管理変更＝損失確定？ 想定外の違約金を回避した売却判断

【ご相談内容】

「このまま持ち続けると、将来的にかなりマイナスになりそうで不安です。」

マンションを購入した当初は、結婚は特に考えておらず、資産形成目的で3件の区分マンションを購入。

しかし購入後、「将来を一緒に考えたい」と思える方と出会い、結婚・マイホーム購入を現実的に考えるようになったそうです。

ご自身でもAIなどを使ってシミュレーションした結果、

• このまま保有を続けるとキャッシュフローは悪化
• 将来のライフプランに大きな影響が出る
  と判断され、売却を決意。

「とりあえず、購入した会社にそのまま売却しようと思っている」という段階で、弊社にご相談をいただきました。

【ヒアリングからわかったこと】

売却に向けて状況を整理していく中で、いくつか大きな問題が浮き彫りになりました。

• 物件ごとに管理会社がバラバラで、状況把握がしづらい
• まずは賃貸管理を整理し、物件価値を上げてから売却したい
• 今後は結婚 → マイホーム購入も予定しており、できる限り手出しは抑えたい

そこで当初は、「売却前に弊社へ管理を移管し、収支・管理体制を整えた上で売却」という方向性で検討していました。

しかし、ここで大きな問題が発覚します。

【判明した“想定外のリスク”】

現管理会社との管理委託契約を確認したところ、管理変更時の違約金が「家賃の2年分」 という内容が判明。

• 途中解約＝高額な違約金→管理会社を変更するだけで数十万円〜百万円単位のマイナス
• 売却前に管理変更すると、確実に損失が拡大

いわゆる、「どう転んでもマイナスが出る地獄契約」 の状態でした。

【弊社からのご提案】

「正論として管理会社を変えるべき」でも、オーナー様の実益にならない提案はしない という判断。

そこで方針を大きく切り替えました。

① 売却前の管理変更は行わない

• 無理に管理を移さないことで、違約金という“確定損失”を出さない
• まずは売却を最優先に進める判断

② 売却と同時に管理変更を行うスキームを提案

• 売却完了と同時に管理も切り替える
• 違約金が発生しないタイミングで管理変更
• 買主側の管理体制も整理しやすい形に

③ 違約金を加味した売却価格を設計

• 「いくらで売れるか」ではなく　「最終的な手残りがいくら残るか」 を重視
• 違約金リスクを織り込んだ現実的な売却金額を設定

【結果】

• 高額な違約金を払うことなく売却が成立
• 当初想定していたよりも、手出しは最小限 に
• 結婚・マイホーム購入に向けた資金計画も整理
• オーナー様からは　「正直、もっと大きなマイナスを覚悟していました。思っていたより負担が少なくて本当に助かりました」とのお声をいただきました。

【まとめ】

不動産投資の出口では、「正しい選択」よりも「損をしない選択」が重要 な場面があります。

管理変更した方がいい→違約金が異常に高い→売却と絡めると回避できる

こうしたケースでは、一つ一つの選択が最終的な手残りを大きく左右します。

弊社では
管理、売却、ライフプランまで含めて、「今、そのオーナー様にとって一番マイナスが少ない判断」 をご提案しています。

同じように
「売却を考えているが、契約内容が不安」
「管理変更と売却、どちらを先に動くべきかわからない」
という方は、ぜひ一度ご相談ください。

他にも相談事例を掲載しておりますので、ぜひご参考ください。

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