不動産投資において、「利回り」は貴重な判断材料です。ただし、広告や情報サイトに掲載されている利回りの多くは、満室（入居率100%の状態）を想定して単純計算した数値になっています。投資をする際には、利回りの高さにつられて衝動買いしないように気をつけなければいけません。
そのためには、利回りに関する正しい知識を身につけることが不可欠です。そこで今回は、不動産投資における利回りの基本や最低ラインについて、知っておきたい情報をコンパクトにまとめました。
さらに、物件選びに役立つ注目ポイントも解説しています。不動産投資の利回りに関する理解を深めたい方、狙い目物件の特徴が知りたい方は、ぜひご一読ください。
不動産投資の利回りの基礎情報
不動産投資の利回りは、目安としての単純な数値から経費などを反映して細かく計算した数値まで、さまざまな情報があります。はじめに、不動産投資における利回りの基礎をしっかり理解しておきましょう。
不動産投資の利回りとは
不動産投資の利回りとは、「1年間に得られるリターン（収益）」を「投資資金」で割った数値です。簡単にいうと、利回り4%なら25年、10%なら10年で投資資金が回収できることになります。
ただし、「収益」や「投資資金」の部分に経費を含めるか否か、実際の空室状況を反映するかしないかといった諸条件により、利回りの数値は大きく異なるので注意しましょう。
不動産投資における代表的な利回りの計算方法は、以下の2つです。
- 表面利回り
- 実質利回り
まずは、この2種類の利回りについて、詳しく見ていきましょう。
表面利回り
「表面利回り」とは、「1年間に得られる家賃収入」を単純に「物件価格」で割ったものです。
空室率を反映する場合もありますが、入居率100%の状態を想定して計算するケースも多いので注意してください。表面利回りには、物件取得時の経費や運営費は含まれていません。
計算式は以下の通りです。
「表面利回り」＝「1年間の家賃収入」÷「物件価格」×100（パーセント）
表面利回りは比較的簡単に計算できるため、広告などに利用されるケースが多い傾向です。便利な指標ですが、あくまでも目安にすぎないことを覚えておきましょう。
実質利回り
「実質利回り」とは、文字通り実質的な利回りの計算方法です。空室状況を反映し、取得時の諸経費や運営費を含めて算出します。
計算式は以下の通りです。
「実質利回り」＝「1年間の家賃収入（空室反映）-運営費」÷「物件価格+初期費用」×100（パーセント）
不動産投資の物件選びでは、必ず「実質利回り」を算出して比較検討しましょう。
広告に載っている表面利回りの高さにつられて購入しても、希望する家賃で入居者が見つからないと、実際の利回りは「ゼロまたはマイナス」になってしまいます。さらに、修繕費などがかさめば、その分利回りは悪化するでしょう。
物件を選ぶ段階で周辺の賃貸需要や空室の傾向を調査し、先々の出費まで想定して「実質利回り」をシミュレーションしておけば、無用な失敗は避けられるはずです。
不動産投資の利回りの平均・最低ラインは？
基本を押さえたところで、不動産投資の利回りの「平均」と「最低ライン」をチェックしていきましょう。
以下でご紹介する平均値は、「期待利回り」の数値です。期待利回りとは、実際に投資している方がそのエリアの物件にどれくらいの収益を期待するか調査して算出したものです。
相場感をつかむのに有効な数値ですが、実質的な利回りとは、若干異なるケースもあるのでご注意ください。
利回りの平均
投資タイプごとの利回りの平均値は次の通りです。
（投資タイプ別・期待利回りの平均）
|
投資タイプ |
関東地方 |
関西地方 |
|
区分マンション |
6.9% |
7.7% |
|
マンション1棟 |
7.6% |
8.4% |
|
アパート1棟 |
8.3% |
10.2% |
上記の通り、関東のほうが関西よりも若干利回りが低い傾向にあります。さらに、区分マンションは、マンション・アパート1棟投資に比べると利回りが低めです。
まず、投資タイプや地域ごとに、利回りの違いとおおまかな傾向を把握しておきましょう。
続いては、「区分マンション」に限って、利回りの平均を詳しくご紹介します。全国平均と主要都市の平均値は、次の通りです。
（区分マンション・期待利回りの平均）
|
エリア |
新築〜築20年以内 |
築20年以上 |
|
全国平均 |
5.25% |
8.9% |
|
札幌市 |
6.1% |
12.6% |
|
仙台市 |
5.4% |
11.7% |
|
東京23区内 |
4.75% |
6.7% |
|
東京23区外 |
5.0% |
9.3% |
|
埼玉県都市部 |
5.25% |
9.6% |
|
千葉県都市部 |
5.85% |
11.3% |
|
名古屋市 |
5.4% |
10.7% |
|
京都市 |
5.1% |
8.5% |
|
大阪市 |
5.45% |
7.8% |
|
福岡市 |
5.7% |
9.3% |
上記の通り、各エリアごとに利回りの平均は異なります。
都心部ほど利回りが低いのは、物件価格の高騰が主な原因といえるでしょう。
築年数が古いと利回りが高くなるのは、物件価格が急落するためです。ちなみに、築古物件は、入居者が見つかりにくい、突発的な出費がかさむといった理由から実際の利回りは低くなります。
利回りが高くて収益性も高い優良物件は、資金力のある投資家や法人に、すぐに現金購入されてしまうでしょう。市場に出回っている極端に利回りが高い物件には、必ず何かしら問題があるので避けたほうが無難です。
利回りの最低ライン
上記の表の通り、期待利回りの平均はエリアによってかなりばらつきがあります。さらに、利回りは、築年数や物件構造などによっても異なります。したがって、「マンション投資利回りの最低ラインは◯%」などと、断言することはできません。
「都心部の区分マンション」に限っていうと、「表面利回り」のおおまかな最低ラインは次のようなところです。
- 築20年以内の場合は「5.5%前後」
- 築20年以上の場合は「7.0%前後」
上記の数値は表面利回りの目安なので、「実質利回り」で考える場合は「4.5%〜6.0%前後」が最低ラインといえるでしょう。いずれにしても、この最低ラインをクリアできる優良物件はそれほど多く市場に出回りません。
不動産投資の実績や経験が豊富な不動産会社のアドバイスなども参考にしながら、慎重に投資すべき物件を見極めましょう。
なお、投資の目的や融資条件（金利何%で何年のローンを組むか）が違えば、利回りの理想や最低ラインも違ってきます。融資条件まで含めて検討する場合は、「イールドギャップ（利回りとローン金利の差）」も視野に入れておきましょう。
利回りが同じでも、低金利で融資が受けられればイールドギャップが大きくなるため、月々の手残りが増加します。その結果、キャッシュフローを良好に保つことができるでしょう。
逆に、高金利のローンしか組めないのであれば、融資期間を長くして月々の返済額を抑えたり、高利回りが維持できる物件を選択したりする必要があります。物件選びに際しては、「利回りとローン金利のバランス」を考えることも重要です。
不動産投資の利回りの特徴
続いては、不動産投資の利回りの特徴を項目ごとに紹介していきます。利回りの傾向をつかんでおくと、どんな視点や基準で物件を比較検討すべきか分かるでしょう。
都心や駅近は低い
都心や駅近などの「立地が良い」物件の利回りは「低い」傾向にあります。好立地の物件は価格が高騰するので、結果的に利回りが低くなるからです。
ただし、立地やアクセスが良いと賃貸需要が安定し、家賃も高めに設定できるのがメリットといえます。売却時に買い手が見つかりやすい点も有利です。都心や駅近の物件なら、多少利回りが低くても、手堅い不動産投資ができるでしょう。
地方の築古物件はなかなか買い手が見つからないため、極端に価格を下げた結果、10%以上の高利回りになっているケースが多々あります。一方、都心の駅近物件は、価格が高くても売れるので、利回りが5%前後と低めになるケースも少なくありません。
この2つの条件の場合、不動産投資に向いているのは利回りが低い都心の駅近物件のほうです。利回りだけを基準にして比較検討すると、投資判断を誤ってしまう可能性があるので注意しましょう。
新築は中古に比べて低くなりがち
不動産投資では、「新築」のほうが中古よりも利回りが「低く」なりがちです。同じエリアであれば、新築と中古で、それほど大きな家賃の差はありません。
しかし、新築は中古よりも価格が高いので、その分利回りが低くなります。さらに、新築マンションは物件価値の下落が激しいので、数年後には家賃を大幅に下げないと入居者が見つからないケースもありえます。
新築と中古で迷ったら、「築浅で状態の良い中古物件」を選択しておくとメリットが多いでしょう。
建築構造によっても変わる
不動産投資の利回りは、建築構造によっても変わります。原則として、木造、鉄筋・鉄骨造、RC（鉄筋コンクリート）造と、「丈夫な建物」ほど利回りは「低く」なります。
建築構造が強固なほど物件価格が高いため、結果として利回りが低くなりがちです。丈夫な建物は、利回りが低いだけでなく、先々修繕や改修にかかる費用が膨らむ可能性もあります。
個人で不動産投資するなら、RC造よりも、木造アパートや鉄筋・鉄骨造の区分マンションが向いているでしょう。
利回りは投資目的によっても変化する
利回りの理想や最低ラインは、投資の目的によっても変化します。不動産投資のタイプは、大別すると以下の2つです。
- インカムゲイン型
- キャピタルゲイン型
「インカムゲイン」型は、30年前後にわたって長期的に「家賃収入」を得ることを目的とした不動産投資です。
一方、「キャピタルゲイン」型は、購入時よりも高く売って「売却益」を得ることを目的とした不動産投資になります。キャピタルゲイン型は、比較的短期間で結果が出るのが特徴です。
ここでは、2種類の不動産投資における利回りの目安や最低ラインをチェックしていきましょう。
インカムゲイン型
インカムゲイン（家賃収入）が目的の場合は、「都心・駅近」の物件が狙い目です。人気エリアにあり、アクセスも良い物件は、高めの家賃設定でも入居者が見つかるでしょう。
インカムゲイン型の不動産投資では、長期にわたって「空室を発生させないこと」が成功のポイントになります。そのためには、多少利回りが低くても、賃貸需要が安定する都心・駅近の物件を選ぶのが最善策です。
ただし、この手の物件は需要が多い分価格が高いので、新築ではなく状態の良い築浅の物件を狙うと良いでしょう。
さらに価格を抑えたいなら、郊外のアクセスが良いエリアで物件を探す方法もあります。インカムゲイン型の場合、利回りの最低ラインは以下のようなところです。
- 都心・駅近なら「5.5%前後」
- 郊外・好立地なら「7.0%前後」
上記の数値は表面利回りの目安なので、実質利回りで考える場合は、若干厳しく線引きしましょう。
キャピタルゲイン型
キャピタルゲイン（売却益）が目的の場合は、長期的に運営するわけではないので、利回りの最低ラインという考え方自体が当てはまりません。ただし、運営上有利な物件のほうが高値で売却できる可能性が高いのも事実です。
都心・駅近の物件を選択するなら、やはりインカムゲイン型の場合と同じく、運営上有利な「5.5%前後」の表面利回りが最低ラインといえるでしょう。キャピタルゲイン型の不動産投資では、比較的短期間で「価値が上昇する物件を選ぶこと」が成功のポイントになります。
例えば、人気急上昇中のエリアにある優良物件を狙う、あるいは立地の良い地方の格安物件をリフォームして物件価値を高めるといった手法が考えられます。その際にも利回りはある程度参考になりますが、むしろエリア自体の人気度や賃貸需要の推移に注目すべきです。
マンション・アパート経営にかかる経費や収入
実質利回りを計算する際には、収入面だけでなく、支出（経費）面を把握しておくことが欠かせません。続いては、マンション・アパート経営にかかる経費や収入について詳しく見ていきましょう。
初期費用・運営費
マンション・アパート経営をスタートする際の「初期費用」は、以下のようなものです。
- 売買契約の仲介手数料
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 印紙税
- 司法書士に支払う登記費用
…e.t.c
「運営費」には、以下のようなものが含まれます。
- 管理費
- 修繕積立金
- リフォーム代
- 固定資産税
- 火災・地震保険料
- ローンの支払い
…e.t.c
すでにご紹介しましたが、実質利回りの計算式は以下の通りです。
「実質利回り」＝「1年間の家賃収入（空室反映）-運営費」÷「物件価格+初期費用」×100（パーセント）
上記の式に「初期費用」と「運営費」の金額を当てはめれば、実質利回りが算出できます。
なお、分母に当たる物件価格と初期費用を抑えることができれば、実質的な利回りが高くなります。同様に、分子に当たる家賃収入を増やし、運営費を抑えることができれば、利回りが改善するでしょう。
ちなみに、運営費を削減するためには、マンション・アパートの経営や管理を業者に委託するサブリース契約を利用せず自ら行うことが有効です。
収入
マンション・アパート経営（インカムゲイン型不動産投資）の収入源は、主に「家賃収入」です。賃貸契約時には資金・礼金、契約更新時には更新料が発生する場合もありますが、それらは臨時収入といえるでしょう。
長期にわたって安定収入を確保するためには、家賃収入を途切れさせないことが最も重要です。そのためには「空室を発生させない」ための努力が欠かせません。
入居者がなかなか決まらない場合は、家賃設定を見直す、あるいは外観や設備をリフォームするなどして入居率を高めましょう。
狙い目の物件の特徴
ここまでのおさらいも兼ねて、狙い目の物件の特徴をまとめておきましょう。リスクに着目して避けるべき物件を把握しておくと、逆に狙い目物件の特徴が見えてきます。以下で、不動産投資のリスクを順を追って確認していきましょう。
利回りが高い物件のリスク
利回りは、高ければ高いほど不動産投資に向いているというわけではありません。利回り5%前後でも手堅い投資ができるケースもあれば、利回り10%以上なのに失敗するケースもありえます。
特に「極端に利回りが高い」物件には、さまざまなリスクが隠れているので注意しましょう。
例えば、エリア自体の賃貸ニーズがほとんどない、再建築不可、事故物件などの理由から、格安でないと買い手が見つからず、結果的に利回りが異常に高くなることがあります。
「狙い目」は、利回りが高すぎず低すぎない「バランスの良い物件」です。
都心・駅近なら、表面利回りが最低ラインである5.5%前後の物件を狙うと良いでしょう。地方であれば、最低ラインの7%前後からあまり逸脱していない物件の中から、利回り以外の条件も吟味して選定するのが最善策といえます。
空室リスク
インカムゲイン型の不動産投資で失敗する最大要因の1つは、空室リスクです。表面利回りがどんなに高い物件でも、空室が発生してしまえば、その部屋の利回りはゼロまたはマイナスになってしまいます。
投資すべき物件を見極める際には、必ず周辺の空室状況や賃貸需要を入念に調査しておきましょう。
インターネットなどでも情報収集できますが、不安な場合は、マンション投資の取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談してみると良いはずです。「狙い目」は、都心にしろ、地方にしろ、好立地でアクセスが良く「賃貸ニーズが安定している物件」といえるでしょう。
建物の老朽化
物件選びでは、「建物の老朽化」にも注意が必要です。築古の物件は価格が安く表面利回りは高くなるものの、入居者が決まらない、先々修繕費がかさむといったさまざまなリスクが伴います。
リフォームや再建築を前提とした投資ならば別ですが、一般的なインカムゲイン型の投資では避けるべきでしょう。
一方、新築には価格が高い、物件価値の下落が激しいといった固有のリスクがあるので、
築浅で状態や立地が良い中古物件がおすすめです。
運営費が高い
不動産投資では、「運営費が高い」ために失敗するパターンも十分ありえます。ワンルームマンション投資の場合、管理費や修繕積立金が高い、あるいは頻繁に値上げされることにより、実質利回りやキャッシュフローが悪化するケースが少なくありません。
一方、マンション・アパート1棟経営の場合は、管理や修繕にかかる費用を自己資金で負担することになります。そのため、先々大規模な改修費がかかりそうな物件は避けたほうが賢明です。
「狙い目」は、「管理費・積立金が相場以内で頻繁に値上げされない区分マンション」、あるいは「中古で状態の良い1棟マンション・アパート」です。
まとめ
不動産投資の物件選びでは、必ず「空室率」を考慮して取得や運営にかかる「経費」も含めた「実質利回り」をシミュレーションして検討しましょう。
広告に掲載されている数値の多くは表面利回りなので、あくまでも目安です。そもそも「利回りが高い＝不動産投資に向いている」という考え方は失敗のもとになります。
以下のような、利回り以外の条件も十分考慮して比較検討しましょう。
- 空室率
- 立地・アクセス
- エリアの注目度
- 賃貸需要
- 築年数
- 建築構造
…e.t.c
インカムゲイン型の不動産投資なら、「都心・駅近・築浅・表面利回り5.5%前後」の物件が狙い目です。投資資金が限られている場合は、都心よりも手頃な「郊外・アクセス良好・中古・表面利回り7.0%前後」の物件も視野に入れると良いでしょう。
一方、キャピタルゲイン型の投資では、利回りよりも、むしろ「物件価値の上昇が期待できるかどうか」に注目し、最適な立地・価格・状態の物件を選択しましょう。
不動産投資の利回りについてより詳しく知りたい方は、投資用マンションの利回りの最低ラインは10%？計算方法や相場まとめの記事を、ぜひ参考にしてください。
ここまでお読みいただいた方は、利回りに関する理解がかなり深まったはずです。しかし、実際に投資すべき物件を選ぶとなると、利回りの最低ラインだけではなかなか線引きできないのが実情ではないでしょうか？
そんな時こそ、不動産投資の実績と経験が豊富なアデプトマネジメントの出番です。アデプトマネジメントには、不動産投資のプロや投資家様の心強いネットワークがございます。アデプトならではの有益な情報やノウハウ、手厚いサポートもご提供できますので、ぜひお気軽にご相談ください。
この記事の編集者
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号