【不動産投資の確定申告】申告が必要な人から損益通算まで徹底解説 | 投資マンション・不動産ならアデプトマネジメント

不動産投資を始めると、多くの人が最初につまずくのが「確定申告」です。「家賃収入がいくらから申告が必要なのか」「会社員でも確定申告をしなければならないのか」「赤字でも申告する意味はあるのか」など、疑問や不安を感じている方も多いのではないでしょうか。この記事では、確定申告が必要な人から対象所得、経費にできるもの、さらには損益通算といった節税のポイントまで、プロがノウハウを徹底解説。

これを読めば、複雑な不動産所得の確定申告を迷わず完了させ、賢く税金を最適化できるでしょう。

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不動産投資の確定申告とは

不動産投資における確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間に得た不動産所得を計算し、所得税額を国に申告・納税する手続きのことです。

不動産投資から得られる家賃収入などは「不動産所得」として分類され、給与所得や事業所得など他の所得と合算して所得税が計算されます。確定申告を通じて、ご自身の不動産投資の収支を正確に把握し、税法に基づいた適切な申告を行うことが求められます。

確定申告が必要な人

不動産投資を行っている人が確定申告をしなければならないかどうかは、その人の他の所得状況や不動産所得の金額によって異なります。主に以下のケースに該当する場合は、確定申告が必要です。

区分と確定申告が必要な条件、補足

区分	確定申告が必要な条件	補足
給与所得者	会社で年末調整を受けており、かつ不動産所得を含む給与所得以外の所得の合計が年間20万円を超える場合。	不動産所得が20万円以下でも、住民税の申告が必要な場合があります。
給与所得がない人（個人事業主など）	不動産所得を含むすべての所得の合計が基礎控除額（年間95万円）を超える場合。	事業所得など他の所得と合算して判断します。
不動産所得が赤字の場合	不動産所得が赤字（損失）となり、損益通算によって他の所得と相殺することで所得税の還付を受けたい場合。	この場合、確定申告は義務ではありませんが、節税効果があるため強く推奨されます。
不動産を売却した場合	不動産の売却益（譲渡所得）が発生した場合。	不動産投資の収益とは別の「譲渡所得」として申告が必要な場合があります。

一言メモ

上記に該当しない場合でも、医療費控除や寄付金控除など、確定申告をすることで税金の還付が受けられるケースもあります。ご自身の状況に合わせて、確定申告の要否を確認することが重要です。

確定申告の対象となる所得

不動産投資の確定申告において、主に申告の対象となるのは「不動産所得」です。

不動産所得とは、土地や建物などの不動産の貸付けによって得られる所得を指します。具体的には、家賃収入（地代、賃貸料）や礼金・更新料、その他不動産の貸付けに関連して発生するような収入が該当します。

不動産売却時の確定申告について知りたい方は「不動産売却した場合の確定申告のやり方は？必要書類まで徹底解説」の記事をご参照ください。

不動産投資の経費計上を徹底解説

不動産投資における確定申告では、所得から経費を差し引くことで課税所得を減らし、結果として納税額を抑えることができます。経費を適切に計上することは、不動産投資の収益性を高める上で非常に重要です。

ここでは、経費として認められるものと認められないものの区分、主要な経費項目の詳細を詳しく解説します。

経費にできるものとできないもの

不動産投資における経費とは、不動産所得を得るために直接的または間接的にかかった費用を指します。しかし、すべての支出が経費として認められるわけではありません。

経費として認められるかどうかの基本的な判断基準は、「事業遂行上、必要な支出であるか」という点です。個人の生活費や、不動産所得とは関係のない支出は経費にはできません。

経費にできる主な項目

減価償却費
建物や設備などの時間の経過とともに価値が減少する資産の取得費用を、法定耐用年数に応じて毎年費用計上するもの。現金支出を伴わない経費として、節税効果が高いのが特徴です。
修繕費
物件の原状回復や維持管理のためにかかった費用。例えば、壁の塗り替え、設備の修理、水回りの補修などが該当します。
管理費
管理会社に支払う管理手数料や、共用部分の清掃費用など。
固定資産税・都市計画税
不動産を所有していることで毎年課される税金。
損害保険料
火災保険、地震保険など、物件にかける保険料。長期契約の場合は、契約期間に応じて按分して計上します。
借入金利子
不動産購入のために金融機関から借り入れたローンのうち、利子部分のみが経費となります。元金部分は経費になりません。
不動産取得税・登録免許税
不動産購入時に一度だけかかる税金ですが、これらは経費ではなく取得費に算入し、減価償却費の計算の基礎となります。ただし、不動産売却時の譲渡所得の計算では取得費として控除できます。
税理士報酬
確定申告書の作成や税務相談を税理士に依頼した場合の費用。
旅費交通費
物件の視察、入居者募集のための移動、管理会社との打ち合わせなどにかかる交通費。
通信費
入居者や管理会社との連絡にかかる電話代、インターネット費用。
消耗品費
事務用品、清掃用具など、少額で短期間で消費されるもの。
広告宣伝費
入居者募集のための広告掲載費用。
水道光熱費
空室期間中の基本料金や共用部分の費用。

逆に経費にできないものには以下のような項目があります。

経費にできない主な項目

ローン元金返済額
金融機関へのローン返済のうち、元金部分は資産の購入代金の一部を返済しているものであり、経費にはなりません。利子部分のみが経費となります。
所得税・住民税
個人の所得に対して課される税金であり、事業上の経費とは認められません。
個人的な支出
不動産投資とは関係のない、個人的な飲食費や娯楽費など。
土地の購入費用
土地は時間の経過とともに価値が減少しないため、減価償却の対象外であり、経費にはなりません。

一言メモ

これらの経費を漏れなく計上するためには、日頃から領収書やレシートを整理し、帳簿付けを正確に行うことが重要です。不明な点があれば、税務署や税理士に相談することをおすすめします。

減価償却費と対象となる資産

減価償却費は、不動産投資において現金支出を伴わないにもかかわらず、大きな節税効果をもたらす重要な経費です。

建物や建物附属設備のように、時間の経過とともに価値が減少する資産の取得費用を、一定の期間にわたって費用として計上する会計処理です。

減価償却の対象となる資産

建物
住居部分、店舗部分など。
建物附属設備
給排水設備、電気設備、空調設備、エレベーターなど。
構築物
外構、塀、駐車場設備など。

不動産投資の減価償却費について知りたい方は「不動産投資の減価償却費を理解しよう！仕組みや計算方法を徹底解説」の記事をご参照ください。

不動産投資の確定申告で知っておきたい節税のポイント

不動産投資は、家賃収入や売却益による収益を目的とする一方で、適切な確定申告を行うことで、税負担を軽減できる様々な節税メリットがあります。

これらの節税策を理解し、最大限に活用することが、不動産投資の収益性を高める上で非常に重要です。

損益通算の仕組みと活用

不動産投資における節税の大きな柱の一つが「損益通算」です。これは、不動産所得が赤字になった場合に、その赤字を他の所得（給与所得、事業所得など）と合算し、全体の所得金額を減らすことで、所得税や住民税の負担を軽減できる仕組みです。

損益通算とは

不動産所得で損失（赤字）が発生した場合、その損失を他の所得から差し引くことを損益通算と呼びます。特に、不動産投資の初期段階や大規模な修繕を行った年など、減価償却費が多額になることで、実際のキャッシュフローはプラスでも税務上は赤字になることがあります。

この税務上の赤字を損益通算することで、給与所得者など他の所得がある方は、還付金を受け取ったり、翌年の納税額を減らしたりすることが可能です。

一言メモ

損益通算を効果的に活用するためには、ご自身の所得状況や不動産投資の規模を正確に把握し、必要に応じて税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

不動産投資の確定申告対策について知りたい方は「不動産投資の経費の裏ワザはある？サラリーマンのための確定申告対策」の記事をご参照ください。

【不動産投資の確定申告】申告が必要な人から損益通算まで徹底解説まとめ

不動産投資における確定申告は、単なる義務ではなく、適切な経費計上や節税策を講じることで、手残りを最大化し、安定した投資経営を実現するための重要なプロセスです。申告が必要なケースを正しく理解し、収入と経費を適切に整理することで、税務リスクを避けながら健全な運用を続けることができます。

本記事で解説した確定申告が必要な人から対象所得、経費にできるもの、さらには損益通算といった節税のポイントを理解し実践することが、成功への鍵となります。確定申告は一度経験すれば流れがつかめ、年を重ねるごとにスムーズになります。早い段階で正しい知識を身につけておくことが、長期的に安定した不動産投資を続けるための土台となります。

不動産投資を「買って終わり」にしないためにも、確定申告を味方につけ、賢く・堅実な資産形成を進めていきましょう。