投資用マンションで住宅ローンは組めない？不動産投資ローンとの違い

投資用マンションを購入したいと思っているものの、「投資用のマンションでは住宅ローンは組めないって本当なのか」「住宅ローンとの併用はできないのか」と疑問を抱えている方は多いのではないでしょうか。

この記事では、投資用マンションで住宅ローンは組めないのか、住宅ローンと不動産投資ローンの違いなどを解説していきます。不動産投資ローンと住宅ローンの併用は可能なのかについても解説していくので、ぜひ参考にしてみてください。

投資用マンションでは住宅ローンを組めない？

一般的に住宅ローンは、居住用不動産の購入に利用されるローンであり、自己居住用の住宅を購入する際に適用されます。そのため、投資用マンションを購入する際には、住宅ローンの利用が制限される場合があるのです。これは、投資用マンションは「資産」として購入する人が多く、住宅ローンの対象となる「住まい」として扱われないためです。

投資用マンションには、不動産投資に特化した不動産投資ローンが必要になります。投資用マンションを購入する場合は、不動産投資ローンについてリサーチしておき、住宅ローンとの違いを把握しておくことが大切です。

このように、住宅ローンは自己居住用の住宅を購入する際に利用され、不動産投資ローンは投資用不動産を購入する際に利用されるのが一般的なので、混同しないように注意してください。

住宅ローンと不動産投資ローンの違い

住宅ローンは居住用不動産の購入に利用される、不動産投資ローンは不動産投資に特化していると解説しましたが、具体的にはどのような違いがあるのでしょうか。ここでは、住宅ローンと不動産投資ローンの違いを、さまざまな観点から注目して紹介していきます。

• 融資対象
• 返済原資
• 審査内容
• 金利
• 融資金額
• 返済期間

順番に解説していきます。

融資対象

先ほども解説した通り、住宅ローンと不動産投資ローンでは融資対象が異なります。住宅ローンは、居住用不動産を購入する際に利用されるローンです。

一方で不動産投資ローンは、文字通り不動産投資に特化したローンで、主に投資用不動産の購入に利用されます。融資対象となる不動産は、マンション、アパート、ビル、事務所、店舗など、さまざまです。ただし、不動産投資ローンの審査基準は住宅ローンに比べて厳しくなる傾向があるため、融資を受ける際にはより綿密な計画や調査が必要となります。

具体的には、不動産投資ローンの融資対象となる不動産は、収益性が高く、将来的な需要が見込める物件でなければいけません。また、物件自体の価値が高く、適切な担保となり得ることが重要です。そのため、投資用不動産の場合は、その物件の収益性を算出し、リスクを最小限に抑えるための投資計画やキャッシュフローの見通しを提示する必要があります。

返済原資

返済原資とは、借り入れた資金を返済するための資金のことです。例えば、住宅ローンの場合は、ローンを組んだ人の給料が返済原資になります。

不動産投資ローンの場合、返済原資は、投資用不動産から得られる家賃収入が使われるのが一般的です。つまり、投資用不動産を購入して家賃収入を得ることで、その収入を元にローンを返済します。ただし、投資用不動産の場合、家賃収入が思ったよりも得られなかった場合や空室が発生した場合には、返済原資の確保が難しくなるケースがあるため、事前の収益性の評価やリスク管理が重要です。

返済原資は、借り入れた資金を返済するために必要不可欠な資金であり、毎月の返済額や返済期間を決定するためにも大切な要素となります。したがって、借り入れ前には、自己資金や収益性など、返済原資を確保するための計画を立てておきましょう。

審査内容

住宅ローンと不動産投資ローンでは審査内容が異なります。

住宅ローンは、ローンを組んだ人の給料が低いと返済をしてもらえる可能性が低くなります。そのため、年収や勤続年数など、安定した給料が得られるかどうかが審査ポイントです。

一方、不動産投資ローンは不動産を担保にした融資であり、審査では借り手や物件の信用度を判断します。主な審査内容は以下の通りです。

まず、借り手の収入状況が重要な審査ポイントとなります。借り手が収益を得るために不動産投資を行っている場合、収益性や運用実績に基づく審査が行われます。過去に不動産投資に関するトラブルや滞納などの実績がある場合は、融資対象として見なされないこともあるでしょう。

次に、物件の価値や収益性などが審査されます。具体的には、物件の評価額や物件の種類、地域、物件の将来性や家賃収入の安定性などです。修繕が必要な状態である物件や、借り手以外の債務者が存在する物件は、融資対象として見なされないことがあります。さらに、借り手の信用度や資産状況も審査のポイントです。借り手の信用情報や貯蓄額、現在の借入状況などが評価され、融資の条件が決定されます。

このように、不動産投資ローンの審査内容は借り手や物件の信用度に関する情報を総合的に判断し、融資の可否や融資条件が判断されるのです。

金利

住宅ローンと不動産投資ローンでは金利が違います。住宅ローンは居住を条件としているため、金利は低めに設定されています。そのため、不動産投資ローンの金利は、一般的に住宅ローンよりもやや高めです。ただし、金融機関によって金利は異なるので、事前に複数の金融機関の金利や返済条件を比較検討しておきましょう。

また、不動産投資ローンの金利は、融資額や担保の価値、返済期間、借り手の信用状況などによっても変動します。融資額が大きい、担保の価値が低い場合などは、金利が高くなることも考えられるのです。

また、返済期間が長くなると金利が上がる可能性もあるため、返済計画を立てる際には注意が必要です。借り手の信用状況も金利に影響を与えるため、信用情報の確認や収入証明書の提出などが必要となるケースもあります。

以上のように、不動産投資ローンの金利は、融資条件や借り手の状況によって変動するため、事前に慎重に検討することが大切です。

不動産投資ローンの金利については、下記記事を参照くださいください。

融資金額

住宅ローンは年収の何倍までという形で融資金額が決まるのが一般的です。融資限度額としては、年収の約7倍までとされています。

一方で、不動産投資ローンでは融資限度額に決まりはありません。一般的には、物件価格の70%～80%程度が融資上限とされていますが、金融機関によって上限は異なります。

また、融資金額は、物件の種類や立地条件、利回りなどによっても変動します。収益物件であれば、将来的に見込める家賃収入の額や不動産市場の動向なども考慮され、融資金額が増額されることもあるのです。

なお、不動産投資ローンの融資には物件の担保設定が必要です。そのため、融資金額は、担保物件の評価額によっても影響を受けます。担保物件の評価額が低い場合は、融資金額が少なくなることもあるでしょう。

返済期間

住宅ローンでは、完済時の年齢を基準として考えて、返済期間を決めていくのが一般的です。完済時の年齢は、75～80歳未満としているところが多い傾向にあります。

不動産投資ローンの返済期間は、物件の収益性や法定耐用年数などを考慮して、最適な返済期間を設定するのが基本の形です。金融機関によって異なりますが、一般的には10年～35年程度の期間で設定されています。

一般的に、返済期間が長いほど月々の返済額は低くなりますが、総返済額は多くなる傾向です。一方で、返済期間を短く設定すると総返済額は少なくなりますが、月々の返済額が多くなります。返済期間は、返済能力を考慮して設定しましょう。

また、不動産投資ローンは、借入者が収益物件を購入して、家賃収入を得ることで返済するのが前提です。そのため、返済期間は、収益物件の将来的な家賃収入の見込みに合わせて設定されることもあります。

ただし、返済期間は金融機関の融資方針や借入者の条件によっても変化するので、具体的な返済期間を確認するには、金融機関との個別相談が必要です。

不動産投資ローンと住宅ローンの併用はできる？

不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて解説しましたが、これらのローンを併用することはできるのでしょうか。実は、不動産投資ローンと住宅ローンは併用をすることも可能です。しかし、併用する際はいくつかの注意点に気をつけなければいけません。ここでは、不動産投資ローンと住宅ローンを併用する際の注意点を3つ解説していきます。

• ローンの借り入れの順番に気をつける
• 投資用マンションの売却にリスクがある
• 投資用マンションでは住宅ローン控除を受けられない

それぞれ見ていきましょう。

ローンの借り入れの順番に気をつける

住宅ローンと不動産投資ローンを併用する際は、借り入れの順番に注意しましょう。家賃収入によって返済をする不動産投資ローンとは異なり、住宅ローンは全て自分の給料で返済をしなければいけないため、全てが負債として扱われます。そのため、住宅ローンで負債を抱えた後に不動産投資ローンを組むと、融資を受ける際に不利に働く可能性があるのです。

こういった理由から、一般的には不動産投資ローンが先とされていますが、場合によっては住宅ローンが先のほうが良いケースもあります。どちらを先に組むべきなのか、場面ごとに見ていきましょう。

不動産投資ローンを先に組むべき場面

リスクをできるだけ抑えたいという場合は、不動産投資ローンを先に組んだほうが良いでしょう。不動産投資にはさまざまなリスクが存在するため、思うように収益を得られないケースも珍しくありません。収益が想定から不足しているときは、ローンの返済は自分の給料から支払う必要があるため、住宅ローンの返済がある人には大きな負担となります。

不動産投資に潜むリスクについて知りたい方は下記記事をご参照ください。

住宅ローンを先に組むべき場面

まずは自分自身の住まいを確保したい、ファミリー向けの物件を購入したいという場合は、住宅ローンを先に組むのが望ましいです。

これは、住宅ローンの返済期間が長く金利も比較的低いため、不動産投資に比べて負担が軽いためです。もし不動産投資がうまくいかなかったとしても、自分の家だけは確保しておきたいという方は、住宅ローンを先に組むのも良いでしょう。

投資用マンションの売却にリスクがある

先ほども少し解説しましたが、不動産投資ローンと住宅ローンの併用をしていて、不動産投資の収益が思うように得られなかった場合、2つのローンの支払いで苦しめられることになってしまいます。

物件を売却した際の売却価格でローンの返済ができれば良いですが、売却価格がローンの残債を下回ると、返済をするのはとても大変です。投資用マンションの売却では、築年数が経過することなどから、購入時の金額よりも売却価格が安くなるケースも多いため、売却時のことも意識しながら購入を検討するようにしましょう。

投資用マンションでは住宅ローン控除を受けられない

投資用マンションの場合、住宅ローンを組んでも住宅ローン減税の対象外になります。住宅ローン減税は、住宅を購入して自己居住する場合に適用される税制優遇措置であり、投資用不動産には適用されません。

しかし、投資用マンションに関しては、所得税や固定資産税などの税金に関する優遇措置があります。例えば、投資用不動産の所得については、借入金利や修繕費用などを経費として控除できるのです。また、固定資産税についても、住宅の場合よりも軽減税率が適用される場合があります。

不動産投資で計上する経費による節税効果については下記記事をご参照ください。

ローンを組む前に「団体信用生命保険」について知っておく

団体信用生命保険とは、銀行やクレジットカード会社、信用組合などの貸金業者が、顧客のローン債務が残った場合に備え、借り手自身の死亡・後期障害・疾病・失業・自然災害などによって収入が途絶えた場合に保険金が支払われる制度です。

投資用マンションを購入する場合、一般的に多額の借り入れが必要となります。そのため、万が一の場合に備えて団体信用生命保険に加入することが推奨されているのです。これにより、借り手が死亡した場合に、残された家族がローン債務を抱えることがなくなります。

また、団体信用生命保険には、失業時の給付や入院・通院などに伴う収入減少時の給付など、さまざまな保障が含まれている場合があります。これらの保障については、契約内容や条件によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

一方で、団体信用生命保険に加入すると保険料がかかり、借入額に上乗せされるというデメリットもあります。借入金額を減らしたい、保険に加入するのに不安があるという場合には、任意の個人保険に加入することも検討してみると良いでしょう。

ローンの返済リスクを軽減する方法

ローンの返済リスクを軽減する方法としては、主に下記の5つが挙げられます。

1. 可能な限り多くの頭金を支払う
   ローンの借入額を減らせば、返済のリスクを軽減できます。
2. ローンの返済能力を計画する
   返済計画を立てて収支を管理することで、支払いができなくなるリスクを減らせます。毎月の返済額が自分の収入や支出に合っているかなども確認しましょう。
3. 返済期間を短くする
   返済期間が短ければ、利息負担を減らせて、長期に渡る利息負担を避けられます。
4. 保険に加入する
   万が一に備え、死亡保険や疾病保険などの保険に加入しておくと、返済リスクを軽減できます。
5. 外貨建てローンを避ける
   為替リスクがある外貨建てローンは、返済額が予想以上に増えて返済ができなくなるリスクがあるため、可能な限り避けるべきです。

ローンの返済リスクを軽減したい方は、これらの方法を取り入れてみてください。

不動産投資ローンに関する疑問や不安はアデプトにおまかせ！

投資用マンションは、原則として住宅ローンを組むことはできません。住宅ローンは自己居住用の住宅購入に特化しており、住宅を自己の居住目的として所有するのが前提となっています。

投資用マンションを購入する際には、不動産投資ローンを活用しましょう。融資対象や返済原資など、住宅ローンとはさまざまな点が異なるため、違いをしっかりと把握した上で利用しましょう。

不動産投資ローンについて疑問や不安が残る、住宅ローンとの併用で悩んでいるといった方は、ぜひアデプトマネジメントにご相談ください。アデプトマネジメントでは、投資用不動産の買取、仲介、賃貸管理、コンサルティングまで、一貫したサポートを提供しています。

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