現在の不動産価格高騰や、日銀の金利政策の変更など、目まぐるしく変わっている情勢の中で、マンションを売るタイミングはいつがいいのか悩む方は多いのではないでしょうか。
今回は、マンションを売却する際のポイントを、2026年現在の最新市場動向を踏まえて、具体的にわかりやすく解説していきます。
マンション売却のタイミングはいつ？
マンションをより高く早く売却するには、「築年数」、「経済情勢（金利）」、「時期」、「税金」の4つのポイントが重要になります。
この4点を考慮して、マンションの売却時期を見極める必要があります。物件ごとに、慎重に売却のタイミングを選ぶことが大切です。
「築年数」でマンション売却のタイミングを考える
マンションの築年数は、マンションの売却相場に大きく影響します。
以前は「築年数が経てば下落する」のが常識でしたが、近年の物価高騰により、築年数が経過していても価格が維持、あるいは上昇しているケースも見られます。しかし、基本的には築年数に応じた資産価値の推移を知っておくことが、高く売るための第一歩です。
そこで、マンションの築年数ごとに分けた具体的な売却相場（目安）を用いて解説していきます。
築5年以下のマンション
築5年以下のマンションは、新築時を上回る価格で取引される「含み益」が出やすい状態です。
現在の築年数別の坪単価（2025-2026年目安）は、
| 築1年 | 築5年 | |
|---|---|---|
| 東京23区 | 550万円〜 | 480万円〜 |
| 大阪市 | 350万円〜 | 300万円〜 |
| 名古屋市 | 280万円〜 | 240万円〜 |
特に都心部では、建築費の高騰により新築価格が跳ね上がっているため、築浅物件は非常に高い需要があります。
ただし、新築購入直後に売却する場合でも、人件費や利益分が含まれる「新築プレミアム」が剥落するため、物件によっては一時的に価格が落ち着くこともあります。
築10年以上のマンション
築10年を超えると、設備の保証期間終了や修繕の必要性から、築浅物件に比べると相場は落ち着きます。
マンション売却の際の築年数別の坪単価（目安）は、
| 築10年 | 築15年 | |
|---|---|---|
| 東京23区 | 420万円〜 | 350万円〜 |
| 大阪市 | 260万円〜 | 220万円〜 |
| 名古屋市 | 210万円〜 | 180万円〜 |
現在、主要都市では中古需要が非常に強いため、10年前の購入価格よりも高く売れるケースが珍しくありません。利益（譲渡所得）が出やすいタイミングであるとも言えます。
近年のトレンドとして、築15年程度までは価格の下落幅が小さくなっています。特に利便性の高い駅近物件は、価格が維持されやすい傾向にあります。
築20年以上のマンション
築20年以上のマンションは、都市によってマンション売却相場の変化の仕方が顕著に分かれます。
マンション売却の際の築年数別の坪単価（目安）は、
| 築20年 | 築30年 | 築40年 | |
|---|---|---|---|
| 東京23区 | 300万円〜 | 250万円〜 | 200万円〜 |
| 大阪市 | 180万円〜 | 140万円〜 | 110万円〜 |
| 名古屋市 | 150万円〜 | 110万円〜 | 80万円〜 |
築20年を超えると、住宅ローン控除の適用条件や耐震基準などが買い主の判断材料になります。
東京23区など需要が極めて高いエリアでは、築30年を超えてもリノベーション需要により高値で取引されますが、郊外や地方都市では、築20年を境に価格の下落が加速する傾向があります。
これは、管理状態や修繕積立金の蓄え状況が、物件ごとの価値に大きく差をつける要因となっているためです。
「経済情勢」でマンション売却のタイミングを考える
マンションの売却には、経済情勢、特に「金利」と「物価」が深く関わってきます。
2024年以降、日本銀行の政策変更により、長らく続いた低金利時代から金利上昇局面へと移行しています。
ここでは、現在のマンション売却相場に影響を与える最新の経済情勢について解説していきます。
金利上昇と物価高の影響
金利の上昇は、買い主のローン借り入れ能力を低下させるため、長期的には不動産価格の押し下げ要因となります。しかし、2026年現在、建築資材費や人件費の高騰が続いているため、供給される新築価格が下がらず、結果として中古市場の価格も支えられている状況です。
マンション市場では、低金利のうちに購入を急ぐ層と、今後の出方を見る層に二極化していますが、立地の良い物件については依然として購入意欲が衰えていません。
今後の金利がさらに大幅上昇する前に売却を完了させるのか、物価高に伴うさらなる資産価値上昇を待つのか、慎重な判断が求められます。
金利上昇は「売り時」を逃すリスクにもなりますが、同時にインフレ（物価上昇）局面では不動産は「強い資産」となります。焦らず、自分の物件が市場でどう評価されているか、こまめに査定を行うことが重要です。
再開発とエリア価値の変化
かつてのオリンピック需要に代わり、現在は各都市での大規模再開発が価格を左右しています。
特に東京都心の「麻布台ヒルズ」周辺や「新宿・渋谷エリア」の再開発、大阪の「うめきた2期」周辺などは、周辺の中古相場を大きく押し上げています。こうした再開発が完了する直前、あるいは完了直後は、周辺マンションの絶好の売却タイミングとなります。
逆に、開発が落ち着き、供給過多になったエリアでは価格が調整局面に入る可能性があるため注意が必要です。
「時期」でマンション売却のタイミングを考える
1年間のうち、マンション成約件数は3月が年間で突出して多くなっています。
そのため、新生活スタート前の冬～春までが最大の売り時となっています。
新生活スタート前が売り時
転勤や入学に伴う引っ越しが集中する4月に向け、買い主は1月〜3月に物件を決定し、契約を済ませます。
そのため、この時期にターゲットを絞り、前年の11月〜12月頃から売却準備を始めるのが最も効率的です。
買い主の焦りも生まれる1月〜3月は、価格交渉を有利に進めやすく、希望価格で成約する可能性が高まります。
新築マンション価格が高止まりしている今
新築マンションの価格が上がると、予算的に手が届かなくなった層が中古市場に流れ込みます。
現在、新築価格は史上最高値を更新し続けており、中古マンションへの需要が非常に活性化しています。株価の推移や経済状況を見極めつつ、市場に買い主が溢れている「今」は、一つの大きなタイミングと言えます。
大規模修繕があった時
大規模修繕（外壁、屋上防水など）の直後は、建物の見栄えが劇的に向上するため、内覧時の印象が非常に良くなります。
「管理がしっかりしているマンション」という証明にもなり、買い主の安心感につながります。修繕積立金の値上げが予定されている場合は、その前に売却するのも戦略の一つです。
「税金」でマンション売却のタイミングを考える
不動産を売却したときには、譲渡所得が発生します。
譲渡所得とは、売却価格から、「取得費（買った時の価格）」と「譲渡費用（売った時の手数料）」を引いた利益のことです。近年の高騰で利益が出るケースが増えているため、税金の知識は必須です。
売却して利益が出る場合、所有期間によって税率が倍近く変わります。売却を決める前に、必ず「いつ買ったか」を確認しましょう。
3,000万円の特別控除のタイミング
自分が住んでいるマイホームを売る場合、譲渡所得から3,000万円を差し引ける特例があります。
これにより、多くのケースで所得税・住民税をゼロにすることが可能です。ただし、転居してから3年後の12月31日までに売却しなければならないという期限があるため、空き家にする場合はタイミングを逃さないよう注意しましょう。
長期譲渡所得のタイミング（5年超の壁）
マンションを売却する際、購入から「5年」を超えているかどうかで税率が大きく変わります。
| 所有期間 | 区分 | 所得税・住民税（合計） |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315% |
※所有期間は「売却した年の1月1日」時点で判定されるため、実際の所有期間が丸5年を超えていても、年をまたがないと「長期」にならない点に注意が必要です。
利益が大きい場合、5年を待たずに売ると約4割も税金で持っていかれます。あと数ヶ月で5年を超えるなら、時期をずらすだけで数百万円の節税になることがあります。
「売りたい目的」でマンション売却のタイミングを考える
市場環境だけでなく、ご自身のライフステージに合わせたタイミングも非常に重要です。
ローンが売却価格より少なくなったタイミング
近年の相場上昇により、住宅ローン残債よりも売却価格が上回る「アンダーローン」の状態になっている物件が増えています。
この状態であれば、売却代金でローンを完済でき、手元に現金を残して新居への買い換え資金に充てることができます。
逆に「オーバーローン（売っても借金が残る）」の状態でも、買い換えローンなどを活用する方法はありますが、ハードルは高くなります。まずは現在の査定額と残債を比較することが先決です。
ライフスタイルの変化があったタイミング
「子供が生まれた」「独立した」「在宅勤務が増えて広い部屋が必要になった」といったタイミングは、売却の大きな動機です。
現在のマンション価格が高値圏にあるうちに売却し、より理想的な環境へ住み替える「買い換え（住み替え）」は、資産形成の観点からも非常に有効な戦略となります。
マンションを相続したタイミング
相続したマンションを空き家のまま放置すると、維持費（管理費・修繕積立金）や固定資産税だけがかかり続け、資産を食いつぶしてしまいます。
特に築年数が経過している物件は、早めに売却することで「空き家の3,000万円特例」などの税制優遇を受けられる可能性も高まります。
マンション売却の失敗はなぜ起きるのかを「失敗したと思う人が多い、マンション売却。なぜ起きる。」の記事で解説しているのでぜひご覧ください。
マンション売却の値下げのタイミングはいつ？
売り出したものの反応が鈍い場合、適切な値下げを検討する必要があります。
一般的には3ヵ月で値下げを考える
不動産の媒介契約期間は一般的に3ヶ月です。この期間に成約、あるいは具体的な商談が入らない場合は、市場価格とズレが生じている証拠です。
1〜2ヶ月目の反響数（問い合わせ、内覧数）を見守り、3ヶ月の更新タイミングで価格を見直すのが最もスタンダードな手法です。
競合物件の出現で判断する
同じマンション内や近隣エリアで、より条件の良い（または安い）物件が売り出されたときは、即座に価格を見直すべきタイミングです。買い主は必ず比較するため、後れを取ると売れ残るリスクが高まります。
単に下げるのではなく、端数を調整してポータルサイトの「価格帯検索」に引っかかるようにする（例：5,080万円→4,980万円）など、戦略的な値下げが効果的です。
マンション売却はいつごろから準備すべき？
マンション売却には、査定から引き渡しまで平均して3ヶ月〜6ヶ月かかります。
逆算すると、3月の繁忙期に成約させたいなら、遅くとも11月〜12月には不動産会社を決め、1月には広告が出ている状態にするのが理想的です。
早く売却を進めたい場合には買取も視野に入れる
「住み替え先が決まっていて期限がある」「周囲に知られずに早く現金化したい」という場合には、一般向けに売り出す「仲介」ではなく、不動産会社による直接買取がおすすめです。
買取であれば、内覧対応の手間がなく、契約不適合責任（売却後の不具合への責任）を免除されるケースが多いため、スピーディーかつ安全に売却が完了します。
マンション売却の流れについて詳しく知りたい方は「マンション売却の流れ9ステップを徹底解説！売却時の注意点は？」の記事をご覧ください。
マンション売却のことならアデプトマネジメント株式会社へ！
マンション売却のタイミングについてお伝えしてきましたが、金利動向やエリアごとの需給バランスを一般の方が正確に読み解くのは非常に困難です。
だからこそ、マンション売却は専門的な知見を持ち、今の市場に強い不動産会社を選ぶことが成功の鍵となります。
アデプトマネジメント株式会社は、マンション売却、賃貸管理、コンサルティングを一貫に行っているプロフェッショナル集団です。
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「今、売るべき？」「いくらで売れる？」など、どんな些細なことでもお気軽にお問い合わせください。
このコラムを書いた人
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号
このコラムを監修した人
