“据え置き家賃”にサヨナラ。管理会社見直しで手取り改善へ

【ご相談のきっかけ】

購入当初は利回りも良く、家賃も月額65,000円で入居者がすぐに決まり、安定した収入源として満足していました。しかし、その入居者がすでに7年も住んでおり、その間家賃は一度も見直していません。

現在、同じような条件の近隣物件では、家賃相場が70,000円以上となっているのを見て、「このままで良いのだろうか」と不安を感じるようになってきました。物価は上がり続けており、管理費や修繕積立金も少しずつ増額され、実質的な手取りは目減りしています。それにもかかわらず、現在お願いしている管理会社からは、家賃改定に関する提案は一切ありません。こちらから問い合わせない限り、何のアクションもないのです。

長く住んでいる入居者には感謝していて、家賃を上げて退去されてしまうのも避けたい。その思いから今まで何もせずにいましたが、「このままではジリ貧になってしまうのではないか」と危機感を持つようになりました。

【当社のご提案内容】

1. 周辺相場の再調査（レインズ・スーモ等による）
   
   　⇒ 同条件（築15年以内・ワンルーム）の家賃相場は 68,000～72,000円 であることが判明。

2. 収益改善に向けた優先順位の整理
   
   　① 家賃の見直し（ただし退去リスクあり）
   
   　② 管理委託料の見直し（低リスクで収益改善が可能）

3. 管理会社変更の提案
   
   　⇒ 現在の管理会社：管理委託料 月額3,000円
   
   　⇒ アデプトマネジメント：月額1,100円（年間で約22,800円のコスト削減）

4. 退去リスクに備えた「出口戦略」
   
   　⇒ 退去後は相場家賃で募集し、家賃アップが可能
   
   　⇒ 将来売却時も、「家賃収益アップの余地あり」と評価されやすくなる点もアドバイス

【実行した内容】

• 管理会社の変更を決断
  
  　→ 管理委託料を月3,000円から1,100円に変更（コスト年間22,800円改善）

• 入居者への家賃改定の打診
  
  　→ 契約更新時に「家賃値上げ（＋3,000円）」を提案
  
  　→ 結果：家賃68,000円で更新成立

管理会社を変更して様々な工夫をしたことにより、年間58,800円の収支改善に成功しました。

このように、「適切な管理と運用」が不動産投資成功のカギとなります。

他にも相談事例を掲載しておりますので、ぜひご参考ください。

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