不動産投資の始め方｜副業で資産形成を実現する手順

「不動産投資って難しそう…」と感じているサラリーマンの方へ。本記事では、不動産投資で副業を始め、着実に資産形成を実現するための具体的な手順を分かりやすく解説します。不動産投資の失敗しないための基礎知識、そして始め方の手順を丁寧に説明することで、未経験者でも安心して第一歩を踏み出せるようサポートします。

さらに、サラリーマンならではの注意点や、確定申告、リスク管理についても言及。不動産投資で安定した収入源を築き、将来の不安を解消したい方は、ぜひ最後までお読みください。

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不動産投資で失敗しないための基礎知識

不動産投資を成功させるためには、事前の知識習得が不可欠です。市場の動向、関連法令、収支計算など、理解しておくべきポイントをしっかり押さえましょう。

不動産投資に関わる用語

不動産投資には特有の用語が数多く存在します。これらの用語を理解することは、物件情報や専門家とのコミュニケーションをスムーズにする上で重要です。

利回り

利回りとは、投資額に対する年間の収益率を表す指標です。表面利回り、実質利回り、グロス利回りなど、種類によって計算方法や意味合いが異なります。

指標	計算方法	説明
表面利回り	（年間家賃収入 ÷ 物件価格）× 100%	物件価格に対する年間家賃収入の割合
実質利回り	（（年間家賃収入 – 諸経費）÷ 物件価格）× 100%	諸経費を差し引いた実際の収益率
グロス利回り	（年間家賃収入 ÷ 物件価格）× 100%	税金や金利などを考慮しない利回り

キャッシュフロー

キャッシュフローとは、一定期間における現金の収入と支出の差額です。不動産投資においては、家賃収入からローン返済額や管理費などの諸経費を差し引いた金額がキャッシュフローとなります。

キャッシュフローがプラスであれば、安定した収益が得られていると判断できます。逆に、キャッシュフローがマイナスの場合は、追加の資金が必要となる可能性があり、注意が必要です。

ROI（Return On Investment）

ROI（投資利益率）は、投資額に対する利益の割合を示す指標です。不動産投資におけるROIは、物件売却益や家賃収入から投資額（物件購入費、諸経費など）を差し引いた金額を投資額で割ることで算出されます。ROIが高いほど投資効率が良いと判断できます。

指標	計算方法	説明
ROI	（（物件売却益 + 家賃収入の合計 – 投資額）÷ 投資額）× 100%	投資額に対する利益の割合

不動産投資の始め方

いよいよ不動産投資の具体的な始め方について解説します。ゴールは賃貸経営の開始、そして安定した家賃収入を得ることです。各ステップを着実に進めていきましょう。

自己資金を準備する

不動産投資は多額の資金が必要となるため、まずは自己資金を準備することが重要です。自己資金の額は物件価格や融資条件に影響を与えます。一般的には、物件価格の20～30%程度の自己資金があると有利です。

頭金が大きいほど、融資を受けやすくなり、金利も低く抑えられる可能性が高まります。自己資金は物件購入費用だけでなく、諸費用（登記費用、印紙税、仲介手数料など）やリフォーム費用、さらに運用開始後の空室期間に備えた運転資金も含めて計画的に準備しましょう。

物件探し

自己資金の準備と並行して、希望の物件探しを始めましょう。希望する物件のエリア、種類、規模などを明確にすることが重要です。収益性だけでなく、将来性やリスクも考慮して慎重に検討しましょう。

不動産ポータルサイトの活用

SUUMO、HOME’S、athomeなどの不動産ポータルサイトを活用することで、多くの物件情報を効率的に収集できます。希望条件を絞り込んで検索したり、新着物件情報をメールで受け取ったりする機能を活用しましょう。

不動産会社への相談

不動産会社に相談することで、希望条件に合った物件の紹介や、市場動向、投資戦略などのアドバイスを受けることができます。

複数の不動産会社に相談し、それぞれの提案を比較検討することで、より自分に合った物件を見つけられる可能性が高まります。また、不動産会社によっては、独自の物件情報や非公開物件を持っている場合もあります。積極的に相談し、情報収集に努めましょう。

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融資の検討

物件が決まったら、金融機関から融資を受けるための手続きを進めます。複数の金融機関に相談し、金利、融資期間、融資額などの条件を比較検討することが重要です。事前に自分の年収や信用情報を確認し、融資の可否や借入可能額を把握しておきましょう。

物件の購入

融資の承認が得られたら、売買契約を締結し、物件を購入します。契約内容をしっかりと確認し、不明点があれば、不動産会社や司法書士に相談しましょう。物件の引き渡し後、所有権移転登記などの手続きを行い、正式に物件の所有者となります。

賃貸経営の開始

物件の購入が完了したら、入居者募集、賃貸契約、家賃管理などの賃貸経営業務を開始します。不動産管理会社に委託することも可能です。入居者募集は、不動産ポータルサイトやチラシ、不動産会社への依頼など、様々な方法があります。

家賃設定は、周辺の相場や物件の条件を考慮して適切な価格を設定することが重要です。また、入居者とのトラブルを避けるため、賃貸借契約書の内容をしっかりと確認し、必要に応じて専門家に相談しましょう。
以下に、不動産投資の始め方の手順をまとめました。

ステップ	内容
1. 自己資金の準備	物件価格の20～30%を目安に準備
2. 物件探し	不動産ポータルサイト、不動産会社を活用
3. 融資の検討	複数の金融機関を比較
4. 物件の購入	売買契約の締結、所有権移転登記
5. 賃貸経営の開始	入居者募集、賃貸契約、家賃管理

これらのステップを踏まえ、計画的に不動産投資を進めていきましょう。

サラリーマンが不動産投資を始める際の3つの注意点

サラリーマンが不動産投資を始める際には、本業との両立やリスク管理など、注意すべき点がいくつかあります。事前にしっかりと確認し、準備することで、失敗のリスクを軽減し、成功へと導くことができます。

副業規定の確認

会社によっては、副業を禁止または制限している場合があります。不動産投資を行う前に、会社の就業規則を確認し、副業規定の有無、許可が必要な場合は申請手続きを行いましょう。無許可で副業を行うと、懲戒処分を受ける可能性もあります。

確定申告

不動産投資による所得は、給与所得とは別に確定申告が必要です。サラリーマンの場合、給与所得に加えて不動産所得があるため、確定申告の手続きは少し複雑になります。青色申告と白色申告のどちらを選択するか、必要経費は何が認められるかなど、事前に税理士に相談するなどして理解しておくことが重要です。

不動産所得は、収入から必要経費を差し引いた金額です。必要経費には、固定資産税、火災保険料、ローン金利、管理費、修繕費などが含まれます。これらの経費を適切に計上することで、税負担を軽減することができます。

リスク管理

不動産投資は、空室リスク、金利上昇リスク、災害リスクなど、様々なリスクが伴います。これらのリスクを事前に理解し、適切な対策を講じる必要があります。

空室リスク

入居者が退去し、次の入居者が見つかるまでの期間、家賃収入が得られないリスクです。空室期間を短縮するために、適切な家賃設定や効果的な広告戦略が重要です。

金利上昇リスク

変動金利型ローンを利用している場合、金利が上昇すると返済額が増加するリスクです。金利上昇による影響をシミュレーションし、返済計画を立てておく必要があります。

災害リスク

地震や火災などの災害によって、物件が損壊するリスクです。火災保険や地震保険に加入することで、経済的な損失を最小限に抑えることができます。

家賃滞納リスク

入居者が家賃を滞納するリスクです。保証会社への加入をすることで家賃未回収のリスクをなくすことが出来ます。

不動産投資の始め方まとめ

この記事では、サラリーマンが副業として不動産投資を始める方法について解説しました。不動産投資はマンション、アパート、戸建て、駐車場など様々な種類があり、それぞれメリット・デメリットがあります。

成功のためには、利回りやキャッシュフロー、ROIといった用語の理解や収益計算方法の習得が重要です。不動産投資を始める手順としては、自己資金の準備、物件探し（不動産ポータルサイトや不動産会社を活用）、融資の検討、物件購入、賃貸経営開始となります。サラリーマンの場合は、副業規定の確認や確定申告、リスク管理も忘れずに行いましょう。不動産投資は長期的な視点で資産形成を行う有効な手段となります。しっかりと計画を立て、堅実な投資を心がけることで、安定した収入源を築くことが可能です。

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このコラムを書いた人

アデプトマネジメント編集部

【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号

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