記事では、不動産取得税の基本定義から、計算方法、そして適用できる軽減措置までを網羅的に解説します。

この記事を読めば、不動産取得税の全体像を理解し、知らずに損することを避け、賢く節税するための知識が身につくでしょう。

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INDEX

不動産取得税とは一体何か基本を理解しよう

不動産取得税とは、土地や家屋などの不動産を取得したときに、その取得者に対して一度だけ課される地方税です。この税金は、都道府県が課税主体となり、不動産を取得したこと自体を課税対象とします。

「取得」とは、売買、贈与、交換による購入だけでなく、新築や増改築によって家屋を建てた場合も含まれます。つまり、有償・無償、登記の有無にかかわらず、事実上不動産を取得した際に発生する税金なのです。不動産の取得という経済活動に対して課税することで、地域の公共インフラや行政サービスの維持・向上に貢献しています。

誰がいつ不動産取得税を払うのか

不動産取得税の納税義務者は、不動産を「取得した人」です。これは、個人、法人を問いません。例えば、住宅を購入した場合は買主が、贈与によって不動産を受け取った場合は受贈者が、家屋を新築した場合は新築した人が納税義務者となります。

この税金は、不動産を「取得した時」に課税されるという特徴があります。具体的には、売買契約の締結日や引き渡し日、新築家屋の完成日などが取得日とみなされます。

ただし、税金を実際に支払うタイミングは、取得後すぐに訪れるわけではありません。都道府県から送付される納税通知書に基づいて支払うことになります。

不動産取得税の計算方法は？

不動産取得税の計算方法は、「課税標準額」に「税率」を乗じることで算出されます。税率は、「土地」や「建物」など取得した不動産の種類によって多少異なりますが、3～4％となっています。

不動産取得税の課税標準額は、不動産の購入価格や建築費ではなく、原則として取得時の「固定資産税評価額」となります。固定資産税評価額とは、市町村（東京23区は東京都）が定めた固定資産の評価額のことで、固定資産税や都市計画税の算出にも用いられます。

一言メモ

宅地など特定の土地については、課税標準額が固定資産税評価額の2分の1になる特例が適用される場合があります。

不動産取得税の軽減措置を知って節税しよう

不動産取得税は、高額になりがちな税金ですが、一定の条件を満たす不動産については、軽減措置が適用され、税負担を大幅に減らすことが可能です。

この軽減措置は、特に住宅の取得を促進するためのものであり、賢く利用することで大きな節税につながります。ここでは、住宅と土地それぞれに対する軽減措置の適用条件を詳しく解説します。

住宅に対する軽減措置の適用条件

住宅を取得した場合に適用される軽減措置は、新築住宅と中古住宅でその内容が異なります。それぞれ住宅の床面積にも要件があり、一般的には50平方メートル以上240平方メートル以下である必要があります。

ただし、共同住宅等の場合は40平方メートル以上240平方メートル以下となる特例もあります。

新築住宅の不動産取得税軽減

新築住宅を取得した場合、以下の条件を満たせば、不動産取得税の課税標準から1,200万円が控除されます。これにより、税額が大きく軽減されます。

新築住宅の不動産取得税軽減の要件

自己の居住用であること、または賃貸用で床面積要件を満たすこと。
床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること（共同住宅等では40平方メートル以上240平方メートル以下）。
住宅の取得が新築または未使用の住宅であること。

この軽減措置を適用した場合の税額は、以下の計算式で求められます。

（不動産の固定資産税評価額－ 1,200万円） × 3%

一言メモ

なお、長期優良住宅の認定を受けた新築住宅については、控除額が1,300万円に拡大される特例があります。

中古住宅の不動産取得税軽減

中古住宅を取得した場合も、以下の条件を満たせば軽減措置が適用されます。新築住宅とは異なり、築年数に応じた控除額が適用される点が特徴です。

中古住宅の不動産取得税軽減の要件

自己の居住用であること。
床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること。
取得した中古住宅が新耐震基準に適合していること。

一言メモ

中古住宅の軽減措置を適用するためには、取得後、原則として60日以内に都道府県税事務所へ申告書と必要書類（住民票、売買契約書、登記事項証明書、耐震基準適合証明書など）を提出する必要があります。

土地に対する軽減措置の適用条件

土地の取得についても、住宅と一体で取得された場合に軽減措置が適用されることがあります。これは、その土地の上に新築または中古の住宅が建てられ、その住宅が前述の住宅軽減措置の要件を満たす場合に限られます。

この軽減措置が適用される主な条件は以下の通りです。

土地に対する軽減措置の適用要件

土地の取得が、住宅の新築または取得と同時期、または先行して行われていること。
土地の上に取得した住宅が、上記住宅の軽減措置の要件を満たしていること。
土地の取得日から3年以内に、その土地上に軽減措置の対象となる住宅が新築されていること。

一言メモ

これらの軽減措置は自動的に適用されるものではなく、必ずご自身で申請手続きを行う必要があるため、不動産を取得したら速やかに必要書類を準備し、手続きを進めるようにしましょう。

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不動産取得税の納税時期と支払い方法

不動産取得税は、不動産を取得した際に一度だけ課される地方税です。税額が確定した後、納税通知書が届き、それに基づいて支払いを行います。

この章では、納税通知書が届くタイミング、具体的な支払い方法を詳しく解説します。

納税通知書が届くタイミング

不動産取得税の納税通知書は、不動産を取得してからすぐに届くわけではありません。一般的には、不動産を取得した日から数ヶ月後に、各都道府県の税事務所から送付されます。

具体的には、取得後3ヶ月から半年程度で届くことが多いですが、場合によっては1年以上かかることもあります。特に、新築の建物などは、固定資産税評価額が確定するまでに時間を要するため、通知が遅くなる傾向があります。

不動産取得税の支払い方法

納税通知書が届いたら、記載されている納期限までに税金を納める必要があります。支払い方法はいくつか選択肢があり、ご自身の都合に合わせて選ぶことができます。

主な支払い方法と特徴・注意点

支払い方法	特徴・注意点
金融機関の窓口	納税通知書を持参し、銀行、信用金庫、郵便局などの金融機関窓口で現金で納付します。最も一般的な方法です。
コンビニエンスストア	納税通知書にバーコードが印字されている場合、コンビニエンスストアで現金で納付できます。ただし、納付できる金額に上限（例：30万円）がある場合が多いです。
クレジットカード	一部の都道府県では、インターネット上の専用サイトを通じてクレジットカードでの納付が可能です。決済手数料がかかる場合があるため、事前に確認が必要です。
ペイジー（Pay-easy）	ATMやインターネットバンキングを利用して納付できます。金融機関の営業時間外でも手続きが可能です。
スマートフォン決済アプリ	対応している都道府県では、指定のスマートフォン決済アプリ（例：PayPay、LINE Payなど）でバーコードを読み取って納付できます。利用できるアプリや上限額は都道府県によって異なります。