借地権・地上権の基礎知識｜種類・期間・更新・相続などを解説 | 投資マンション・不動産ならアデプトマネジメント

借地権と地上権、それぞれの違いがよく分からない…そんな悩みを解決します。この記事では、借地権と地上権の基礎知識を分かりやすく丁寧に解説。普通借地権と定期借地権の違いや、借地権と地上権のどちらが自分に合っているのかなど、具体的な事例を交えながら理解を深めることができます。

この記事を読めば、土地の利用に関する権利について体系的に理解でき、最適な選択をするための基礎知識を身につけることができるでしょう。

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INDEX

借地権とは

借地権とは、建物を所有するために他人の土地を借りる権利のことです。土地の所有権と建物の所有権を分離することで、土地を購入するよりも少ない費用で土地を利用できるというメリットがあります。

借地権を設定することで、地主は土地の使用料（地代）を得ることができ、借地人は土地の上に建物を建てて利用することができます。

借地権の概要

借地権は、土地の所有者と借地契約を締結することで成立します。契約内容には、地代、借地期間、更新の有無、建物の種類や用途などが定められます。

借地権は、登記することで第三者に対抗することができます。登記することにより、借地権の存在を公示し、地主が土地を売却した場合でも、新しい所有者に対して借地権を主張することができます。

借地権の種類

借地権には、大きく分けて普通借地権と定期借地権の2種類があります。それぞれの特徴を理解することが重要です。

旧借地法と新借地法

借地権は、1992年8月1日以前の旧借地法と、それ以降の新借地法で規定が大きく変わりました。旧借地法は借地人を保護する傾向が強く、新借地法は地主の権利も保護するようになっています。

どちらの法律が適用されるかは、借地契約が締結された時期によって決まります。

普通借地権

普通借地権は、契約期間が定められていないか、30年以下の期間が定められている借地権です。更新がない場合は契約期間満了で終了しますが、更新がある契約で借地人が更新を希望する場合、正当な事由がない限り地主は更新を拒絶することができません。

定期借地権

定期借地権は、契約期間が定められており、期間満了とともに借地権が消滅する借地権です。更新はなく、期間満了時には更地にして土地を地主に返還する義務があります。期間は自由に定めることができますが、建物の種類に応じて最低限の期間が法律で定められています。

借地権の種類や期間、更新、返還義務

借地権の種類	期間	更新	返還義務
普通借地権	無期限または30年以下	原則更新可能	更地にする必要なし(建物の買取請求が可能)
定期借地権	自由に設定可能(最低期間あり)	更新なし	更地にして返還

借地権のメリット・デメリット

借地権には、メリットとデメリットがあります。契約前にしっかりと理解しておくことが大切です。

借地権のメリット・デメリット

メリット	土地購入に比べて初期費用が抑えられる土地の固定資産税を支払う必要がない相続時に土地の相続税がかからない定期借地権の場合、契約期間が明確
デメリット	地代を支払う必要がある地主の承諾なしに建物を増改築できない場合がある土地の利用に制限がある場合がある定期借地権の場合、期間満了時に更地にして返還する必要がある

一言メモ

国土交通省のウェブサイトでは、借地権に関するさらに詳しい情報が提供されています。詳しくは国土交通省のウェブサイトをご覧ください。

地上権とは

地上権とは、他人の土地において建物を所有するための権利です。借地権と同様に、土地の所有権と利用権を分離する制度ですが、借地権とは異なる点もいくつかあります。

地上権の概要

地上権は、土地の所有者以外の者が、その土地の上に建物を所有するために設定される権利です。地上権者は、設定された期間、土地を占有し、建物を所有・利用することができます。

地上権は、物権であるため、地上権者以外の第三者に対しても効力を持ちます。つまり、土地の所有者が変わっても、地上権はそのまま存続します。

地上権の性質

地上権の主な性質は以下のとおりです。

地上権の性質と内容

性質	内容
設定期間	地上権は、必ず期間を定めて設定します。期間は当事者間で自由に決めることができますが、建物の所有を目的とした地上権の場合、最低30年以上とされています。
更新	地上権の期間が満了した場合、地上権者は土地所有者に対して更新を請求することができます。ただし、借地権のような法定更新はなく、更新については当事者間で合意する必要があります。
譲渡・相続	地上権は、自由に譲渡したり、相続したりすることができます。
抵当権の設定	地上権には、抵当権を設定することができます。これにより、地上権者は金融機関などから融資を受ける際に、地上権を担保として利用できます。

地上権のメリット・デメリット

地上権には、メリットとデメリットがあります。以下にそれぞれまとめます。

地上権のメリット・デメリット

メリット	長期の安定した利用が可能建物の所有権を有することができる抵当権を設定できるため、資金調達が容易
デメリット	初期費用が高い（借地権と比較して）期間満了後の更新が保証されていない土地所有者の承諾なしに建物を変更できない場合がある

借地権と地上権の違い

借地権と地上権はどちらも他人の土地を利用できる権利ですが、いくつかの重要な違いがあります。主な違いは以下のとおりです。

権利の対象となる範囲

借地権は、土地を借りて建物を建てたり、耕作したりする権利です。一方、地上権は、土地の上に建物を所有する権利に加えて、土地そのものに対するより強い支配力を持ちます。

地上権者は、地上権の目的の範囲内であれば、地上の空間だけでなく、地下や上空も含めて利用できます。例えば、地下に駐車場を設けたり、高層ビルを建設したりすることが可能です。

設定期間

借地権には、普通借地権と定期借地権があります。普通借地権は法定更新があり、更新拒絶には正当事由が必要となるため、事実上無期限となります。一方、定期借地権は契約で定められた期間で終了し、更新はありません。期間満了後は、更地にして土地を返還する必要があります。

地上権は、設定時に期間が定められます。期間満了後は、当事者間の合意により更新も可能です。

更新

普通借地権は、借地人に正当事由がない限り、地主は更新を拒絶できません。更新料は、借地権設定当初の土地価格の変動などを考慮して決定されます。定期借地権は、契約期間満了で終了し、更新はありませんが、再契約は可能です。

地上権は、期間満了時に当事者間の合意があれば更新できます。更新がない場合は、地上権は消滅し、土地は地主に返還されます。

借地権と地上権の違い

項目	借地権	地上権
権利の対象	土地の利用権（建物を建てる、耕作するなど）	土地の利用権（建物を建てる、工作物を設置するなど）＋所有権に準ずる権利
設定期間	普通借地権：無期限（更新可能）　定期借地権：定められた期間（更新不可：再契約はありうる）	定められた期間（更新は当事者間の合意による）
更新	普通借地権：借地人に対して正当事由がない限り更新拒絶不可　定期借地権：原則更新不可	当事者間の合意による
目的	建物の建築、耕作など	建物の建築、工作物の設置、マンション建設、立体駐車場経営など
物権的効力	土地が売却されても借地権は新しい所有者に対しても効力を持ちます。	土地が売却されても地上権は新しい所有者に対しても効力を持ちます。

一言メモ

借地権と地上権に関するより詳しい情報については、法務省のウェブサイトなどを参照ください。

借地権付き物件での不動産投資について詳しく知りたい方は「借地権付き物件で不動産投資をするメリットデメリットを紹介」の記事をご参照ください。

借地権・地上権の相続

借地権と地上権は、相続の対象となる財産です。相続が発生した場合、これらの権利はどのように扱われるのでしょうか。借地権と地上権それぞれの相続について解説します。

借地権の相続

借地権は、相続によって相続人に承継されます。被相続人が借地人であった場合、その借地権は相続財産の一部となり、遺産分割協議または法定相続分に従って相続人に承継されます。

相続人が複数いる場合は、遺産分割協議によって誰が借地権を承継するかを決定します。協議がまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることができます。

地上権の相続

地上権も、借地権と同様に相続の対象となります。被相続人が地上権者であった場合、その地上権は相続財産の一部となり、遺産分割協議または法定相続分に従って相続人に承継されます。

地上権の相続においても、相続の事実を地主に通知することが一般的です。地上権の相続は、借地権と同様に、地主の承諾を必要としません。

権利の種類と相続の可否、地主への通知や承諾の必要性

権利	相続	地主への通知	地主の承諾
普通借地権	可能	必要（慣習上）	不要
定期借地権	契約による	必要（契約による）	契約による
地上権	可能	必要（慣習上）	不要

一言メモ

上記はあくまで一般的な解釈です。相続と借地権・地上権については、国土交通省のウェブサイトで詳しく解説されています。詳しくは国土交通省のウェブサイトをご覧ください。

相続した不動産を売却した際の税金について知りたい方は「相続した不動産を売却！確定申告で損しないための完全ガイド」の記事をご参照ください。

借地権・地上権の基礎知識まとめ

借地権と地上権は、どちらも他人の土地を利用できる権利ですが、権利の範囲や期間、更新などに違いがあります。借地権は建物を所有する権利を伴うのに対し、地上権は土地の上に構造物や工作物を所有する権利です。期間については、借地権には普通借地権と定期借地権があり、普通借地権は更新が可能ですが、定期借地権は原則更新できません。地上権は設定された期間が満了すると消滅します。

相続においては、借地権も地上権も相続人に引き継がれます。ただし、借地権の場合は、地主の承諾が必要な場合もあります。また、それぞれの権利の特徴を理解し、適切な選択をすることが重要です。