H様【販売会社のシミュレーションは正確なのか？】

本日ご相談いただきました。

シミュレーションとは？

2年前新築マンションを購入されたお客様です。

携帯に電話営業がかかってきてそこから不動産経営を始めることになったそうです。

当初職場近くのファミレスで営業を受けて、その際にシミュレーションを提示されました。

そのシミュレーションには収入が62,000円で支払いが57,000円とあり、月々5,000円のマイナスでマンションが持てますよ。との事でした。

月々5,000円が年間で60,000円となりますが、節税額が年間20万円くらいあるので、固定資産税50,000円を差し引いても約9万円ほどプラスが残ります。というのが最終的な説明でした。

しかしながら、たった2年で状況は大きく変わりました。

まずは節税額が初年度は20万円ほどあったのが、2年目には8万円ほどになりました。

そして、入居者が早く入れ替わった為、家賃が下がり今は月々8,000円のマイナスになったそうです。

蓋を開けてみれば、月々8,000円が年間で96,000円のマイナスと固定資産税が60,000円に対して、節税は80,000円ですので、年間のマイナスが約70,000円出てしまう結果となりました。

新築時のシミュレーションはあてにしてはいけない

弊社の経験上2年目でこれだけマイナスが出てくるというははっきり言って珍しいケースです。

そして、このマイナスというのはこれからどんどん膨れ上がってきます。

物件が古くなれば家賃は少しづつ落ちていきますし、節税額というのも年々減っていきます。

損切りという形にはなりますが、このような物件を持ち続けるのであれば早急に売却して頂く方がお客様にとってはプラスの選択となります。

一般的な不動産販売会社が作成するシミュレーションというのはそもそも、「最高の場合」という前提が付きます。

あくまでも最高の場合のシミュレーションですから、持ち続ければ内容は悪くなっていってしまいます。

たとえそれが10年間シミュレーションと同じ内容で行けたとしても、どこかで収支が悪くなる時がやってきます。

特に5年以内でシミュレーションより内容が悪くなったという方は要注意です。

お心当たりがある方は是非一度弊社にご相談下さいませ。

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