「節税目的の不動産投資」に潜む落とし穴

【ご相談のきっかけ】

オーナー様は約5年前、ある不動産会社から「高収入層向けの節税スキーム」として、都心の新築ワンルームマンション投資を勧められ、不動産投資を始められました。「マンションを購入すれば減価償却で所得税が下がり、実質の持ち出しは数万円で済む」といった営業トークに納得し、その後4戸を順次購入。毎年の確定申告では赤字を計上し、所得圧縮を継続してきました。しかし今年、税務署から突然「事務調査に関するお知らせ」が届き、不安を感じて弊社へご相談いただきました。購入時の説明と実際の運用にズレがあることにも気づかれたとのことです。

【当社の対応】
〇確定申告内容の確認

過去5年分の申告内容（不動産所得の収支、減価償却費、借入金利息など）を確認した結果、いくつかのリスクある計上が見受けられました。

・帳簿上の赤字が過大になっている可能性

・実際に居住していない物件への費用按分や、その按分率の妥当性

〇税務署調査への準備

税務署からの通知文に記載された確認項目をもとに、具体的な助言を行いました。

・「想定される質問とその回答メモ」の作成

・帳簿や書類の整理方法

・税務調査時の応対スタンス（必要以上に話さず、事実だけを伝える）

〇税理士の紹介と修正申告支援

当初オーナー様はご自身で申告をされていましたが、不動産に詳しい税理士のサポートを希望されたため、弊社提携先の税理士をご紹介。結果的に一部の年度について修正申告を行い、過少申告加算税や利子税が発生しましたが、重加算税や刑事的リスクを避けて収束しました。

【その後のフォロー】

今回の件をきっかけに、オーナー様は「節税目的の投資」から、「本当に収益が出るか」「将来売却できるか」といった、本質的な視点へと考え方を転換されました。現在、弊社にて保有物件の出口戦略（売却か保有継続か）をシミュレーション中で、2戸については実際に売却へ向けた行動を開始されています。

【オーナー様の声】

「これまで営業マンの話を鵜呑みにしていましたが、ようやく“本質”に気づくことができました。税務署からの通知はショックでしたが、今では冷静に状況を見直す良いきっかけになったと思います。」

【担当者コメント】

「節税になる」と言われて投資マンションを購入し、税務署の調査対象になるケースは近年増えています。節税は“結果”であり、それを“目的”にすると、本来の投資リスクを見落としやすくなります。弊社では、収支バランス・税務リスク・将来価値を総合的に判断し、中立的な視点でオーナー様の資産運用を支援しています。「今の運用に不安がある」「将来の売却を見据えたい」といったご相談も、お気軽にご連絡ください。

他にも相談事例を掲載しておりますので、ぜひご参考ください。

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