環境の変化や急な引越し、不動産投資の流れで不動産売却を検討することがあるかもしれません。
不動産売却は人生のなかでも大きなイベントになるでしょう。だからこそ自分が納得のいく金額で売却をしたいもの。
今回は、不動産売却をスムーズに行うための手順やポイントなどをご紹介していきます。
不動産売却の一般的な流れ
不動産売却の流れは以下の通りです。
- 売却理由や希望条件、売却期限を整理する
- 情報収集・査定を出す
- 媒介契約を結ぶ
- 売却活動をする
- 決済・引き渡し
- 確定申告をする
不動産売却を必ず成功させるためにも、売却の手順や知識を身に付けておく必要があります。
ここからは、不動産売却を成功させるために、上記で紹介した不動産売却の流れを細かく解説していきます。
ステップ1.売却理由や希望条件、売却期限を整理する
不動産売却を始める第1ステップは、売却理由や希望を整理し、いつ頃までに売りに出すのか決めていくことです。
ここを整理することで、売却をどんな手順で進めていくか定まっていくでしょう。
売却理由を整理する
なぜ不動産の売却を決めたのか理由を整理します。
不動産を売却するに至った理由の多くは「子どもの独立に伴い住まい住み替える」「子どもの成長に伴い大きな家に住み替えたい」など、生活環境や家族構成の変化が挙げられます。ほかにも「Uターン・Iターンをしたい」「まとまった資金が必要になった」など理由はさまざまです。
理由をしっかりと整理することで、今後のプランについて明確なイメージを持つことができるでしょう。
希望条件を決める
理由の整理が完了したら、希望条件をまとめます。
どのくらいの金額で売りたいのか、売却期間はいつ頃にするのかなどの細かい条件を決めていきましょう。
ローンが残っている場合は、売却額で返済が可能なのかなども考慮する必要があります。そのため、自分の状況に合った希望条件を決めていくことは重要なポイントです。
条件を細かく決めておくと、時期ごとに動きやすくなるでしょう。
売却期限を決める
不動産は築年数が経つほど売上金額が下がっていく傾向にあります。そのため、なるべく早めに売却を済ませる「短期決戦」が大切になるでしょう。
短期決戦に大切なのは、売却に適しているタイミングを見極めることです。年間で人が移動するシーズンなどを把握することで、早めの売却に繋がっていきます。
売却期限が迫っている場合には、買取をしてもらえる不動産会社に依頼することも視野に入れましょう。
ステップ2.情報収集・査定を出す
ステップ2では、情報収集をして不動産を査定に出していきましょう。情報収集は物件を効率よく売却するための大切なステップです。
相場やタイミングを事前に調べたうえで、売却活動のプロである不動産屋に査定をお願いしましょう。
不動産売却のタイミングを調べる
不動産売却に適したタイミングを調べる場合、3つのポイントに着目します。
- 相場の動き
- 季節
- 税制
相場を参考に売却のタイミングを考える場合でお得なのは、安く得たものを価格が高い時期に売ることです。
不動産の相場には波があるといわれており、そのタイミングを見分けることで、より高額で不動産を売却することができるようになります。
この予想はプロでも難しいとされているため、予想が外れてしまうことも視野に入れておきましょう。
不動産売却しやすい時期
日本の年度変わりは4月です。そのため、新年度の始まる4月に合わせて引越しを検討する人が非常に多くなります。つまり、1月～3月に住宅を購入する人が多くなるため、この時期に売却をすると不動産売却がしやすいです。
ほかにも、4月ほどではありませんが夏休み明けも移動シーズンだとされています。9月に合わせて引越しをするので、6月～8月も売却のタイミングとしては押さえておきたいですね。
| 売却しやすい時期 | 1月～3月 |
|---|---|
| 6月～8月 |
所有期間によって税率が異なる
また、税制との関連も調べる必要があるでしょう。不動産の売却で得た利益を「譲渡所得」といい、この所得には「所得税」や「住民税」が課税されます。この税率計算は、売却予定の不動産を所持していた期間で大きく変わってくるので注意が必要です。
特に不動産の所有期間が5年以下場合、所有期間5年以上に比べて所得税率が半分近く変わってきます。
| 所得の区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡 | 1月1日時点で5年以下 | 39.63% （所得税：30.63% 住民税：9%） |
| 長期譲渡 | 1月1日時点で5年を超える | 20.315% （所得税：15.315% 住民税：5%） |
5年経った次の年に売却をしないと、短期譲渡と見なされ、税率が変わるので注意しましょう。
不動産価格を相場で調べる
売却する不動産の相場を知っておくことは大切です。
最も手軽に相場を知ることができる方法は、物件情報サイトで自分が売りたい物件と同じような条件を調べて、いくらで売りに出されているか知ることです。
似たような条件を調べる際は、以下の項目に着目します。
- 最寄駅
- 最寄からの距離
- 築年数
- 間取り
- 広さ
とはいえ、条件が同じような物件を見つけるのは難しいかもしれません。
似たような条件の物件を見つけても、サイトに提示されている金額は売主の希望価格であって、相場とは異なることがあるようです。そうなると、その金額で売れるとは限らないため注意しましょう。
正確に相場を知りたい場合は、国土交通省が調査している資料を参考にすると良いです。
素人ではどうしてもわからない点も多いため、相場の出し方などは不動産会社に委託するのが良いでしょう。
複数の不動産会社で査定を出す
相場を確実に調べるには、不動屋で査定をしてもらうのが一番です。不動産査定は、会社によって金額が異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。
場合によっては、相場よりも低い金額で査定してくる悪徳不動産もあるため、必ず複数の不動産で査定を行いましょう。
また、不動産価格の相場をおおまかにでも自分で知っておくと、こういった悪徳不動産を避けることもできます。
不動産査定は無料なうえ、査定したら必ず売却しなければいけないわけはないので、気軽に依頼をしてみましょう。
ステップ3.媒介契約を結ぶ
査定を出したうえで、納得のいく金額が出たらいよいよ媒介契約を結びます。
媒介契約には3つ種類あります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
ステップ3では、媒介契約を結ぶうえで押さえておきたいポイントを見ていきましょう。
地域の不動産事情に詳しい不動産会社を選ぶ
媒介契約を結ぶときにまず注目しがちなのが、不動産会社の規模です。
大企業でも中小企業でもそれぞれメリット・デメリットがあるため、一概に必ずどちらかを選びましょうとはいえませんが、できるだけ地域に密着した不動産会社を選ぶのが好ましいです。
というのも、地域密着型の不動産会社であれば地域情報の収集力が抜群なので、地元の売却相場にも詳しいです。
昔からある不動産であれば査定価格の信頼度も高いので、迷うようなら地域密着型を選ぶと良いでしょう。
早く売り出したいなら、買取を行っている不動産会社がおすすめ
売却を行っている不動産会社には、仲介や買取のどちらかを行っている場合と、両方を行っている場合があります。
急な転勤などでとにかく物件を早く売りたい！という場合は、買取を行っている不動産を選ぶと良いでしょう。
仲介の場合、売却までに平均3～6か月を要します。場合によっては数か月も売れないということもあります。一方で、買取であれば不動産会社が直接買取をしてくれるので、最短1か月で売却が完了します。
アデプトマネジメントでは買取を行っているため、最短5日で決算が可能です。最短即日査定を行い、自社で現金買取ができるので「早く売却したい！」という希望を叶えることができます。
売り出し価格を決める
不動産に査定を依頼して、媒介契約を結んだら売り出し価格を決めていきましょう。
査定価格はあくまで目安となります。媒介契約をしたら必ずその金額での契約が必要というわけではありません。査定や相場を見比べ、もし売れ残ってしまった場合に値下げをすることも考えたうえで、自分が納得する金額を売り出し価格に設定しましょう。
売り出す時期も不動産会社との契約で決めることができます。人の移動が多いシーズンや、相場の動きを見ながら決めるようにしましょう。
ステップ4.売却活動をする
媒介契約が終われば、いよいよ売却活動の開始です。ネットへの掲載や紙媒体などの情報発信ができるのはこのタイミングとなります。
ここからは、手元にある物件が「商品」となってくるので、物件の魅力を引き出して効率的に売却活動を行いましょう。
ステップ4では、売却活動の具体的な内容を紹介します。
内覧対応を行う
売却活動で最初に対応するのが、物件の購入を検討している人たちの内見です。
購入を考えている方が直接物件を見に来ます。掲載されている写真よりも汚れが酷かったり、庭があれていたりすると減額交渉の原因に。少しでも良い印象を持ってもらうためにも、室内の掃除や換気などはこまめに行いましょう。
また、日時はなるべく相手の要望に合わせるのが良いです。どうしても日程調整が厳しい場合は、不動産会社に案内を任せることができます。内見時は買主目線で長所を紹介すると、相手も決断しやすいですよ。
値段交渉をする
買主の購入まであと一押し！と感じたときや、売却に出してからなかなか買い手がつかないときは、値段交渉を切り出すタイミングでもあります。
やたらと値引きを切り出すのは、自分の利益が少なくなってしまうのでおすすめしません。もう少し減額すれば相手が確実に買ってくれる！などの確信を得たときだけ、値段交渉を行うようにしましょう。
タイミングが悪いと買ってもらえなかったり、もっと減額ができないかと迫られる可能性もあるため、タイミングが非常に大切です。
ステップ5．決済・引き渡し
売却が決まったら、速やかに決済と引き渡しを行います。契約内容や契約に伴う注意点などを再度買主と確認しましょう。
ステップ5では、決済や引き渡しの際に必要な書類、お金のやり取りを紹介します。
引き渡しに必要な書類を用意する
引き渡しにはいくつかの書類が必要になります。
- 登録済権利証/登記識別情報
- 身分証明書
- 地積測量図/境界確認書
- 印鑑証明書（実印も必須）
- 固定資産評価証明書
- 住民票
- 預金通帳
以上の7点が引き渡しの際に必要な書類になります。
これらは、役所や不動産会社、法務局などで用意することが可能です。どの書類がどこで準備できるのかを事前に調べて準備しておくと、当日までに書類を揃えることができるでしょう。
マイナンバーカードがあれば、印鑑証明と住民票はコンビニで発行が可能です。
買主から手付金を受け取り、仲介手数料を支払う
買主から手付金を受け取ったら、媒介契約をした不動産へ仲介手数料を支払います。
この仲介手数料は、2度に分けて払うのが一般的です。
- 売却契約をしたタイミングで半額払う
- 物件の引き渡しで残りを支払う
金額は物件の売買によって異なるので、事前に確認をしておきましょう。
この仲介手数料ですが、査定の段階で知ることができます。なかには半額やタダの場合もありますが、仲介手数料に含まれているのは「通常業務で発生する費用」です。
そこが安くなると、不動産会社の対応が悪かったり追加料金などのトラブルに発展することが考えられます。安ければ良いというわけではないので注意しましょう。
ステップ6．確定申告をする
売買が完了したら忘れてはいけないのが「確定申告」です。
不動産売却で利益が発生した場合は、所得税と住民税を納める義務があります。所得税と住民税は、条件によっては「買い換え特例」や「特別控除」の対象になるので、確認をしましょう。
不動産売却は「譲渡所得」です。ほかの所得とは異なるので、必ず別にして確定申告を行ってください。
流れを抑えてスムーズな不動産売却を
不動産売却の流れは理解していただけましたか？不動産売却をするうえで一番避けたいのは、自分で情報収集を怠ってしまうことです。
情報を知らないと、売却時に損をする可能性もあります。媒介契約を結ぶ際は、地域の不動産事情に詳しい信頼のある企業を選ぶと安心です。
アデプトマネジメントでは、オーナー様1人に対して専属のスタッフが対応させていただいております。売却面のサポートはもちろん、その他不動産トラブルの対応も可能です。
即日で査定をしたい、なるべく早く物件を売却したいなどでお困りの方は、ぜひ一度アデプトマネジメントへご相談ください。
このコラムを書いた人
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号
このコラムを監修した人
