不動産投資で「再建築不可」物件を避けるべきか？リスクと対策を解説

不動産投資で「再建築不可」物件は本当に避けるべきなのでしょうか？この記事では、再建築不可物件の基本的な定義から、建て替え困難、ローンが組みにくい、売却が難しいといった具体的なリスクを徹底解説します。しかし、物件価格の安さから高利回りを期待できる魅力も存在します。再建築不可物件への投資はリスクが大きいものの、その特性を深く理解し、適切な対策を講じることで、新たな投資機会を見出すことが可能です。

購入前の調査ポイント、融資の選択肢まで網羅的に解説し、あなたの賢い投資判断をサポートします。

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不動産投資における「再建築不可」物件とは何か

不動産投資を検討する際、「再建築不可」という言葉を目にすることがあります。これは文字通り、現在の建物を解体した場合に、同じ場所に新しい建物を建てることができない土地や物件を指します。

再建築不可の物件は、法律、特に建築基準法の規定を満たしていないために発生します。単に建て替えができないだけでなく、大規模な増改築やリノベーションにも制約がかかる場合があり、将来的な資産価値や活用方法に大きな影響を及ぼす可能性があります。

なぜ「再建築不可」になるのか 法的根拠と主な原因

「再建築不可」となる主な原因は、建築基準法に定められた建築物の要件を満たしていないことにあります。特に重要なのは「接道義務」と呼ばれる規定です。

接道義務とは

建築基準法第43条第1項では、建築物の敷地は、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています。これが「接道義務」です。

敷地がこの接道義務を満たしていない場合、たとえ既存の建物があったとしても、それを解体してしまうと、新たな建物を建築することが原則として認められません。例えば、細い路地にしか面していない土地や、旗竿地（敷地延長）で接道部分が2メートル未満の土地などが該当する可能性があります。

「再建築不可」と「既存不適格」の違い

不動産投資の文脈でよく混同されがちなのが、「再建築不可」と「既存不適格」です。これらは似ているようで、その意味と影響は大きく異なります。

それぞれの定義と違いを以下の表で確認しましょう。

「再建築不可」と「既存不適格」の違い

項目	再建築不可	既存不適格
定義	現在の建物を解体後、新しい建物を建てられない土地・建物。	建築時は適法だったが、その後の法改正により現在の基準を満たさなくなった建物。
発生原因	主に接道義務違反。その他、敷地と道路の関係、用途地域による制限など。	建築基準法などの法改正。
建て替え	原則として不可。ただし、例外規定や再建築不可の解消努力で可能になる場合も。	可能。ただし、建て替える際は現行法規に適合させる必要がある。
増改築	制限が非常に大きい。軽微な修繕は可能でも、大規模な増改築は困難。	制限がある場合が多い。増改築部分が現行法規に適合する必要がある。
法的状況	土地自体が建築基準法に適合しない状態。	建物が現在の法規に適合しない状態。
影響	売却困難、担保価値低下、融資が受けにくい。	増改築の制限、売却時に説明義務。

「再建築不可」物件投資は避けるべきか？具体的なリスクを解説

不動産投資において「再建築不可」物件は、その名の通り、現在の建物を取り壊した場合に新たに建物を建てることができないという大きな制約を抱えています。この制約は、単に建て替えができないというだけでなく、多岐にわたるリスクを投資家にもたらします。

ここでは、具体的なリスクとその影響について詳しく解説します。

建て替えや大規模修繕が困難なリスク

「再建築不可」物件の最大のデメリットは、建物の老朽化が進んだ際に、建て替えによる再生ができない点にあります。建築基準法上の要件を満たさないため、既存の建物が寿命を迎えても、原則として新しい建物を建築することは許されません。

これは、長期的な視点で見ると、以下のような深刻な問題を引き起こします。

不動産投資の空室対策について知りたい方は「空室対策で満室経営を実現！すぐに使える効果的な7つの方法」の記事をご参照ください。

不動産投資ローンが組みにくいリスク

不動産投資を行う上で、金融機関からの融資は重要な要素ですが、「再建築不可」物件はローン審査において非常に不利になります。その理由は、金融機関が物件の担保価値を低く評価するためです。

不動産投資ローンの金利相場について知りたい方は「不動産投資ローンの金利相場は？金融機関ごとの特徴を解説」の記事をご参照ください。

売却が難しく流動性が低いリスク

不動産投資における「流動性」とは、物件を現金化しやすいかどうかの指標です。「再建築不可」物件は、この流動性が著しく低いという大きなリスクを抱えています。

資産価値の低下と出口戦略の困難さ

「再建築不可」物件は、時間の経過とともにその資産価値が低下していくリスクが非常に高いと言えます。これは、前述の建て替え困難性や流動性の低さに起因します。

長期的な資産形成を目指す上で、資産価値の維持・向上は不可欠であり、この点において「再建築不可」物件は大きなハンディキャップを負っています。

災害時のリスクと復旧の制約

日本は地震や台風、水害などの自然災害が多い国であり、不動産投資において災害リスクは常に考慮すべき要素です。「再建築不可」物件は、災害発生時に特に大きなリスクを抱えることになります。

「再建築不可」物件のリスクの種類と具体的な影響、投資家への影響

リスクの種類	具体的な影響	投資家への影響
建て替え・大規模修繕困難	建物老朽化、陳腐化、空室リスク増大	賃料収入の減少、収益性の悪化
不動産投資ローンが組みにくい	担保評価の低下、融資額制限、高金利	自己資金負担増、資金調達の困難さ
売却が難しく流動性が低い	買い手限定、売却期間長期化、価格交渉不利	出口戦略の困難さ、売却損の発生可能性
資産価値の低下	建物・土地評価の低下、出口戦略の限定	投資元本の毀損、将来的な資産形成への影響
災害時のリスクと復旧制約	全壊時の再建築不可、復旧費用・方法の制約	投資物件の喪失、土地の有効活用困難

「再建築不可」物件が不動産投資で魅力となる側面とは

「再建築不可」と聞くと、多くの投資家はリスクばかりを連想しがちです。しかし、特定の条件を満たす物件や、適切な投資戦略を立てることで、他の物件にはない魅力を持つことがあります。

ここでは、その具体的な側面について掘り下げて解説します。

物件価格が安く高利回りを期待できる可能性

再建築不可物件の最大の魅力は、その物件価格の安さにあります。一般的に、再建築ができないという法的制約があるため、市場での評価が低くなりがちです。

この価格の安さは、不動産投資において高利回りを実現する大きなチャンスとなります。初期投資を抑えられるため、自己資金の効率的な運用が可能となり、投資回収期間の短縮も期待できます。

再建築可能物件と再建築不可物件の価格と利回りの関係

比較項目	再建築可能物件	再建築不可物件
物件価格	市場価格に基づき比較的高価	法的制約により安価な傾向
表面利回り	一般的な水準	物件価格が安いため高利回りを期待できる可能性
取得コスト	高め	低め

賃貸需要が見込めるエリアの特性

再建築不可物件であっても、その物件が立地するエリアの特性によっては、安定した賃貸需要を見込むことができます。

「再建築不可」物件に不動産投資する際の対策と注意点

「再建築不可」物件への不動産投資は、その特性から一般的な物件とは異なる慎重なアプローチが求められます。しかし、適切な知識と対策を講じることで、リスクを管理しつつ魅力的な投資機会に変えることも可能です。

ここでは、購入前の徹底的な調査から、資金計画、投資戦略に至るまで、具体的な対策と注意点を解説します。

購入前に徹底的に調査すべきポイント

再建築不可物件の購入を検討する際、最も重要なのは、その物件が抱える法的・物理的リスクを正確に把握することです。徹底的な事前調査なくして、この種の物件への投資は極めて危険と言えるでしょう。

具体的には以下のようなポイントを押さえて調査を進めるようにしましょう。

物件の法的状況と周辺環境の確認

物件の法的状況は、再建築不可である理由を特定し、将来的な解消可能性を探る上で不可欠です。また、周辺環境の確認は、賃貸需要や将来的なリスクを評価するために重要となります。

再建築不可の解消可能性を検討する

再建築不可の要因が解消可能であれば、物件の資産価値は大きく向上し、売却も容易になります。しかし、その実現には多大な時間、費用、そして関係者の合意が必要となることを理解しておくべきです。

融資の選択肢と資金計画

再建築不可物件は、担保評価が低くなる傾向があるため、一般的な金融機関からの融資は極めて困難です。そのため、融資の選択肢は限られ、自己資金の割合が高くなることを覚悟する必要があります。

リスクを許容できる投資戦略と出口戦略

再建築不可物件への投資は、そのリスクを理解し、それに見合った投資戦略と明確な出口戦略を持つことが成功の鍵となります。

不動産投資をする際の利回りの最低ラインについて知りたい方は「不動産投資の利回りの最低ラインは？狙い目の物件の特徴も合わせて解説」の記事をご参照ください。

「再建築不可」物件投資のリスクと対策を解説まとめ

不動産投資における「再建築不可」物件は、建て替えや大規模修繕の困難さ、ローン審査の厳しさ、売却の難しさといった大きなリスクを伴います。しかし、その分、物件価格が安価で高利回りを期待できる側面もあります。

「再建築不可」物件への投資を検討する際は、接道義務の確認や再建築不可の解消可能性、融資の選択肢、そして出口戦略まで徹底的に調査することが不可欠です。リスクを理解し、適切な対策を講じることで、初めて魅力的な投資対象となり得ると言えるでしょう。今回の記事内容が、「再建築不可」物件への投資を検討している方にとって、有益な検討材料となることを願っています。

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このコラムを書いた人

アデプトマネジメント編集部

【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号

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