不動産投資におけるアスベストの影響とは？リスクの調査と対策方法

不動産投資を検討する上で、アスベスト問題は避けて通れません。アスベストによる健康被害リスクは投資物件の価値を大きく左右するからです。本記事では、アスベストとは何かという基礎知識から、不動産投資におけるアスベスト問題の現状、リスクの調査方法、具体的な対策までを網羅的に解説します。

これを読めば、アスベストのリスクを正しく理解し、安全かつ健全な不動産投資を実現するための知識を得ることができます。安心して不動産投資を行うために、ぜひ最後までお読みください。

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アスベストとは？不動産投資におけるアスベスト問題の概要

アスベストは、天然に産出される繊維状の鉱物です。耐熱性、耐薬品性、絶縁性などに優れているため、以前は建材をはじめ様々な用途で使用されていました。

アスベストの定義と用途

アスベストは、「石綿」とも呼ばれ、蛇紋石系と角閃石系の2種類に大別されます。 非常に細い繊維状であるため、飛散しやすく、吸い込むと健康被害を引き起こす可能性があります。主な用途として、以下のものが挙げられます。

アスベストが不動産投資にもたらすリスク

アスベストが使用された建物は、老朽化に伴いアスベストが飛散するリスクがあります。不動産投資において、アスベストは以下のようなリスクをもたらします。

アスベストがもたらすリスクと詳細

リスク	詳細
健康被害	アスベストが飛散することで、入居者や管理者、工事関係者などが健康被害を受ける可能性があります。特に中皮腫や肺がんなどの深刻な病気を引き起こすことが知られています。
建物の価値低下	アスベストが使用されていることが判明すると、建物の価値が下落する可能性があります。売却時の価格低下や、入居率の低下につながる可能性があります。
除去費用	アスベストの除去には、専門業者による調査や工事が必要となり、多額の費用がかかります。予期せぬ出費は投資収益を圧迫する要因となります。
法的責任	アスベストによる健康被害が発生した場合、不動産所有者は法的責任を問われる可能性があります。適切な対策を怠った場合、損害賠償請求や刑事罰が科される可能性があります。

不動産投資においてはアスベスト以外にも様々なリスクが存在します。不動産投資の失敗パターンや回避する方法について知りたい方は「不動産投資の失敗に多いパターンや人の特徴とは？回避する方法を解説」の記事をご参照ください。

アスベストが使用されている可能性のある建物の見分け方

アスベストが使用されている可能性のある建物をいくつかの観点から見分ける方法を解説します。確実な判断のためには専門業者による調査が不可欠ですが、事前にある程度の絞り込みを行うことは可能です。

築年数による判断

建物の築年数は、アスベスト使用の有無を推測する上で重要な指標となります。日本では、2006年以降にアスベスト含有建材の使用が全面的に禁止されました。そのため、2006年以降に建てられた建物には、原則としてアスベストは使用されていません。

一方、1950年代後半から2000年代前半にかけては、アスベストが広く建材に使用されていました。特に、1970年代から1990年代に建てられた建物は、アスベスト含有建材が多く使用されている可能性が高いと言えます。

以下に、築年数とアスベスト使用の可能性をまとめました。

築年数とアスベスト使用の可能性

築年数	アスベスト使用の可能性
1950年代～1990年代前半	使用の可能性が高い
1990年代後半～2005年	使用の可能性あり
2006年以降	原則として使用なし

建物の種類による判断

アスベストは、その耐火性、断熱性、防音性などから、様々な種類の建物で使用されていました。特に、学校、病院、オフィスビル、マンション、工場などの非木造建築物で多く使用されています。また、戸建て住宅でも、屋根材、外壁材、内装材などにアスベストが使用されている場合があります。

以下に、建物の種類とアスベスト使用の可能性が高い部位の例をまとめました。

建物の種類とアスベスト使用の可能性が高い部位

建物の種類	アスベスト使用の可能性が高い部位
学校、病院、オフィスビル	壁、天井、床、配管の保温材など
マンション	外壁、屋上防水、配管の保温材など
戸建て住宅	屋根材、外壁材、内装材など

不動産投資におけるアスベストリスクの調査方法

アスベストによる健康被害のリスクを最小限に抑えるためには、不動産投資を行う前に適切なアスベスト調査を実施することが不可欠です。専門業者による調査は、建材にアスベストが含まれているかどうかを正確に判断するために必要となります。

専門業者による調査の重要性

アスベストは肉眼での識別が困難なため、専門業者による調査が重要です。経験豊富な専門業者は、建物の築年数、構造、使用されている建材などを考慮し、適切なサンプリング方法と分析方法を用いて調査を行います。

また、調査結果に基づいて適切な対策方法を提案してくれるため、安心して不動産投資を進めることができます。

アスベスト調査の種類と費用

アスベスト調査には主に以下の種類があります。

アスベスト調査の種類と内容、費用相場

調査の種類	内容	費用相場
定性分析	建材にアスベストが含まれているかどうかを調べる分析方法。	数万円～
定量分析	アスベストの含有量を調べる分析方法。レベル1、レベル2、レベル3の3段階があり、レベル3が最も精密な分析。	数万円～数十万円
空気中アスベスト濃度測定	解体工事などを行う際に、空気中に飛散するアスベストの濃度を測定する。	数十万円～

調査結果の見方と注意点

調査結果は報告書として提出されます。報告書には、サンプリング箇所、分析方法、アスベストの有無や種類、含有量などが記載されています。報告書の内容を理解し、適切な対策を講じる必要があります。

また、調査結果に不明な点があれば、専門業者に確認することが重要です。

アスベスト対策方法と費用

アスベスト対策は、建物の状況やアスベストの使用状況に応じて、除去、封じ込め、囲い込みの3つの方法から選択されます。それぞれのメリット・デメリット、費用相場、注意点などを詳しく解説します。

除去・封じ込め・囲い込み

アスベスト対策の3つの方法について、それぞれの特徴を説明します。

除去

除去は、アスベスト含有建材を完全に取り除く方法です。最も確実な方法ですが、費用と工期がかかり、作業中の飛散防止対策が重要となります。

封じ込め

封じ込めは、アスベスト含有建材の表面を薬剤などで固め、飛散を防ぐ方法です。除去に比べて費用と工期を抑えられますが、建材の劣化が進むと効果が薄れる可能性があります。

囲い込み

囲い込みは、アスベスト含有建材を別の建材で覆い、飛散を防ぐ方法です。簡易的な対策として有効ですが、建材の劣化によりアスベストが飛散するリスクは残ります。

各対策方法のメリット・デメリットと費用相場

各対策方法のメリット・デメリットと費用相場をまとめた表です。

対策方法	メリット	デメリット	費用相場（㎡あたり）
除去	アスベストを完全に除去できるため、最も確実な方法	費用と工期がかかる。作業中の飛散防止対策が重要	8,000円～15,000円
封じ込め	除去に比べて費用と工期を抑えられる	建材の劣化が進むと効果が薄れる可能性がある	3,000円～8,000円
囲い込み	簡易的な対策として有効。費用が比較的安価	建材の劣化によりアスベストが飛散するリスクは残る	2,000円～5,000円

悪質業者に騙されないためのポイント

アスベスト対策工事は、専門的な知識と技術が必要です。悪質業者に騙されないために、以下のポイントに注意しましょう。

不動産を扱う際には、上記のような安全対策費用以外にも様々な費用がかかります。不動産を売却する際の費用について知りたい方は「不動産売却の諸費用を徹底解説！仲介手数料から税金まで分かりやすく紹介」の記事をご参照ください。

アスベストに関する法規制と罰則

アスベストによる健康被害を防ぐため、日本では様々な法律によってアスベストの製造、使用、処理などが規制されています。不動産投資においても、これらの法規制を遵守することは必須です。違反した場合には罰則が科せられる可能性があるため、注意が必要です。

アスベスト関連法規の概要

アスベストに関する主な法律は以下の通りです。

アスベストに関係する法律名と概要

法律名	概要
労働安全衛生法	労働者を守るための法律で、アスベストのばく露防止措置などを定めています。
大気汚染防止法	大気汚染を防止するための法律で、アスベストの飛散防止措置などを定めています。
廃棄物処理法	廃棄物の適正な処理を促進するための法律で、アスベスト含有廃棄物の処理方法などを定めています。
石綿障害予防規則	アスベストによる健康被害を予防するための規則で、アスベストの取り扱いに関する具体的な基準を定めています。

罰則規定と事例

アスベスト関連法規に違反した場合、法律ごとに異なる罰則が規定されています。過去には、アスベストの飛散防止措置を怠ったために、周辺住民に健康被害を与え、多額の賠償金を支払うことになった事例も存在するため、アスベスト対策は慎重に行う必要があります。

不動産所有者の責任

不動産所有者は、所有する建物にアスベストが含まれている場合、適切な管理を行う責任があります。具体的には、アスベストの使用状況を把握し、必要に応じて調査や除去などの対策を行う必要があります。

これらの責任を怠った場合、罰則が科せられるだけでなく、民事上の責任を問われる可能性もあるため注意が必要です。

不動産投資におけるアスベストの影響とは？まとめ

不動産投資において、アスベスト問題は大きなリスクとなります。築年数の古い物件では特に注意が必要であり、購入前に必ずアスベストの有無を確認することが重要です。専門業者による調査を実施し、アスベストが発見された場合は、除去、封じ込め、囲い込みなどの適切な対策を講じる必要があります。これらの対策には費用がかかるため、事前に費用相場を把握し、予算に組み込んでおくことが大切です。

法規制についても理解し、罰則規定を遵守しなければなりません。事前の調査、専門家との連携といったリスク軽減策を講じることで、安全かつ円滑な不動産投資を実現できるでしょう。

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このコラムを書いた人

アデプトマネジメント編集部

【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号

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