一般媒介契約のメリット・デメリットは？おすすめな人の特徴も紹介

一般媒介契約とは、不動産売却する際の媒介契約の中の1つの契約形態です。不動産売却を検討している方の中には、一般媒介契約を結ぶことを検討している方もいるのではないでしょうか。

そんな方のために、この記事では一般媒介契約の特徴やメリットデメリットを解説していきます。一般媒介契約がおすすめなのはどんな人なのかについても紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

一般媒介契約とは

不動産の売却をする際には、個人で買い手を見つけるのが難しいため、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的とされています。この不動産会社に依頼するときに結ぶのが、媒介契約です。

媒介契約には、「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、それぞれに特徴があります。その中でも一番規約が厳しく定められていない、自由度の高い方法が一般媒介契約です。次の見出しで一般媒介契約の特徴を詳しく紹介するので、見ていきましょう。

その他の2つの媒介契約に関しては、「媒介契約は3種類｜それぞれの特徴やメリットデメリットをまとめて解説」の記事をご参照ください。

一般媒介契約の特徴

ここでは、一般媒介契約の7つの特徴について紹介します。

• 複数の不動産会社と契約できる
• 自分で買主を見つけることもできる
• 明示型と非明示型の2種類がある
• レインズへの登録義務がない
• 売却活動状況の報告義務がない
• 契約期間は一般的に3ヶ月
• いつでも解約できる

順番に見ていきましょう。

複数の不動産会社と契約できる

一般媒介契約は、複数の不動産会社と自由に媒介契約を結ぶことができるという点が最大の特徴です。

高額な不動産を売却する際に、複数の不動産会社を比較して慎重に選びたいという方は多いでしょう。しかし、専任媒介や専属専任媒介は、契約できる不動産会社が1社と決まっているため、かなり慎重に精査しなければいけません。

一方で一般媒介契約は、契約する不動産会社の数に制限がないため、自分が気に入った不動産会社と何社でも同時に契約できます。

自分で買主を見つけることもできる

一般媒介契約では、自分で探した買い手に直接売却することが可能です。不動産を売却したい人の多くは、一刻でも早く売却するために広く買主を探しています。その際に、自分の知り合いに購入希望の人が現れることも珍しくありません。

そんなときに、一般媒介契約なら契約している不動産会社の仲介なしで買主と直接取引できるので、機会を逃す心配がないのです。また、不動産会社を仲介せずに直接売却した場合に、不動産会社に手数料を支払う必要がないというのも大きなメリットでしょう。

明示型と非明示型の2種類がある

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があり、いずれかを選ぶ必要があります。

明示型は、契約している不動産会社の情報を不動産会社に対してオープンにするものです。依頼を受けた不動産会社からするとライバル会社の情報が分かるので、積極的に営業戦略を立ててくれる可能性があります。

非明示型は、他の不動産会社の情報を明らかにする必要はありません。

情報を知られたくない場合はこちらの方を選択した方が良いでしょう。ただし、不動産会社はライバル企業に先を越されている可能性もあることなどから、営業活動が消極的になる可能性があるといった点に注意しましょう。

レインズへの登録義務がない

一般媒介契約では、レインズ（REINS）への登録義務がありません。レインズとは、全国の物件情報を探せる不動産業者向けの検索ネットワークシステムです。

不動産業者はレインズを利用して全国の物件情報をチェックしています。一方で売主は、物件情報を全国に公開してもらうことで、素早く買主を見つけられるというメリットがあります。

しかし、他人に売却情報を知られたくない人にとっては、レインズに登録されると逆に都合が悪くなってしまうのです。売却情報を知られたくない人は、レインズの登録義務がない一般媒介契約を選びましょう。

売却活動状況の報告義務がない

一般媒介契約では、売却活動の報告義務が不動産会社に課せられていません。

活動報告とは、依頼した売却物件について、何件の問い合わせがあったか、どのような営業活動をしているか、物件の内見は何件あったか、などの情報を売主に報告することです。活動報告は「専任媒介」であれば2週間に1回、「専属専任媒介」であれば1週間に1回、不動産会社に報告義務が課せられています。

しかし、一般媒介契約では活動報告義務がないため、自分で不動産会社に直接確認するか事前に活動報告を希望する契約をしておく必要があります。

契約期間は一般的に3ヶ月

一般媒介契約は法令上、契約期間に制限はありませんが、多くの不動産会社では契約期間を3ヶ月間としています。その理由は、国道交通相が標準約款でそのように推奨していて、不動産各社がそれに倣っているからです。

ただし、契約期間は不動産会社によってまちまちなので、気に入った不動産会社がある場合は事前に確認するようにしましょう。

いつでも解約できる

一般媒介契約では、契約をいつでも自由に解約できます。高額取引になる不動産取引において、気に入らない点がある不動産会社との契約は中止したいと思うのは当然でしょう。

一般媒介契約なら、口頭や電話で解約したい旨を伝えれば解約できるので安心です。その際、書類や手続きは特に必要ありません。ただし、不動産会社によっては契約書に解約による違約金等の記載がある場合があるので、契約時にはしっかりと確認するようにしましょう。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約の特徴を理解したところで、ここからは一般媒介契約で取引するメリットを見ていきましょう。主なメリットは下記の4つです。

• 不動産会社選びで失敗するリスクが少ない
• より好条件の購入希望者に売却できる
• 物件情報を公にしなくても良い
• 物件の囲い込みを防げる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

不動産会社選びで失敗するリスクが少ない

前述の通り、一般媒介契約は複数の会社と契約できるため、不動産会社選びで失敗するリスクが少ないです。専任媒介や専属専任媒介では1社としか契約できないため、選んだ不動産会社が駄目だった場合のダメージはかなり大きいです。

もし、早急に売却して資金に変えたい場合には、これが命取りになりかねません。一般媒介契約であれば、営業・販売の低い会社は解約して販売力がある会社とだけ取引すれば良いので、失敗のリスクが少ないのです。

より好条件の購入希望者に売却できる

一般媒介契約では、複数の会社を介して多くの購入希望者を募ることができるため、より条件の良い購入希望者へ売却できます。購入希望者が多く集まれば集まるほど各不動産会社同士の競争原理が働き、より条件が良い購入希望者が現れる確率が高くなるのです。

この傾向は駅近物件や築浅物件等の人気物件ほど顕著に表れますので、もし人気物件を売却したいのであれば、一般媒介契約にすると良いでしょう。なお、郊外の中古物件等はこの限りではないので注意してください。

物件情報を公にしなくても良い

不動産を売却したい人の中には、売却を進めていることを周囲の人に知られたくないという人もいるかと思います。例えば、身内や親戚に知られずに家の売却を進めたい場合などです。

一般媒介契約はレインズへの登録義務がなく、売却情報が外部に漏れる心配がありません。専任媒介や専属専任媒介は、レインズへの登録義務があり、物件情報が全国に公開されてしまうので、売却情報を知られたくない方には不向きです。

このように秘密裏に物件売却を進めたい方は一般媒介契約をおすすめします。

物件の囲い込みを防げる

一般媒介契約は「囲い込み」を防ぐメリットもあります。

「囲い込み」とは、売主から売却依頼された物件に他社不動産会社から購入希望の問い合わせがあっても全て断り、自社で買主が現れるまで保有することを指します。それによって不動産業者は売主と買主の両方から売買手数料を取れるわけですが、売主にとってみれば売却が遅れてしまい、何らメリットはありません。

しかし、囲い込みは1社しか契約できない専任媒介や専属専任媒介で行われやすく、複数業者と契約できる一般媒介契約では囲い込みはありません。

一般媒介契約のデメリット

自由度が高くメリットも多い一般媒介契約にも、もちろんデメリットはあります。一般媒介契約のデメリットには、主に下記の3つが挙げられます。

• 売却までに時間がかかることがある
• 各不動産会社に進捗を確認するのが大変
• 不動産会社のサービスが利用できない場合が多い

ではこれらのデメリットについて詳しく紹介していきましょう。

売却までに時間がかかることがある

一般媒介契約は、複数の不動産会社が競い合って、より良い条件で売却できる可能性がある反面、場合によっては売却が遅れてしまう可能性もあります。

そもそも好条件が引き出せるのは、駅近や築浅などの人気物件の場合です。すぐに買主が見つかるからこそ、不動産会社は積極的に予算を使って販売活動ができるのです。

人気物件ではない場合、ライバル他社に先に買主を見つけられると費やした経費が無駄になってしまう可能性があります。したがって、不動産会社はどうしても販売活動に消極的になってしまい、結果的に売却に時間がかかってしまうことがあるのです。

各不動産会社に進捗を確認するのが大変

依頼した不動産の売却状況は、契約している各不動産会社から報告してもらう必要があります。しかし、先ほども紹介した通り、一般媒介契約では不動産会社に販売状況の報告義務がありません。そのため、もし進捗状況を知りたい場合は、全ての不動産会社に1社ずつ直接確認を取らなければいけません。

2〜3社程度ならまだいいかもしれませんが、契約先が多ければ多いほど、単なる進捗の確認作業が大きな負担となってしまいます。

不動産会社のサービスが利用できない場合が多い

不動産会社は物件が売れないと収入が得られないので、少しでも早く不動産を売却するために、不動産各社では工夫を凝らしたサービスが用意されています。不動産会社で行われている主なサービスは下記の通りです。

• 買取保証
• プロのお掃除サービス
• プロカメラマンによる撮影
• ホームステージング

ただし、これらのサービスは主に専任媒介または専属専任媒介契約でないと受けられないことがほとんどです。サポートサービスを受けたい場合は一般媒介契約はやめた方が良いでしょう。

「不動産媒介契約の注意点は？3つの契約方法ごとの注意点をまとめて解説」の記事で、媒介契約の注意点なども紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

一般媒介契約がおすすめな人

ここまで、一般媒介契約の特徴やメリットデメリットを紹介しました。最後に、どんな人が一般媒介契約に向いてるのかを解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

• 人気物件を売却したい人
• 周囲に内緒で不動産売却をしたい人
• 複数の不動産会社とやりとりができる人

順を追って見ていきましょう。

人気物件を売却したい人

駅近や築浅物件、人気エリアの物件などの人気物件を売却したい人は、一般媒介契約が向いています。人気物件は需要が高く購入希望者も数多くいるので、より早くより好条件で売却できる可能性が高いです。したがって、このような人気物件は不動産会社からも需要が高く、各社ともこぞって販売活動に積極的になってくれます。

人気物件は公開すれば売れるので、1社だけの契約ではなく複数会社と契約して広く購入希望者を募集できる一般媒介契約の方が向いているのです。

周囲に内緒で不動産売却をしたい人

レインズへの登録義務がない一般媒介契約では、他人に物件情報が知られる心配がありません。そのため、自分の身内や親戚、近所や友人など周囲の人に内緒で売却を進めたいという人も一般媒介契約が向いています。ただし、公に広告が出せないために売却が遅くなる場合もあるので、注意しておきましょう。

複数の不動産会社とやりとりができる人

一般媒介契約は不動産会社に販売状況の報告義務がないので、進捗状況の確認などは直接連絡して確認しなければなりません。進捗の管理をするのには時間に相応の余裕が必要になりますが、売却物件をより良い条件で売却するためには、不動産会社との綿密なやりとりが必要不可欠です。そういった意味で、複数の会社と小まめにやりとりができる余裕のある人は、一般媒介契約に向いているといえます。

まとめ

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約を結べる、人気物件であればより好条件で売却できる可能性が高い、誰にも知られず物件を売却できるなど、さまざまなメリットがあります。

しかし、複数会社とのやりとりをする上で、進捗管理が大変になってしまうというデメリットがあるので、注意してください。また、人気物件でない場合は売却までの期間が長期化してしまうリスクも考えられます。

しっかりと売却活動を行ってくれる不動産会社を探している方は、不動産会社選びに注力しなければいけません。アプトマネジメントは、不動産の買取や任意売却、不動産投資のコンサルタントなど、幅広く不動産の相談に対応をしています。不動産売却を検討している方は、ぜひこちらから一度アプトマネジメントにご相談ください。