不動産投資をしていると成功への期待と同時に、失敗への不安も感じるものです。
今回は、不動産で失敗して悲惨な末路を辿った失敗事例やその特徴をご紹介します。リスクを避けるための注意点も解説しますので、不動産投資で失敗しないための参考にしてください。
不動産投資に失敗した末路の事例
不動産投資の失敗事例は、具体的にどのような事例があるのでしょうか。サラリーマンの不動産投資が多い都心のワンルームマンション・マンションの1棟買い・新築のマンション・郊外の中古マンションの失敗事例を以下でご紹介します。
都心のワンルームマンションの不動産投資
都心のワンルームマンションは、比較的物件価格が安いため気軽に始めやすいメリットがありますが、運用費用が発生するデメリットがあります。さらに、築年数の古いマンションの場合は、修繕費のリスクを認識しておく必要もあるでしょう。
管理会社に「都心の優良物件が出ました」と勧められ、築年数が20年以上のマンションを購入したAさんの例が挙げられます。マンションを購入した1年後に修繕が必要な箇所が見つかり、大がかりな修理に伴う膨大な修理費を負担することになりました。
ワンルームマンション投資については、ワンルームマンション投資が「やめとけ」といわれる理由を詳しく解説の記事でも紹介していますので、本記事とあわせてご覧ください。
マンションの1棟買いの不動産投資
マンションの1棟買いは区分買いより買いやすく、土地も所有できるメリットがある一方で、さまざまなリスクへの知見を深めないと危険です。
金利上昇時の返済額の負担増・長期ローン返済等のリスク・空室リスク・リフォーム代の負担等、様々な負担やリスクが伴うことをしっかり覚えておきましょう。
マンションの1棟買いの失敗事例は、空室が少ない大都市圏のマンションの1棟買いをしたKさんの例です。実際にマンションを運用してみると、入居者の入れ替わりが激しく、空室が出るごとに新たなリフォーム代が発生しました。さらに、入居者募集のための広告費や仲介手数料も負担になり、赤字経営が続く厳しい末路を辿っています。
新築マンションの不動産投資
新築マンションは、中古よりもきれいで安定した需要が望めそうですが、物件価格が高く、多額のローンを組む必要のある側面も持っています。
また、サブリース契約をすると、空室リスクは抑えられるものの、管理料が家賃収入の10～20%かかる点も認識しておく必要があるでしょう。
新築のマンション購入時に不動産会社の勧めでサブリース契約をしたTさんの失敗事例を見てみましょう。サブリースの管理料が差し引かれるだけでなく、本来オーナーが受け取れる新規入居者の敷金・礼金・更新料がすべてサブリース業者に渡ってしまい、思っていたような不動産収入を得ることができませんでした。
郊外の中古マンションの不動産投資
郊外の中古マンションは、利回りの高さや価格も手頃な物件が多く魅力的ですが、中古ならではのトラブルがあるので注意しましょう。中古マンションを持っているだけで赤字になるリスクもあります。
オーナーチェンジで入居者のいる郊外の中古マンションを購入したIさんの例が挙げられます。大学のキャンパスの近くの立地が決め手となり購入したものの、数年後に大学の移転が決まると、賃貸価格が下落し、新しい入居者も見つからない状況になりました。中古マンションの売却も思うようにできず、不動産投資に行き詰まってしまいました。
不動産投資に失敗してしまう原因
不動産投資に失敗してしまう原因は、以下のようなものです。
- 賃貸需要のない物件を購入した
- 営業担当者に任せっきりにした
- 利回りだけで判断してしまった
- 空室リスクや家賃滞納リスクを考慮しなかった
- 物件に管理維持費用があることを知らなかった
- 事故物件を購入した
- 配偶者の同意なしに投資物件を購入した
以下でそれぞれの失敗例と詳細を分かりやすくご説明します。
マンション投資・不動産投資の失敗理由については、「マンション投資・不動産投資のリスクとは？失敗理由やメリットについて」の記事でも紹介していますので、本記事とあわせてご覧ください。
賃貸需要のない物件を購入した
不動産投資のよくある失敗の原因が、賃貸需要のない物件を購入した点です。
土地勘がないエリアの物件を購入する場合は、賃貸ニーズやエリアの将来性を知らずに購入してしまい、結果的に思うような家賃収入を得られない状況になってしまうことがあります。
賃貸需要が低いエリアの物件を購入してしまうと、入居希望者を見つけるのが難しく、空室リスクが高まるため注意してください。
営業担当者に任せっきりにした
不動産相場を知らずに営業担当者に任せっきりにしたことが原因で、明らかに高い価格で物件を購入してしまい、失敗を招いてしまうことも少なくありません。
専門的な知識を持つ不動産会社に頼ることも必要ですが、ある程度、不動産投資を行う本人に価格や収益に関する予備知識がないと、明らかに高い値段で購入してしまうことがあります。
営業担当者に任せきりにせず、疑問点がある場合はきちんと納得ができるまで説明をしてもらう等の冷静な姿勢を持つことが必要です。
利回りだけで判断してしまった
よくある失敗の原因の1つに、利回りだけで判断してしまった点があります。
不動産業者が店頭で表示しているのは、表面利回りです。表面利回りは、家賃が効率よく得られる目安となるもので、コストは含まれません。実際には、家賃収入から経費を引いた実質の利回りにより、自身の家賃収入が決まります。
表面利回りの高さに惹かれて安易に物件を決めてしまうと、失敗につながる可能性があるので注意が必要です。
空室リスクや家賃滞納リスクを考慮しなかった
空室リスクや家賃滞納リスクへの考慮不足も失敗の原因となります。
物件の資料には、安定した入居者がいる状態の収入の目安が明示されていますが、リスクに関しては詳しく追及していないことが殆どです。将来的な空室リスクの想定が甘いと、空室期間が長くなってしまう可能性もあるため注意しましょう。また入居者からの家賃滞納リスクも認識しておきましょう。
法令に違反した違法建築物件を購入した
不動産投資が失敗した原因には、法令に違反した違法建築物件の購入も挙げられます。
建築基準法に違反した物件は、銀行の融資が付きづらいため、資金繰りの段階で苦労するケースも少なくありません。法的なトラブルに巻き込まれてしまう可能性もあるため、違法建築物件を購入しないように注意してください。
確認認証の有無で建物が建築基準法をクリアしているかが分かるので、必ず確認した上で物件を購入しましょう。
物件に管理維持費用があることを知らなかった
物件の管理維持費用を認識していないことが、失敗の原因になるケースもあります。家賃収入から管理維持費を差し引いたものが実際の収入となるため、管理維持費が高額な場合は、思っていた程の収入が得られないこともあるでしょう。
また、管理維持費用は入居者の有無に関わらず毎月発生し、空室であっても維持費用を支払うことが求められる点にも注意してください。
事故物件を購入した
事故物件の購入も不動産投資が失敗する原因の1つです。
殺人事件の場合は物件の価値が半減するため、物件が相場に対して安すぎる価格設定になっている際は、事故物件の可能性がないかを疑いましょう。
事故物件は、瑕疵(かし)物件とも呼ばれ、不動産会社側は購入者に物件の欠点を伝える義務を負っています。瑕疵の有無をきちんと確認して、事故物件と知らずに購入しないよう気をつけてください。
配偶者の同意なしに投資物件を購入した
サラリーマンの不動産投資が失敗した原因には、配偶者の同意なしに投資物件を購入したことも挙げられます。不動産投資はパートナーとコミュニケーションを取り、同意を得た上での物件購入が大切です。
配偶者に何も知らせずに、自己判断だけで物件を購入するのは避けましょう。同意なく物件を購入したことがきっかけで、配偶者との関係性が悪化してしまうリスクもあると認識しておいてください。
不動産投資で失敗しないための注意ポイント
不動産投資で失敗をしないためには、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。押さえておきたい注意点は以下になります。
- 生半可な知識のみで不動産物件を購入しない
- 不動産投資物件の購入時は複数の専門家に意見を聞く
- 本当に良い不動産投資物件は表に出ないことを知る
- 家賃や空室・維持費・出口価格を厳しく想定する
ここでは、失敗事例や失敗の原因を踏まえた物件購入時に注意すべきポイントを詳しくお伝えします。客観的な視点を身につけ、納得のできる不動産投資を行うヒントにしてください。
①生半可な知識のみで不動産物件を購入しない
不動産投資で重要な点は、生半可な知識のみで不動産物件を購入しないことです。
物件を買うこと自体は、お金さえ用意すれば難しくありません。しかし、その後の不動産投資を円滑に行うには、運用するための知識が必要になります。不動産投資に伴うリスクを認識し、購入する物件の相場やエリアの特性を知った上で、適正な価格の物件であるかを判断して購入するようにしましょう。
不動産投資のトラブルや詐欺の手口については、「不動産投資でよくあるトラブルや詐欺の手口を解説｜注意すべき点とは？」の記事でも紹介していますので、本記事とあわせてご覧ください。
②不動産投資物件の購入時は複数の専門家に意見を聞く
不動産投資の物件を決める際は、複数の専門家のアドバイスを参考にしましょう。
不動産会社の担当者だけに頼ると、客観的な視点を持つことが難しくなりがちです。オンラインのサービスで、不動産投資に関する相談を提供している会社もあるため、サービスを活用し、さまざまな視点からの意見に耳を傾けるのも良いでしょう。
良い物件が見つかれば、契約を急ぐ気持ちも芽生えてくるものですが、即契約するのではなく、複数の人の意見を聞くのがお勧めです。
③本当に良い不動産投資物件は表に出ないことを知る
不動産投資では、本当に良い不動産投資物件は表に出ない場合があることを知っておきましょう。
条件の良い投資物件は、何らかの広告を出す前に購入者が決まってしまうことも少なくありません。市場に情報が出回っている物件は、メリットがある物件ではないかもしれないと疑いの目を持つことも大切です。冷静な目で物件の良し悪しを判断するようにしましょう。
④家賃や空室・維持費・出口価格を厳しく想定する
不動産投資の失敗を避けるには、家賃や空室・維持費・出口価格を厳しく想定する点もしっかり意識しましょう。
リスクの想定が甘い場合、期待していた程の収入が得られない・維持費や修繕費のコストが負担になる等の事態を招くことがあります。将来的なリスクに備えた適切なリスクマネジメントを行い、不動産投資の失敗を最小限に防ぐようにしてください。
豊富な経験と実績がある弊社にお任せください
不動産投資はリスクを伴うものであり、失敗して悲惨な末路を辿る人も少なくありません。よくある失敗の原因は、不動産投資に適した物件を選べていないことが挙げられます。賃貸需要がない物件や事故物件・違法建築物を購入をしないように注意しましょう。
また、表面利回りだけで判断したり、リスク設定が甘い等で失敗を招く人もいます。失敗事例や失敗の原因を踏まえて、適切なリスクマネジメントを行い、慎重な不動産投資を行うことが大切です。
アデプトマネジメントでは、不動産投資に関するコンサルティングも行っています。アデプトマネジメントの強みは、不動産投資の豊富な経験と実績、ファイナンシャルプランナーや司法書士・税理士等のプロの視点を取り入れた総合的な提案力です。
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このコラムを書いた人
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号