不動産投資の経費はいくらまでが妥当？プロが教える節税対策 | 投資マンション・不動産ならアデプトマネジメント

不動産投資で成功するには、経費管理は必須。いくらまで経費を使えるのか、気になりますよね？

この記事では、マンション、アパート、一戸建てといった物件の種類別の経費の目安や、築年数との関係、そして節税効果を最大化する計上方法を解説します。

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INDEX

不動産投資の経費はいくらまでが妥当な範囲？

不動産投資における経費は、物件の種類、規模、築年数、管理形態など様々な要因によって変動します。したがって、「いくらまで」という明確な線引きは難しいものの、一般的な目安や、経費比率の観点から妥当な範囲を把握することは可能です。

具体的な数値を交えながら、経費の目安と、築年数との関係性について解説します。

物件の種類と規模による経費の目安

物件の種類や規模によって経費の目安は大きく異なります。以下に、代表的な物件タイプごとの経費目安をまとめました。

ただし、これらはあくまで一般的な目安であり、実際の経費は個々の物件によって異なることをご理解ください。重要なのは、市場調査や物件診断を通じて、収益性を見極めることです。

マンションの場合

項目	経費比率の目安	解説
管理費・修繕積立金	20%～30%	区分所有マンションの場合、管理組合に支払う費用。管理費は共用部分の維持管理、修繕積立金は将来の大規模修繕に備えるための積立金。
固定資産税・都市計画税	5%～10%	土地・建物の固定資産評価額に基づいて算出される税金。
火災保険料・地震保険料	1%～2%	火災や地震などの災害に備えるための保険料。
ローン返済額（元本返済分は経費に含まれない）	30%～40%	借入金利子部分は経費として計上可能。
その他（広告費、リフォーム費用など）	5%～10%	空室対策や物件価値維持のための費用など。

マンション投資の場合、管理費や修繕積立金が大きな割合を占めます。これらの費用は管理組合によって決定されるため、事前に確認することが重要です。

一言メモ

区分所有マンションは共有部分の管理責任が管理組合にあるため、自己責任で修繕を行う戸建てと比べて修繕費負担が軽減される傾向があります。

アパートの場合

項目	経費比率の目安	解説
管理費	5%～10%	建物の維持管理、清掃、入居者対応などに係る費用。自主管理の場合はこの費用を抑えることができる。
修繕費	5%～15%	建物の老朽化や故障に伴う修繕費用。築年数や建物の状態によって大きく変動する。
固定資産税・都市計画税	5%～10%	土地・建物の固定資産評価額に基づいて算出される税金。
火災保険料・地震保険料	1%～2%	火災や地震などの災害に備えるための保険料。
ローン返済額（元本返済分は経費に含まれない）	30%～40%	借入金利子部分は経費として計上可能。
その他（広告費、リフォーム費用など）	5%～10%	空室対策や物件価値維持のための費用など。

アパート経営では、修繕費が大きな割合を占める可能性があります。計画的に修繕積立金を積み立てておくことが重要です。

一言メモ

自主管理を選択することで管理費を削減できますが、入居者対応や物件管理の手間が増えることを考慮する必要があります。

一戸建ての場合

項目	経費比率の目安	解説
修繕費	5%～15%	建物の老朽化や故障に伴う修繕費用。築年数や建物の状態によって大きく変動する。
固定資産税・都市計画税	5%～10%	土地・建物の固定資産評価額に基づいて算出される税金。
火災保険料・地震保険料	1%～2%	火災や地震などの災害に備えるための保険料。
ローン返済額（元本返済分は経費に含まれない）	30%～40%	借入金利子部分は経費として計上可能。
その他（広告費、リフォーム費用など）	5%～10%	空室対策や物件価値維持のための費用など。

一戸建て投資は、アパートやマンションと比較して管理費が抑えられる傾向があります。しかし、修繕が発生した場合、その費用は全額自己負担となるため、計画的な修繕費用の確保が重要です。

収益物件の築年数と経費の関係

築年数が経過するほど、修繕費や維持費などの費用が増加する傾向があります。特に、築20年を超える物件では、大規模修繕が必要となるケースが増え、想定外の支出が発生する可能性も高まります。築年数は経費増加の大きな要因となるため、物件購入時には将来的な修繕計画や費用負担を考慮することが不可欠です。

また、空室リスクも築年数と密接に関係しています。築年数が古い物件は、入居者にとって魅力が薄れ、空室期間が長期化する可能性があります。空室対策としてリフォームを行うこともありますが、その費用対効果を慎重に見極める必要があります。

一言メモ

築年数の古い物件は、表面利回りが高くても、実際の手取り利回りは低くなる可能性があることを理解しておく必要があります。物件選びの際は、築年数と将来的な経費増加を考慮し、長期的な収益性を検討することが重要です。

不動産投資で経費として計上できる項目については「不動産投資で経費として計上できる・できない項目をそれぞれ一覧で解説」の記事をご参照ください。

不動産投資のプロが教える節税対策

不動産投資は、適切な節税対策を行うことで収益性を高めることができます。ここでは、効果的な節税対策をいくつかご紹介します。

減価償却費の活用

建物の購入費用は一度に経費計上できませんが、減価償却費として毎年一定額を費用計上できます。

建物の種類によって償却期間が異なり、木造や軽量鉄骨造は22年、鉄筋コンクリート造は47年で償却できます。この減価償却費を活用することで、課税所得を圧縮し、節税効果を高めることができます。

小規模企業共済等への加入

個人事業主や会社の役員は、小規模企業共済に加入することで、掛金を全額所得控除できます。

掛金は毎月1,000円から70,000円の範囲で自由に設定でき、将来受け取る共済金は退職所得扱いとなるため、税負担を軽減できます。

一言メモ

国民年金基金への加入も所得控除の対象となり、節税対策として有効です。事業規模や所得に応じて、最適な制度を選択しましょう。

不動産所得を青色申告する

不動産所得が赤字の場合、青色申告を選択することで、最大10年間、他の所得と損益通算できます。

給与所得など他の所得と合算することで、所得税の還付を受けることが可能です。

青色申告を行うためには、複式簿記で帳簿をつける必要がありますが、節税効果は大きいため、積極的に活用しましょう。

建物の耐用年数に応じた修繕計画

修繕費は、建物の維持管理に必要な費用であり、経費として計上できます。大規模な修繕は多額の費用が発生するため、計画的な修繕を行うことで、経費を平準化し、節税効果を高めることが可能です。

建物の耐用年数や劣化状況を考慮し、長期的な修繕計画を立てましょう。例えば、屋根の葺き替えや外壁塗装などは、計画的に行うことで、突発的な支出を抑え、安定した収益を確保することに繋がります。

固定資産税・都市計画税の軽減措置の確認

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。軽減措置が適用されるケースもあるため、各自治体のホームページなどで確認しましょう。例えば、新築住宅や省エネルギー住宅などは、一定期間、固定資産税が減額される場合があります。

相続税対策としての活用

不動産は相続財産として評価額が高くなる傾向があります。賃貸経営を行うことで、相続税評価額を減額できる可能性があります。

また、生命保険非課税枠を活用した相続対策も有効です。相続税対策は専門知識が必要となるため、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

節税対策	メリット
減価償却費の活用	課税所得を圧縮し、所得税を軽減
小規模企業共済等への加入	所得税を軽減、将来の共済金は退職所得扱い
青色申告	所得税の還付が可能
建物の耐用年数に応じた修繕計画	経費を平準化し、節税効果を高める
固定資産税・都市計画税の軽減措置の確認	固定資産税・都市計画税の負担を軽減
相続税対策としての活用	相続税負担を軽減

相続した際の不動産売却の税金については「相続した不動産を売却するときに知っておくべき税金情報」の記事をご参照ください。

不動産投資の経費はいくらまでが妥当？まとめ

不動産投資における経費は、物件の種類、規模、築年数によって大きく変動します。マンション、アパート、一戸建てそれぞれで経費の目安は異なり、築年数が古いほど修繕費などの負担が増加する傾向があります。重要なのは、減価償却費や修繕費、管理費などを適切に計上し、節税効果を最大限に活用しながら、正確な収支把握を行うことです。

火災保険料の見直しや管理会社の変更、修繕の効率化、効果的なリフォームなど、経費削減の戦略も重要です。さらに、空室対策や家賃設定の最適化といった収益アップ戦略と組み合わせることで、長期的な視点での安定した投資を実現できます。小規模企業共済等への加入も有効な節税対策となります。最終的には、これらの要素を総合的に判断し、最適な投資戦略を立てることが成功への鍵となります。

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