安定した家賃収入や節税対策のためにマンション投資を考えている方も多いのではないでしょうか。
株やFXといった投資よりも、長期的に安定した収益を上げることが可能なため、注目されています。ですが、きちんと投資先を見極めなければリスクがあるのも事実です。
今回は、マンション投資のリスクとメリット、失敗してしまう理由をご紹介いたします。
マンション投資のリスクはどんなものがある？
「投資」というものは全てリスクがつきもので、マンション投資と検索してみても「やめておけ」なんてワードも出てきてしまっています。ですが、マンション投資のリスクはどのようなことがあるのか知っておくことで、対策を打つことは可能です。
株やFXとは違い、リスクを事前に知っておくことで、きちんとした対策が打てるのもマンション投資の特徴です。
どのようなリスクがあるか、どのような対策が取れるかを理解し、安定した収入を得ることのできている方も多くいらっしゃいます。
マンション投資をすることで考えられるリスク
マンション投資を始める前に把握しておきたいリスクは8つ。
- 空室リスク
- 家賃滞納など、入居者トラブルのリス
- 天災や事故のリスク
- 金利が変動のリスク
- 建物が老朽化するリスク
- 不動産価格が下がるリスク
- 売却まで時間がかかるリスク
- 家賃下落のリスク
これらのリスクについて詳しく解説していきます。
空室リスク
所有しているマンションに誰も住まず、空室が発生してしまった場合、当然ながら収入は0円になってしまいます。
マンションをローンで買った場合は、家賃収入から返済ができなければ自己資金から充当させることになってしまいます。
空室のリスクを防ぐためには、
- 好立地な物件を選ぶ
- 保証会社をつける
- 入居者募集業務に強い賃貸管理会社を選ぶ
この3つが解決策となります。
物件購入の段階で、好立地で需要が高い物件を選んでおくこと、保証会社に間に入ってもらうことで空室時にも収入が入るようにしておくこと、賃貸管理会社に協力してもらうことで、空室のリスクを軽減させることができるでしょう。
家賃滞納など、入居者トラブルのリスク
空室ではなくても、入居者が家賃滞納をしたり、退去時にリフォームが必要なほど部屋を破損されてしまった場合には、リフォームや清掃が必要になってしまったりというリスクが伴います。
家賃滞納が起こった場合には建物明け渡し請求訴訟や強制執行を行わなければならず、裁判費用もかかってきてしまいます。
こういったリスクを防ぐためには、
- 不動産管理会社に集金を委託する
- 保証会社をつける
- トラブル時のサポートが手厚い管理会社と契約する
この2つが解決策となります。不動産管理会社に集金を委託しておくことで、入居者への催促などを行ってくれるため、精神的負担も少なくなります。
また、保証会社を付けておくことで万が一滞納が起こってしまった場合にも収入が下がることはありません。
トラブル時のサポートをしてもらうために定期的に管理会社と連絡を取り合っておくこともリスクを軽減させるための解決策となるでしょう。
天災や事故のリスク
地震や台風などの天災や火事などの事故のリスクは、予測ができないため完全に回避することは難しいでしょう。ですが、万が一起こってしまった場合のリスクを軽減させる方法はあります。
- 保険に加入しておく
- ハザードマップでリスクのあるエリアを調べておく
- 物件の耐震基準を調べておく
この3つがリスクの軽減策となります。火災保険や地震保険などの保険に加入しておくことで、天災によって被ったリスクを補償してもらうことができます。保険に加入する際は補償範囲や支払う保険料についても考えて選ぶべきです。
また、行政では災害時のためにハザードマップを公開しています。
金利変動のリスク
ローンでマンション投資を始めた場合、金利が上がってしまう可能性もあります。
金利が上昇するリスクを回避する方法は、
- 固定金利にする
- 元金均等返済にする
この2つが解決策になります。
金利は変動金利型、固定金利特約型、超長期固定金利型の3つがありますが、変動金利型は金利が上がった時には返済額が増加してしまいます。固定金利にすることで、安定した返済プランを立てることが可能です。
元金均等返済は、初期段階では利息支払が多いため、低金利のうちに利息支払を進めておくことで金利上昇の影響を少なくすることができます。
建物が老朽化するリスク
マンションの老朽化は避けられません。鉄筋コンクリート造の建物は、法定耐用年数は47年と言われています。老朽化してしまうと、賃料の低下や売却時の低下などのリスクがあります。
このような老朽化リスクを防ぐためには、
- 新築または築浅のものを購入する
- 修繕積み立てを考慮しておく
- これまで修繕が行われてきたかをチェックする
この3つが解決策になります。
建物の老朽化は、これまで修繕がどれほど行われてきたかなどで変わってきます。適切な修繕計画を立てておくことで、老朽化したのちに多額の修繕費を自己資金から捻出しなければならないということもなくなります。
新築や築浅の物であれば、購入価格は高くなりますが維持費も安く済むことや空室を埋めやすいので最終的なコストが安くなることがあります。
不動産価格が下がるリスク
上記でお伝えした老朽化ももちろんですが、利用できた駅が廃駅になってしまった、近くの学校がなくなってしまったなど、様々な理由で不動産価値は下がってしまいます。
不動産価値が下がるリスクを防ぐには、
- 値崩れしにくい需要の高い物件を選ぶ
- 地域の都市開発計画を調べておく
この2つが解決策となるでしょう。
購入するタイミングで、価格や利回りだけを見るのではなく、値崩れしにくい需要の高い物件を見極めておくことは大切です。
現在、少子高齢化で人口は減ってきてはいますが、首都圏や人気都市は移住する人が増えていることも多いです。そういった人口の移り変わりや地域の年毛開発計画などをしっかりとアンテナを張って調査しておく必要があります。
売却まで時間がかかるリスク
マンション投資は、株やFXと違い売るまでに時間がかかりがちです。マンションを売り出してから買い手が見つかるまでは3ヵ月～6か月かかるとされています。マンションの売却までに時間がかかってしまうリスクを防ぐには、
- 買取も行っている不動産会社に頼む
- 地域での売却実績が多い不動産会社に頼む
- 需要が高まるタイミングで売り出す
この3つが解決策になります。
マンションの買取も行っている不動産会社に頼むことで、売り手が見つかるまで待つ必要がなくなります。
新生活の開始する時期までに売却が完了するように、早めに準備を進めておくことをおすすめします。
家賃下落のリスク
マンションの老朽化や築年数の経過などにより家賃が下落するリスクもあります。入居者が入れ替わるときに、空室が続くことを防ぐため、家賃を下げて入居者を募集することも予想されます。
家賃下落リスクを防ぐには、
- 需要の高いエリアの物件を購入する
- 建物の修繕を見据えた積み立てをしておく
- 単身世帯が使いやすい間取りのものを購入しておく
家賃下落のリスクを防ぐためには、単身世帯が増加していることを加味した間取りのマンションを利用すると、空室対策にもなり、家賃下落を防ぐことができるでしょう。
マンション投資のリスクと防ぐ方法
| リスク | 防ぐ方法 |
|---|---|
| 空室リスク | – 好立地な物件を選ぶ – 保証会社をつける – 入居者募集業務に強い賃貸管理会社を選ぶ |
| 家賃滞納など、入居者トラブルのリスク | – 不動産管理会社に集金を委託する – 保証会社をつける – トラブル時のサポートが手厚い管理会社と契約する |
| 天災や事故のリスク | – 保険に加入しておく – ハザードマップでリスクのあるエリアを調べておく – 物件の耐震基準を調べておく |
| 金利変動のリスク | – 固定金利にする – 元金均等返済にする |
| 建物が老朽化するリスク | – 新築または築浅のものを購入する – 修繕積み立てを考慮しておく – これまで修繕が行われてきたかをチェックする |
| 不動産価格が下がるリスク | – 値崩れしにくい需要の高い物件を選ぶ – 地域の都市開発計画を調べておく |
| 売却まで時間がかかるリスク | – 買取も行っている不動産会社に頼む – 地域での売却実績が多い不動産会社に頼む – 需要が高まるタイミングで売り出す |
| 家賃下落のリスク | – 需要の高いエリアの物件を購入する – 建物の修繕を見据えた積み立てをしておく – 単身世帯が使いやすい間取りのものを購入しておく |
マンション投資のメリット
これまで、マンション投資のリスクをご紹介しましたが、もちろんメリットも数多くあります。
マンション投資のメリットは以下の6つ。
- 長期的に不労所得を得ることができる
- 年金・老後の資産の代わりになる
- 相続の際の資産圧縮になる
- 節税対策になる
- インフレ対策になる
- レバレッジ効果で小額から投資を始められる
1つずつ紹介していきます。
長期的に不労所得を得ることができる
マンション投資は、株などの投資などのように短期で買ったり売ったりすることはなく、長期的に所持することが多いため、きちんとした入居者がいれば長期的に不労所得を得ることが可能です。
物件の選定をしっかりとできており、管理を定期的に行うことでリスクを抑えて、長期間のリターンを得ることが可能です。
マンション投資は入居者対応などは管理会社がほとんど行いますので、所有者が直接管理することはほとんどなく、手間もかかりません。
年金・老後の資産の代わりになる
年金問題は大きな社会問題になっていて、「老後資金2000万円問題」も記憶に新しいのではないでしょうか。
現在は年金世代になっても働き続ける方も多いですが、病気や体力的な問題で長時間働けない可能性も高くなります。そうした老後の資産対策として、マンション投資は有用です。
マンション投資は株やFX等よりもローリスクで長期にわたって安定したリターンがあるため、定年後の私的年金の代わりとなります。
相続の際の資産圧縮になる
現金を不動産に変えることにより、財産としての評価額を下げ、相続税を引き下げる方法があります。
不動産の評価は額面の約5割から6割になることが多いですので、その分支払わなければならない相続税が少なくなります。
そのため、相続を考える際に資産圧縮としてマンション投資を始める方も多くなっています。
節税対策になる
マンション投資は、相続税はもちろん、所得税や住民税などの税金の節税対策になります。
「減価償却費」という経費とし、赤字にすることで給与所得を圧縮させることで節税対策になるというのがマンション投資が節税対策として使われるからくりです。
減価償却費には定額法と定率法があり、赤字にならないためには定額法で申告をするとリスクも低くすることができます。
また、不動産投資の節税対策について「不動産投資で節税できる仕組みとは？節税しやすい人の特徴・注意点も解説」の記事で解説していますのでぜひご覧ください。
インフレ対策になる
不動産の価値は、インフレによる物品の価格の上昇に合わせて上がります。
そのため、インフレが起きて現金価値が下がったとしても、マンションの資産価値は下落することはなく、家賃は上昇することが予想されます。
インフレ時には金利の上昇が起こる傾向にありますので、金利上昇のリスク対策は必ず必要になります。
レバレッジ効果で小額から投資を始められる
レバレッジとは、てこの原理のことを言います。
株とは違い、不動産投資は銀行からの融資を受けることが可能です。自己資金だけでは実現できない投資効果を得ることができ、同じ自己資金でも、銀行から融資を受けることで大きな物件を購入し、大きな利益を得るということも可能です。
しかし、このレバレッジ効果も金利の変化に弱いため、リスク対策は必須です。
マンション投資の失敗事例とその解決策
ここではマンション投資の失敗事例とその解決策について紹介していきます。
失敗事例１
新築マンションを一部屋、中古マンションを一部屋購入していました。
ですが、新築マンションが10年経った時にかなり悪化し、家賃が新築時と比べて7,000円も下がってしまいました。
これ以上家賃を下げたくはありませんが、分譲マンションであるため物件内の価格競争も起こっており、悩みの種となっています。
解決策
家賃を大幅に上げて収支を改善するというのは、非常に難しいと言われています。家賃は築年数によって5年ベースで下がっていく傾向にあります。
今回のような大幅な家賃の下落を防ぐためには、購入時に周辺の家賃相場や周辺エリアの需要がなくならないような物件を選ぶ必要があります。
また、不動産投資でどうすれば成功するか「不動産投資に成功する人、失敗する人の特徴は？成功する為のステップとは」の記事で解説していますのでぜひご覧ください。
失敗事例２
5年前に中古マンションを2室購入し、収支はプラス5,000円ほどで、数年間は順調でしたが、入居者が数か月前に退去になり、立ち合いに向かったところ部屋の設備の破損、壁に穴が空いているなど、かなり悲惨な状況でした。
入居者からリフォーム代などを請求しようとしたところ、入居者及び連帯保証人とは連絡が取れず、請求ができませんでした。
解決策
入居者とのトラブルは、保証会社に加入させることでリスク対策ができます。管理会社は販売をメインとした企業であったため、管理会社としてのノウハウがなく、そのようなリスク対策が十分にできていなかったことも原因です。
また、管理会社の選び方について「不動産投資で失敗しない管理会社の選び方とは｜管理項目から詳しく解説」の記事で解説しているのでぜひご覧ください。
リスクはつきもの。なるべくリスクを低くするならコンサルティングのサポートも必須
マンション投資には、リスクがあることもご理解いただけたと思います。
これからマンション投資を始めたいとが知識がない、販売会社に全て任せきりになっている、という方は注意が必要です。
リスクをなるべく抑えて長期的な収入を得るためには、コンサルティングのサポートがあるとより安心です。
アデプトマネジメントでは、売却面でのサポート、融資条件の改善、その他不動産トラブルの対応など、様々な面からお客様の不動産投資のお手伝いをさせていただいております。
マンション投資のリスクを心配されているかたは、ぜひ一度アデプトマネジメントにご相談ください。
このコラムを書いた人
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号
このコラムを監修した人
