相続した不動産を売却！確定申告で損しないための完全ガイド

「相続した不動産、売却したら税金はどうなるの？」「確定申告って難しそう…」そんな悩みをお持ちではありませんか？ この記事では、相続不動産の売却にまつわる税金や確定申告について、基礎知識から具体的な手続き、損しないための特例までわかりやすく解説します。

この記事を読めば、安心して手続きを進め、節税対策も可能です！相続不動産の売却で損したくない方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産査定はアデプトマネジメントにお任せ

不動産売却と確定申告の関係

不動産の売却によって利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として所得税の課税対象となります。そのため、相続した不動産を売却した場合は、原則として翌年の確定申告で譲渡所得の申告を行う必要があります。確定申告では、売却益から経費や控除を差し引いて税額を計算し、納税または還付の手続きを行います。

ただし、相続した不動産を売却して利益が出た場合でも、一定の要件を満たせば確定申告が不要になるケースもあります。例えば、サラリーマンなど給与所得者で、給与所得や退職所得以外の所得金額が20万円以下の場合には確定申告は不要です。

不動産売却時の譲渡所得税については「不動産売却時の譲渡所得税はいくら？計算方法や税率を解説」の記事をご参照ください。

相続不動産売却でかかる税金

相続不動産の売却では、譲渡所得税以外にも、いくつかの税金がかかる可能性があります。主な税金は以下の通りです。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課税される税金です。譲渡所得は、「売却価格 – 取得費 – 売却費用」で計算されます。

取得費には、相続税の基礎となった相続時の不動産の評価額や、購入時にかかった費用などが含まれます。売却費用には、仲介手数料や印紙税などが含まれます。
譲渡所得税の税率は、保有期間によって異なります。

保有期間	税率
5年以下	39.63% （所得税15.315%、住民税10%、復興特別所得税0.315%、令和6年まで4.315%）
5年超	20.315% （所得税7.605%、住民税5%、復興特別所得税0.315%、令和6年まで2.315%）

不動産売却時の譲渡所得税については「不動産売却時の譲渡所得税はいくら？計算方法や税率を解説」の記事をご参照ください。

相続不動産売却で損しないための特例

相続した不動産を売却する際、適用できる特例を理解しておくことで、税負担を軽減できる可能性があります。ここでは、主要な特例を紹介します。

居住用財産の3,000万円特別控除

相続した不動産が「居住用財産」に該当し、一定の条件を満たす場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例です。この特例を活用することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
「居住用財産」とは、以下のいずれかに該当する不動産を指します。

• 被相続人の居住用財産（マイホーム）
• 相続人の居住用財産（相続開始時に取得した人が住んでいる家）
• 相続人が取得後3年以内に居住する予定の財産

3,000万円特別控除を受けるための主な要件は以下の通りです。

要件	内容
相続開始日	平成28年4月1日以後であること
取得の時期	平成28年4月1日以後であること
相続開始日	相続によって取得した日以後であること
所有期間	売却するまで、相続開始日から3年を超えて所有していること
居住期間	被相続人または相続人が、相続開始日から売却するまでの間、合計で3年以上住んでいたこと
適用回数	一人につき、一生に一度だけ適用可能

上記以外にも、適用に関する詳細な条件が存在します。詳しくは国税庁のウェブサイトや税理士などの専門家にご確認ください。

空き家の譲渡所得の特別控除

相続した不動産が空き家であり、一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例です。この特例は、空き家の増加抑制と流通促進を目的としています。
空き家の譲渡所得の特別控除を受けるための主な要件は以下の通りです。

要件	内容
相続の発生	平成28年5月27日以後であること
空き家の状態	被相続人の死亡時において、既に空き家であること
売却期限	相続開始から3年後の12月31日までに売却すること
家屋の状態	耐震性能を有しない、または特定の要件を満たす住宅であること

上記以外にも、適用に関する詳細な条件が存在します。詳しくは国税庁のウェブサイトや税理士などの専門家にご確認ください。

確定申告に必要な書類

相続した不動産を売却した後で気になるのが確定申告の手続きです。ここでは、確定申告に必要な書類と手続き方法について詳しく解説していきます。

確定申告に必要な書類

確定申告には、さまざまな書類が必要となります。状況に応じて必要な書類が変わる場合もあるため、事前にしっかりと確認しておきましょう。

主な書類

まずは、確定申告で必ず必要となる主な書類を確認しましょう。

書類名	説明
確定申告書	確定申告を行う際に使用する書類です。
譲渡所得の内訳書	不動産の譲渡所得の内容を記載する書類です。
所得税の確定申告にあたって提出する書類及び記載要領	確定申告書の記載方法が詳しく解説されています。

収入金額等を証明する書類

不動産売却による収入金額を証明する書類も必要です。これらの書類は、売却金額や経費を計算する際に重要な役割を果たします。

書類名	説明
売買契約書	不動産の売買に関する契約内容が記載されています。
領収書等	不動産売却にあたり支払った費用を証明する書類です。

控除を受ける際に必要な書類

確定申告では、さまざまな控除を受けることができます。控除を受ける場合は、それぞれの控除に該当することを証明する書類を提出する必要があります。

書類名	説明
住民票の写し	氏名、住所などを証明する書類です。
戸籍謄本	相続関係を証明する書類です。
登記事項証明書	不動産の所有者や面積などを証明する書類です。

確定申告の手続き方法

確定申告の手続き方法は、大きく分けて2つあります。それぞれの手順を詳しく見ていきましょう。

e-Taxを利用した確定申告

e-Taxとは、インターネットを利用して確定申告を行うことができるシステムです。自宅やオフィスなど、場所を選ばずに手続きができるため便利です。

1.e-Taxの利用準備

e-Taxを利用するには、事前に利用者IDの取得が必要です。また、マイナンバーカードが必要となります。準備が整ったら、e-Taxのウェブサイトにアクセスして、画面の指示に従って必要事項を入力していきましょう。

2.申告書の提出

必要事項の入力が完了したら、申告書を提出します。e-Taxでは、電子署名が必要となります。提出後、申告内容に問題がなければ、手続きは完了です。

郵送による確定申告

郵送で確定申告を行う場合は、以下の手順で行います。税務署の窓口に直接持参することも可能です。

1.書類の入手

確定申告書などの必要書類は、国税庁のウェブサイトからダウンロードするか、税務署で入手します。必要に応じて、印刷して使用しましょう。

2.必要事項の記入

入手した書類に必要事項を記入します。記入漏れや誤字脱字がないか、しっかりと確認しましょう。

3.書類の郵送

記入した書類を、管轄の税務署に郵送します。この際、簡易書留など、追跡可能な方法で郵送することが推奨されます。また、控えとして、提出書類のコピーをとっておくことも大切です。

相続した不動産を売却&確定申告の完全ガイドまとめ

この記事では、相続した不動産の売却と確定申告について解説しました。売却手順、かかる税金、損しないための特例などを理解することで、スムーズな売却と節税を実現できます。 手続きには専門知識が必要となる場合もあるため、税理士などの専門家へ相談することも有効です。

• アデプトマネジメントへのお問い合わせはこちら

このコラムを書いた人

アデプトマネジメント編集部

【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号

アデプトマネジメントではお客様のお悩み解決の為に不動産に関わる有益な情報を発信しております。弊社代表の髙橋は約20年に渡り売買・賃貸仲介・管理・投資等の不動産業務に携わってきました。その経験を活かし、不動産業務全般のご相談に対応可能です。投資用マンションの売却査定もお任せください。