不動産投資で失敗した場合に相談すべき相手とその選び方は？

不動産投資は失敗時のリスクが大きいため、失敗しそうなタイミングや失敗してしまった場合は専門家に相談する必要があります。しかし、専門家といっても職種によって得意とする分野は異なります。

したがって、相談したい内容を事前に確認して、相談内容に適した相談先を選ぶ必要があるのです。この記事では、不動産投資でよくある失敗や失敗事例、失敗してしまった場合の相談先について解説していきます。

不動産投資でよくある失敗とは

不動産投資は不動産さえ購入すれば後は放っておくだけで利益がでるものと勘違いしている人も少なくありません。しかし実際のところは、不動産投資に失敗して利益がでないどころか赤字になってしまう人もいます。

立地が良い不動産を選んだはずなのに失敗してしまう、というケースもあります。そこで、不動産投資に失敗しないためにも、まずはよくある失敗例を把握しておきましょう。

不動産管理会社が信用できない

不動産管理会社のサービスは入居者からの信用に関わります。騒音をはじめとした入居者トラブルへの対処やアフターフォローが雑だったり、清掃がマメに行われてなかったりすると、環境が悪いマンションと捉えられ、入居者が別の物件に転居してしまうでしょう。

また、自社の利益につなげるために、他社から紹介された人に物件を紹介しないと囲い込みを行う悪質な不動産管理会社も存在します。

このように、不動産管理会社に問題があって新規の入居者が入らない、入居者が引っ越してしまうことがあるので、不動産管理会社選びには注意してください。

空室に人が入らず賃料がどんどん安くなる

何も考えずに不動産を購入してしまった場合によくある失敗が、空き室に人が入らないケースです。人が入らない原因としては、不動産の老朽化や立地の利便性の悪さ、不動産の評判の悪さなどが挙げられます。

賃料を下げると十分な利益が得られなくなってしまうだけでなく、入居者の質も下がって不動産そのものの評判を下げてしまう可能性も考えられるでしょう。そのため、賃料を下げないと人が入らない状況に陥っている場合は、売却する、リノベーションするなどの対処をすべきでしょう。

不動産の売却についてお考えの方は、「不動産売却の相談をするならどこ？」をご参照ください。

出費がかさんで黒字にならない

不動産運営において、利益がプラスになる赤字があるともいわれますが、必ずしもそうとは限りません。意図的に赤字を作っているなら利益につながるケースもありますが、意図しない出費がかさんでいる状態だと赤字が続き、利益が得られません。

赤字の原因には、入居者が少ないのに管理費がかかる、駐車場の維持費がかかるなどの例が挙げられます。この場合は、すぐに赤字の原因を特定して対処する必要があるので、万が一自力で赤字の原因を特定できない場合はプロに相談すると良いでしょう。

不動産投資の失敗事例

不動産投資で成功するためには、よくある失敗を把握して失敗から学んで対策を練る必要があります。「自分は失敗しないから大丈夫」と思っていても、意外なところに不動産投資に失敗するポイントが隠れているかもしれません。

そこで、不動産投資で失敗する事例を紹介します。これから不動産投資に失敗しないためにも、実際によくある失敗例を確認して参考にしてみてください。

事例①　購入から半年ほど入居者が現れず生活が苦しくなってしまう

まず、紹介する例がマンション一棟ではなく、マンションの一室を投資目的で購入した場合です。

利回り7％台を前提にマンションを購入したものの、購入から半年ほど入居者が現れず、結局その年の利回りは2％台になってしまいました。ローンの支払いも家賃から払う予定だったものが、結局自分の給与から支払うことになってしまい、生活が苦しくなってしまうことに。

マンション一室だけの投資は、不動産一棟を購入する際と比べて低予算で始められるのでハードルが低いですが、その分入居者が現れなかった際のリスクも大きいです。したがって、投資用に購入する不動産がマンション一室だけなど比較的少額なものだったとしても、万が一に備えて必ず貯蓄に余裕を持って始めましょう。

投資用マンションで失敗してしまう例については、「投資用マンションの【よくある失敗】と【成功するためのポイント】を解説！」でも詳しく紹介しております。

事例②　不動産の住民の質が下がり、運用が難しくなった

次に紹介するのが、不動産の住民の質が下がり、運用が難しくなってしまった例です。

Aさんのアパートは元々親から引き継いで安定して運営できていたのですが、老朽化により年々家賃が低下傾向にありました。それにともなって住民の質が下がり、家賃の滞納はもちろん、クリーニング代など退去時に発生した費用が支払われない、それ以外にも住民間の騒音トラブルなどが起こるようになってしまいました。

不動産の評判も下がり、年々入居率も下がって最終的には入居率は60％に。管理にかかる費用もかさばり、最終的にAさんは親の代から運用していた不動産を手放すことを決めてしまいました。

事例③　不動産会社から言われるがまま購入して赤字が続いてしまう

最後に紹介するのが、不動産会社からいわれたことを鵜呑みにして不動産を購入してしまった例です。これは、デメリットを確認せずに不動産を購入してしまい、利益が全然出ない、赤字が続いてしまうなどといったことがあります。

不動産運用は必ずしも良いことばかりではありません。したがって、投資用に不動産を購入するにあたっては、必ず不動産会社の話だけを鵜呑みにしない、気になることがあればすぐに確認することを心がけましょう。

不動産投資で失敗してしまった場合の相談先

不動産投資がうまくいっていない場合は、不動産に関する専門知識のあるプロに聞くのが良いでしょう。ただ、不動産のプロといっても不動産投資会社や税理士・行政書士などの士業、銀行などお金に関するプロなど選択肢はさまざまです。

ここでは、不動産投資に失敗してしまったときや、うまくいっていないときの相談先について説明します。

不動産投資会社

不動産投資会社は不動産投資全般に関する知識も実績も豊富にあるので、不動産投資のことで困っていることがあれば、とりあえず不動産投資会社に相談すれば間違いありません。

不動産投資会社にとって投資家は利害関係者でもあります。自社にとっての利益になるように、あえて投資家にとって不利な提案をすることもあるため、複数の不動産投資会社からアドバイスを受ける、信頼できる不動産会社に相談するなどの対策をしましょう。

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税理士

不動産運用をする上で、税金や収支状況などのお金に関する相談をしたい場合には税理士が適しているでしょう。

投資家の中には、確定申告書の読み方がわからない、赤字の原因が特定できないなど、不動産の運営状況が把握できていない人もいるはずです。本来、不動産に限らず投資をする際にはお金周りの知識は必須ですが、知識を持たずに投資を始めてしまった人も実際は少なくありません。この場合は、赤字はもちろん、黒字でもなるべく早めに税理士に相談して運用状況を確認してもらうのが良いでしょう。

行政書士

不動産運用の中で、特に手続き関連の相談であれば行政書士が適しています。ただ、赤字の状況で行政書士に相談する場面は少ないでしょう。どちらかというと、ある程度経営が安定していて法人化を考えている、子供・孫に不動産の相続を考えているなどといった場面の相談先として適しています。

ファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナーはお金に関する専門家です。すでに運用を始めている不動産投資に関する相談はもちろん、これから不動産投資を始めようと思っている際の相談先としても良いでしょう。

信託銀行

不動産運用で資金繰りがうまくいっていないなど、お金の面で困っていて緊急性が高い場面や、ローンに関する困りごとがある場合には信託銀行に相談すると良いです。信託銀行は投資家に対してお金を貸す立場であり、現在のローンの支払いに困っている際のローンの見直しや、追加での融資などについて相談に乗ってもらえるでしょう。

不動産投資の経験者

身近なところに不動産投資の経験者がいるなら相談してみるのも一つの手です。知人なら他の相談先と比べて相談するハードルも低いでしょう。

しかし、不動産投資経験者は実際の経験談を聞けるのが良いですが、必ずしもその人のやり方が自分に合っているとは限りません。あくまで相談した相手の経験から参考になる話が聞ける程度であり、同じやり方を取ったとしても、状況が悪化してしまう可能性も考えられます。

そのため、不動産投資の経験者はあくまで気軽に相談ができる相手として考え、赤字に陥っている場合の本格的な相談先は、不動産投資会社など不動産投資のプロにした方が良いでしょう。

不動産投資の相談先一覧まとめ

不動産投資に関して相談するメリットは？

不動産投資の経験が無い人ほど、不動産投資に関してしっかりとした知識がある第三者に相談すべきです。経験が浅かったり、経験が豊富でも不動産の運用状況が悪かったりする場合は専門家に相談して、適切な対処法を教えてもらいましょう。

それでは、不動産投資家が不動産投資会社や税理士・行政書士など不動産投資の専門家に相談するメリットを紹介していきます。

専門家の視点でアドバイスがもらえる

赤字や赤字一歩手前など、不動産の運用状況が悪いときほど専門家の視点でアドバイスをもらうべきでしょう。

赤字状況に陥っているときほど自力でなんとかしようとしてしまいがちですが、不動産投資の経験が浅い人だと、独断だけでは逆に状況を悪化させてしまう可能性が高いです。また、赤字状況だと精神的に追い込まれて冷静に判断ができない可能性もあります。

そこで、専門家から客観的なアドバイスをもらえば、赤字状況を改善させる適切な策を実行できるでしょう。

問題が大きくなる前に素早く対処できる

問題が長期化すればするほど、取り返しがつきにくくなってしまいます。少しでも早い段階で専門家に相談できれば、赤字の状態だったとしても、複数の改善策を実施して経営状況を挽回できるでしょう。

投資の経験が浅い人ほど意地になって「自分は大丈夫」と思ってしまいがちです。しかし、自分は大丈夫と思っている状態ほど危険であり、なるべく早い段階で専門家の意見を取り入れ、運用状況を改善しましょう。

不動産投資の相談先を選ぶ際のポイントとまとめ

不動産投資の相談先を選ぶにあたっては、まず何について相談したいのかを洗い出す必要があります。これまで解説してきたように、不動産投資に関する相談でも、お金に関する内容を得意としていたり、手続きに関する内容を得意としていたり、相談先によって得意分野が異なります。したがって、何について相談したいかまず洗い出してから相談先を決めるようにしましょう。

また、相談先のスタッフが不動産に関連する資格を持っているかどうかも重要です。不動産投資に関連する資格としては、宅地建物取引士や、投資顧問業許可などが挙げられます。やはり専門的な資格を持っている人は一定ラインの知識が保証されるので、適切なアドバイスを貰える確率が高いです。

不動産投資は失敗してしまう人も少なくありません。不動産投資は投資額が高額なので、万が一失敗したときの損失もかなり大きいです。したがって、失敗しないように入念に計画を立てる必要があります。万が一失敗しそうな場合は、早めに専門家に相談することを心がけてください。

アデプトマネジメントでは、大阪を中心に不動産の売買を行っております。投資用の不動産も取り扱っておりますので、大阪府内を中心に関西で不動産投資に興味がある方は、お気軽にご相談ください。
 

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