ワンルームマンション投資はやめとけ？実際に損するケースと成功する人の違い

1室のオーナーになるワンルームマンション投資は、マンション投資よりも初期投資が少ないことなどから人気があります。しかし、そんなワンルームマンション投資は「やめとけ」といわれることも多い投資方法でもあるのです。では、なぜ「やめとけ」といわれるのでしょうか。

この記事では、ワンルームマンション投資のリスクやよくある失敗などを解説していきます。成功させるにはどうすれば良いのかも紹介していくので、ぜひ参考にしてみてください。

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ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とは、ワンルーム（単身者向けの部屋）のマンションの1室のオーナーとなり、賃貸物件として利益を得る投資のことです。ファミリータイプのマンションを借りたりマンションを一棟借りたりするよりも、初期費用が安く手間がかからないため、その手頃さから注目している人が多く、人気があります。

なぜ「やめとけ？」ワンルームマンション投資のリスク

「初期費用が安く手間がかからない」と聞くと、メリットが多いように感じますが、ワンルームマンション投資に関しては「やめとけ」という意見も多く見られます。避けたほうが良いといわれる理由には、ワンルームマンション投資の特徴からくるリスクが大きく関わっています。

空き室のリスクが高い
利回りが低い
家賃下落のリスクがある
売却が難しい
節税・年金対策にならない
金利上昇リスク
物件価格の高騰
人口減少と単身需要の変化

ここからは、ワンルームマンション投資はやめとけといわれる原因と、考えられる主なリスクを見ていきましょう。

空き室のリスクが高い

マンションの間取りにはさまざまな種類がありますが、その中でも単身者向けの間取りであるワンルームは、特に住む人を選びます。面積がかなり広ければ、ワンルームで2人で住むケースも考えられますが、2人暮らしで余裕を持って住めるほど広いワンルームはそう多くなく、基本は単身者がターゲットになるでしょう。

また、ワンルームは1部屋のみで、キッチンや玄関などとの仕切りが基本的に存在しないデザインも特殊です。このような間取りの特徴から、ワンルームは他の間取りと比較して人気があるとは言い難く、投資したものの空き室の状態が続くリスクがあります。

利回りが低い

賃貸物件は基本的に、間取りが広いほど家賃も高く、狭ければ安くなります。つまり、2DKよりも1DKのほうが家賃が安い傾向にあり、間取りの中でももっともコンパクトな種類のワンルームは家賃も低めです。

家賃が高いほどオーナーに入る利益が多くなるので、ワンルームマンション投資は、マンションの部屋を利用した投資の中では利回りが低いといえます。利回りは投資を行う重要な目的の1つです。つまり、ワンルームマンションはリターンが少ないため、ハイリターンを求める人には適さない可能性があります。

投資用マンションの利回りについて「投資用マンションの利回りの最低ラインは10％？計算方法や相場まとめ」の記事で解説しているので、ぜひご覧ください。

家賃下落のリスクがある

これはワンルームに限ったことではありませんが、賃貸物件を利用した不動産投資は家賃下落のリスクがつきまといます。投資のスタートから終わりまで、ずっと一定の家賃を設定し続けられるとは限りません。

例えば、建物の経年劣化が影響し、入居者がなかなか現れず家賃を下げざるを得ない場合もあるでしょう。また、何らかの外的要因で立地環境の人気が落ち、家賃を下げなければいけないこともありえます。家賃が下落すれば、得られる利益も減ってしまいます。

売却が難しい

空き室のリスクが高い・利回りが低いなど、ネガティブな特徴もあるワンルームマンション投資。始めたもののなかなか思うような利益が得られず、物件を手離したいと考えることもあるかもしれません。

しかし、利益が得にくい物件をわざわざ購入する人は多くないでしょう。いざワンルームマンション投資をやめて部屋を売却しようと動いたとしても、売却先が見つかりにくく売却をするのが難しいというのも、やめとけといわれる理由です。

節税・年金対策にならない

「不動産投資は節税や年金対策として効果的」、そう考えて手頃なワンルームマンション投資を始めたいと考える人もいるかもしれません。しかし、これは間違った認識です。例えば節税に関していえば、「減価償却費」として会計上の赤字を作るという方法がありますが、費用があまり高くないワンルームマンションでは、節税効果は薄いでしょう。

いくら節税をしたとしても、不動産投資を行えば、必ず行っていないときよりも税金を多く支払うことになります。投資をしている中での節税は可能ですが、投資によって税金の額が増えるのは留意しておくべきです。

また、将来の不労所得を期待して年金対策として行うのも考えものです。

一言メモ

年金をもらうような年まで、何十年も経過すれば建物は老朽化し、立地環境も変化する可能性があります。そのような状態で望むような不労所得が得られるとは限りません。

金利上昇リスク

近年、金融政策の変化により、これまで低水準で推移していた金利が上昇傾向にあります。これはワンルームマンション投資においても大きな影響を与える要因です。不動産投資では、多くの場合「投資用ローン」を活用しますが、金利が上昇すると毎月の返済額が増加し、想定していたキャッシュフローが崩れるリスクがあります。特に変動金利で借入をしている場合、金利上昇の影響をダイレクトに受けるため注意が必要です。

一言メモ

例えば、月々の収支が数千円〜数万円の黒字で成立しているケースでは、金利がわずかに上がるだけで赤字に転落する可能性もあります。これまで「低金利だから成り立っていた投資モデル」は、今後通用しなくなる可能性があるため、より慎重な資金計画が求められます。

物件価格の高騰

ここ数年、都市部を中心に不動産価格は上昇を続けており、ワンルームマンションの価格も例外ではありません。特に新築物件では、建築コストの上昇や人件費の高騰などの影響を受け、販売価格が大きく上がっています。

一方で、家賃は急激に上がるわけではないため、物件価格に対する収益性（利回り）は低下傾向にあります。

一言メモ

例えば、同じ家賃収入であっても、購入価格が高ければ高いほど利回りは悪化し、投資効率は下がります。その結果、毎月の収支に余裕がなくなり、空室や修繕といったリスクに対して脆弱な状態になりやすいのです。特に新築ワンルームは、購入直後から価格が下落するケースも多く、「買った瞬間に含み損」という状況に陥る可能性もあるため注意が必要です。

人口減少と単身需要の変化

日本は今後、人口減少が加速していくことが確実視されています。これに伴い、不動産市場にも大きな変化が起こっています。ワンルームマンション投資は、主に単身者需要に支えられていますが、その需要もエリアによって大きく差が出ています。特に地方エリアでは人口流出が続いており、空室リスクが年々高まっているのが現状です。

一方で、東京都心や再開発エリアなどは引き続き需要が見込まれるものの、競争も激化しており、物件選びの難易度は上がっています。つまり、「どこでも通用する投資」ではなくなっており、エリア選定を誤ると長期的に収益が出ないリスクが高まっています。今後は「立地がすべて」といっても過言ではなく、人口動態や将来の需要を見据えた判断が不可欠です。

ワンルームマンション投資でよくある失敗

前の段落で紹介したようなワンルームマンション投資のリスクは、適切に対応すれば回避も可能です。しかし、リスクから致命的な失敗につながることもありえます。

ここからは、ワンルームマンション投資でよくある失敗の原因を紹介します。

知識・勉強不足

ワンルームマンション投資で失敗する場合の大きな原因としてよく見られるのが、知識・勉強不足です。投資は思いつきだけでうまく進められるほど、簡単なものではありません。成功させるためには、不動産投資に関して勉強し、しっかり知識を身に付けることが不可欠です。

知識がなければ、自分のしていることが投資として正しいのかどうか、トラブルが発生した際どう動くのが適切なのか、判断できません。つまり、失敗の予兆があっても、知識がなければそれに気付くことができないのです。

サブリース任せ

不動産投資では、サブリース契約が多く行われています。サブリースとは、不動産をまるごとサブリース業者に貸して、運営を全面的に任せるスタイルのことです。不動産の管理に関するオーナーの手間が大幅にカットできるというメリットがありますが、サブリースを利用することで業者に支払う料金などが発生するため、自分の利益は減るというデメリットもあります。

また、入居者などの選定も基本的にサブリース業者が全て行い、自分で判断は下せません。サブリース任せにしてしまうと、思うような投資が実現できず失敗する可能性があります。

見通しが甘い

これは投資全般にいえることですが、しっかり将来の見通しが甘いと失敗の可能性が高まります。投資は現在の状況だけを踏まえれば良いわけではなく、何年、何十年と未来を見据えながら行っていくものです。

そして、投資を続ける中では、さまざまなリスクも生じます。

一言メモ

このリスクを検討できていないと、いざ実際にそのリスクが発生したときに、具体的な対応策をすぐ講じることができず、そのまま失敗につながる可能性があるのです。

ワンルームマンション投資を成功させるポイント

リスクや失敗の可能性があるワンルームマンション投資ですが、絶対にやめたほうが良いというわけではありません。投資を始める段階でしっかり成功のためのポイントを押さえておけば、リスクや失敗を回避することも可能です。

成功のためのポイントは以下の4つになります。

将来的な資産が期待できる不動産を探す
売却時のことも想定しておく
長期的なスケジュールを立てる
信頼できる不動産会社を選ぶ

それでは最後に、ワンルームマンション投資を成功に導くため、意識しておきたいことを見ていきましょう。

①将来的な資産が期待できる不動産を探す

ワンルームマンション投資を成功させるために非常に重要なのは、将来的な資産として期待できるかどうかです。将来二束三文にしかならない不動産なら、長期的に投資を続ける意味はあまりありません。年数が経過しても資産としての価値をできる限り維持し続けられるような不動産を探すことが大切です。

また、どのくらい利益が得られるかは不動産選びによって大きく変わるため、しっかり知識を身に付けておくのも大切なポイントといえます。また、不動産会社に任せきりにするのは良くありませんが、自分だけで考えるとどうしても知識や思考が偏ってしまうことがあるため、不動産のプロである不動産業者も上手に頼ると良いでしょう。

失敗しない不動産の選び方

不動産選びで失敗しないためには、いくつかのポイントがあります。例えば、新築マンションより中古マンションを選ぶのが1つのポイントです。中古マンションは購入費用が比較的安いため、投資のコスト削減につながります。

また、入居者が見つからないというのも、ワンルームマンション投資の失敗につながる要因です。人気の立地にある不動産や、周辺環境が充実した不動産などを選べば、入居者が現れやすく、継続的に利益を得られる可能性が高まるでしょう。

一言メモ

不動産投資にはさまざまな出費も発生します。利回りの高さのみを意識して不動産を選ぶのはリスキーです。必ず、トータルの費用をシミュレーションしてください。

②売却時のことも想定しておく

不動産選びの際には、いずれワンルームを売却するときのことも想定しておきましょう。売却しにくいのは、資産価値が下がっている不動産。つまり、将来的にも価値が高い状態を見込めるかどうかがポイントです。長期間経過しても人気が落ちづらい要素のある不動産であれば、売却もスムーズに進み、まとまった利益が得られる可能性があります。

注意ポイント

売却時にきれいな状態のほうが売れると考え、リフォームを行った後に売却するパターンも見られますが、リフォーム費用を回収することが難しくなる可能性もあるので、慎重な検討が必要です。

ワンルームマンションの売却について「ワンルームマンションが売却できない理由をまとめて解説！」の記事で解説しているので、ぜひご覧ください。

③長期的なスケジュールを立てる

ワンルームマンション投資を行う際は、長期的なスケジュールをできる限り具体的に立てるのも重要です。失敗の項目で述べた通り、計画が甘いと投資の中で発生する可能性がある、さまざまな変化・トラブルに対処しきれません。スケジュールに不安がある方は、不動産会社にも相談しながら、将来的なリスクを想定しておきましょう。