「サブリース」と「マスターリース」、不動産経営でよく聞く言葉ですが、その違いを明確に理解していますか？ この記事では、サブリースとマスターリースの仕組みやメリット・デメリットを分かりやすく解説し、両者の違いを徹底比較します。
契約時の注意点や信頼できる業者の選定方法まで網羅的に解説することで、不動産経営を成功に導くための知識を習得できます。
サブリースとは
サブリースとは、賃貸物件のオーナー（転貸元）から物件を一括で借り上げた不動産会社（転貸事業者）が、その物件をさらに別の入居者（転借人）に転貸する契約形態です。オーナーは転貸事業者と、入居者は転貸事業者とそれぞれ契約を結びます。オーナーと入居者の間には直接的な契約関係は発生しません。
サブリースの仕組み
サブリースの仕組みは、以下の3つのステップで成り立ちます。
- オーナーと転貸事業者間でマスターリース契約（一括借り上げ契約）を締結。転貸事業者はオーナーから物件を一括で借り上げます。
- 転貸事業者は、借り上げた物件をリフォームしたり、設備を追加したりするなどの付加価値をつける場合もあります。
- 転貸事業者は、入居者募集を行い、入居者と賃貸借契約を締結します。家賃の回収や物件管理も転貸事業者によって行われます。
サブリースではオーナーは転貸事業者に物件を一括で貸し出すため、空室リスクを軽減することができます。入居者募集や家賃回収、物件管理の手間も省けるため、不動産経営の負担を軽減できる点が大きなメリットです。
サブリース契約はメリットも多い反面、一部に詐欺まがいの業者がいる事も事実です。悪徳業者に騙されないためにも「サブリースは詐欺も多い！悪徳業者に騙されないためのコツを紹介」の記事も併せてご参照ください。
サブリースのメリット
| オーナーのメリット |
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|---|---|
| 入居者のメリット |
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サブリースのデメリット
| オーナーのデメリット |
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|---|---|
| 入居者のデメリット |
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サブリース契約のメリット・デメリットについて詳しく知りたい方は「サブリースのメリット・デメリットを徹底解説！契約前に確認すべき注意点」の記事をご参照ください。
マスターリースとは
マスターリースとは、不動産会社（マスターリース会社）が、オーナーから一棟やフロアなどの大規模な物件を一括で借り上げ、それを転貸（サブリース）する契約形態です。オーナーは空室リスクを負うことなく、安定した賃料収入を得ることができます。マスターリース会社は、リノベーションや独自の管理運営ノウハウを活かして物件の価値を高め、収益を最大化することを目指します。
マスターリースの仕組み
マスターリースの仕組みは、以下の3つのステップで成り立ちます。
- オーナーがマスターリース会社に物件を一括で賃貸する。
- マスターリース会社が物件を改修・管理し、入居者を募集する。
- マスターリース会社が入居者から賃料を徴収し、オーナーにあらかじめ決められた賃料を支払う。
オーナーは、入居率に関わらず、マスターリース会社から固定の賃料を受け取ることができます。一方、マスターリース会社は、入居者募集や管理運営を行い、その差額で利益を得ます。
マスターリースのメリット
| オーナーのメリット |
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|---|---|
| 入居者のメリット |
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マスターリースのデメリット
| オーナーのデメリット |
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|---|---|
| 入居者のデメリット |
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マスターリース契約の詳細は以下の通りです。
| 項目 | マスターリース |
|---|---|
| 契約対象 | 建物全体またはフロア単位 |
| 契約期間 | 長期（5年以上〜) |
| 賃料設定 | 固定賃料 |
| 管理責任 | マスターリース会社 |
| 空室リスク | オーナー |
サブリースとマスターリースの違いを比較
サブリースとマスターリースは、どちらもオーナーから不動産を借り上げて第三者に転貸する仕組みですが、契約形態やリスク、収益性などに違いがあります。それぞれの違いを理解することで、自身に最適な方法を選択することが可能になります。
契約形態の違い
サブリースとマスターリースの最も大きな違いは、契約の主体です。サブリースは、オーナーとサブリース会社の間で「転貸借契約」が締結されます。一方、マスターリースは、オーナーとマスターリース会社の間で「賃貸借契約」が締結されます。この契約形態の違いが、リスクや収益性にも影響を与えます。
| 項目 | サブリース | マスターリース |
|---|---|---|
| 契約形態 | 転貸借契約 | 賃貸借契約 |
| 契約当事者 | オーナーとサブリース会社 | オーナーとマスターリース会社 |
| 入居者との契約 | サブリース会社が入居者と契約 | マスターリース会社が入居者と契約 |
リスクの違い
サブリースの場合、空室リスクはサブリース会社が負います。オーナーはサブリース会社から一定の賃料を受け取ることができるため、空室が発生しても収入が減ることはありません。しかし、サブリース会社が倒産した場合、賃料が支払われなくなるリスクがあります。
一方、マスターリースの場合、空室リスクはオーナーが負います。マスターリース会社はオーナーに一定の賃料を支払うため、空室が発生してもオーナーは賃料を受け取ることができません。しかし、マスターリース会社が倒産した場合でも、オーナーは別の業者に賃貸を依頼することができます。
| 項目 | サブリース | マスターリース |
|---|---|---|
| 空室リスク | サブリース会社 | オーナー |
| 運営会社倒産リスク | 賃料未払いリスク | 再契約の手間 |
収益性の違い
サブリースの場合、オーナーはサブリース会社から一定の賃料を受け取ります。この賃料は、一般的に相場よりも低く設定されています。その理由は、サブリース会社が空室リスクや管理費用などを負担するためです。
一方、マスターリースの場合、オーナーはマスターリース会社から相場と同等またはそれ以上の賃料を受け取ることができます。しかし、空室が発生した場合、オーナーは賃料を受け取ることができません。
| 項目 | サブリース | マスターリース |
|---|---|---|
| 賃料設定 | 相場より低い | 相場と同等以上 |
| 空室時の賃料 | 保証される | 保証されない |
サブリースとマスターリースの違いを理解し、それぞれのメリット・デメリットを比較することで、ご自身の状況に合った最適な方法を選択することが重要です。
まとめ
サブリースとマスターリースは、どちらも不動産オーナーにとって空室リスクを軽減する有効な手段ですが、それぞれ異なる特徴を持つため、慎重な選択が必要です。サブリースは、転貸というシンプルな仕組みで、比較的短期間の契約が可能です。一方、マスターリースは一括借り上げのため、長期的な安定収入を見込めますが、契約解除が難しい場合もあります。
どちらを選ぶかは、物件の規模や立地、オーナーの経営方針によって異なります。成功事例と失敗事例を参考に、契約内容をしっかり確認し、信頼できる業者を選定することで、不動産経営を成功に導きましょう。長期的な視点で、市場動向やリスク管理を怠らないことが重要です。
このコラムを書いた人
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号
このコラムを監修した人
