不動産所得が20万円を超えたら、確定申告を行って所得の金額に合わせた所得税を納める必要があります。しかし、その確定申告の方法が分からない、複雑すぎて何から手をつければ良いのか悩むという方もいるでしょう。
この記事では、マンション投資の確定申告の手順や確定申告で経費として計上できる費用などを解説していきます。マンション投資の確定申告でお悩みの方は、ぜひ記事を参考にしてみてください。
不動産所得が20万円を超えたら確定申告が必要
会社員として働いていると、税務は会社がすべて行ってくれるので、年末調整だけで確定申告は必要ありません。しかし、不動産所得をはじめ、給与所得・退職所得以外の所得が20万円を超えた場合は、確定申告を行う必要があります。
ちなみに給与所得・退職所得以外の所得が20万円以内の場合は雑所得に分類されるため、申告する義務は発生しません。
確定申告とは
確定申告とは、会社などの雇用元以外から得たお金を国に申告し、所得税など税金を納める手続きです。会社員の場合は雇用元が税金周りの手続きをしてくれるので、労働者は年末調整以外では特に手続きをする必要はありません。
しかし、それでは副業や資産運用などで個人が会社を経由せずに稼いだお金を、国が把握することはできません。そこで、確定申告を行って会社を経由せずに稼いだお金を国に申告し、適切な税金を納めます。
確定申告の期間は、毎年2月16日～3月15日(休日の関係で多少の変動あり)。この間に前年の1月1日から12月31日の得た所得の申告を行います。
確定申告の種類
確定申告には白色申告と青色申告の2種類が存在するので、それぞれどのように内容が異なるのか見ていきましょう。
青色申告
青色申告は最大3年まで赤字を繰り越せる、10万円もしくは65万円の青色申告特別控除が受けられるのが大きなメリットです。
しかし、帳簿を複式簿記で作成しなければいけない、開業届と青色申告承認申請書を提出して事前に許可を得なければいけないのが青色申告の難点といえるでしょう。青色申告特別控除に関しては、不動産の規模に関係なく10万円の控除が受けられます。
ただし、65万円の控除を希望する場合は事業として認められる必要があり、そのラインは一般的には5棟10部屋程度です。部屋数が少なくても利益が大きければ認められる場合もありますが、マンション投資の場合はなかなかこの条件を満たすのは難しいでしょう。
白色申告
青色申告と違って特に手続きが必要なく、誰でも選択できるのが白色申告です。会社員の方でも、医療費控除などの控除を受ける目的で白色申告をした経験がある人は多いでしょう。
単式簿記で帳簿の方法もシンプルなので、経理の知識が無い人でも簡単に申告できます。ですが、白色申告は青色申告と違って特別控除制度が存在しません。
また、白色申告だと10万円以上の資産を減価償却資産として扱いますが、青色申告だと30万円まで引き上がります。そのため、不動産投資のためにパソコンやスマートフォンなど高額な物品を購入した場合、青色申告よりも記帳が面倒になってしまう可能性が高いです。
不動産所得とは
不動産所得とは、土地やマンションなどを貸し出したり運用したりすることで得た所得を指します。
不動産所得の計算方法は「不動産運用によって得た総利益 － 経費」です。
所得を増やすための手段は、収入を増やすだけではありません。経費を多く計上することでも所得を増やすことが可能です。また、青色申告特別控除をはじめ、さまざまな税額控除を活用することも、所得を増やす手段の一つといえます。
マンション投資の確定申告の手順
「確定申告は手続きが難しくて大変」という声を耳にしたことがある人も多いのではないでしょうか。確かに手続きは複雑ではありますが、流れさえ把握して慣れてしまえば自分でも行えます。
ここでは、マンション投資の確定申告の手順について、詳しく解説していきます。
- 必要書類の準備
- 収支内訳書
- 確定申告書の作成
- 税務署に提出
- 税金の納付・還付
確定申告を税理士などに任せる人も多いかと思いますが、そういった場合でも、ある程度の知識は身に付けておく必要があるでしょう。
①必要書類の準備
マンション投資の確定申告では、さまざまな書類を準備する必要があります。準備する書類は以下の通りです。
- 不動産売買契約書
- 賃貸契約書
- 家賃の送金明細書
- 売渡精算書
- 税金の納付通知書
- 借入の返済表
- 譲渡対価証明書
- 管理費
- 修繕積立金
- 火災保険・地震保険など保険の領収書
- 経費として計上したものの領収書・経費であることを証明できる書類
- (会社員の場合)源泉徴収票
マンション投資の確定申告には、これだけの書類が必要になります。特に、経費に関しては日常的に発生するものなので書類が大量になりやすいです。経費は日頃から記帳する癖をつけましょう。
②収支内訳書の記載
白色申告の場合は収支内訳書、青色申告の場合は青色申告決算書に1年の収支を記載します。どちらも国税庁のホームページもしくはお近くの税務署で入手できます。
収支内訳書に記載する内容は、簡単にいえば収入と経費です。この2つに欄が分けられており、項目ごとにそれぞれ金額を記載していきましょう。
青色申告決算書は複式簿記を採用しているため、収支内訳書と比べると書類の枚数も記載する内容も増えます。こちらは1～3ページが損益計算書、4ページが貸借対照表で構成されています。
| 申告方法 | 書類 | 記載内容 |
|---|---|---|
| 白色申告 | 収支内訳書 | 収入、経費 |
| 青色申告 | 青色申告決算書 | 損益計算書、貸借対照表 |
③確定申告書の作成
確定申告書は、不動産所得を含めたすべての所得を申告する書類です。収支内訳書・青色申告決算書と同じく、確定申告書(B)を国税庁のホームページもしくはお近くの税務署で入手して記入します。
また、e-Taxでも書類を作成できます。e-Taxは項目ごとに金額を入力するだけなので簡単で、計算ミスが起こりにくいです。自力で確定申告を行う場合は、e-Taxを利用すると良いでしょう。
不動産所得を含むすべての所得の合計を求めたら、所得控除を差し引きます。次に、金額に応じた税率を掛けて、税額控除を差し引いたらその年の所得税が算出できます。
④税務署に提出
確定申告書などの書類の準備が整ったら、確定申告書を納税地を管轄する税務署に提出します。提出期間は先ほど紹介した通り、毎年2月16日～3月15日です。
一般的に、確定申告期間は土曜日でも税務署が開いているので、お近くの税務署で確定申告の手続きを済ませてください。書類に修正点やミスがあった場合、税務署の担当者に聞けば修正してもらえます。
忙しくて確定申告書を直接税務署に提出できない場合は、e-Taxによる電子申告や、郵送による確定申告も可能です。
⑤税金の納付・還付
確定申告を済ませたら、所属税などの税金の納付や還付金の受け取りをします。納付期間も確定申告期間と同じく、基本的には2月16日～3月15日です。
この期間内に税金を納付しないと、延滞税などのペナルティが発生してしまうため、期間内に納税するようにしてください。
ただし、人によっては急激に収入が減ってしまったせいで所得税を納められないこともあるでしょう。その場合は、税務署に相談すれば分割納入や延納などに対応してもらえるので、なるべく早く相談してください。
マンション投資の確定申告で経費として計上できる費用は？
マンション投資で利益を出すためには、経費を多く計上することが大切です。しかし、何でも経費として計上すると脱税と判断されてしまう可能性があります。必要経費とそうでない費用の線引きを行って、適切な金額だけ経費として計上しましょう。
では、マンション投資の確定申告で経費として計上できるのは、どのような費用なのでしょうか。ここでは、マンション投資の確定申告で経費として計上できる費用とできない費用について、解説していきます。
計上できる費用
マンション投資で発生した費用は、すべて経費として計上できます。建物の購入費用はもちろん、ローンの利息や管理費、修繕費、退去費なども含まれます。
計上できるかどうかの判断に困るのが、交通費や通信費などのプライベートも兼ねる部分がある費用でしょう。こちらに関しては、できるだけプライベート用と投資用を分けて、できない場合は大体4割程度を事業按分して計上するのが無難です。
接待費用の飲食代やタクシー代は、あまりにも多すぎる場合は税務調査の対象になる可能性があります。領収書とともに、打ち合わせの履歴が分かるものも忘れずに保管してください。
不動産投資で計上できる費用に関しては、「不動産投資で雑費として認められる費用は？目安や上限なども詳しく解説」を参照ください。
計上できない費用
計上できない費用は、マンション投資に関係ない費用です。当たり前ですが、家族や友達との外食費用やお出かけ費用を接待費用として計上してはいけません。
計上するかどうかで迷ってしまうのが、仕事で100％必要なわけではないが、マンション投資に関連するという費用です。例としては、仕事用のスーツや靴代、財務テクノロジー関連の学習書代などが挙げられます。
これらに関しては、基本的には経費として計上できません。投資は会社員と違って服装に制限が無いので、スーツや靴は経費として計上するのは難しいでしょう。
書籍に関しては、マンション投資を取り扱った書籍や雑誌だと経費として計上できますが、直接マンション投資に関係ないものは対象外となります。計上できるか分からない費用があったら、税務署の職員や税理士に確認するのが確実です。
不動産投資の確定申告をしないとどうなる？
確定申告は必ず期間内に行わなければいけません。万が一、仕事が忙しくて確定申告を忘れていた、面倒で放置していたなどの理由で確定申告が遅れると、ペナルティとして加算税が課されます。
具体的にはどのようなペナルティなのか、詳しく見ていきましょう。ここでは、不動産投資で確定申告をしなかった際に発生する加算税について解説していきます。
無申告加算税
無申告加算税は、期間内に確定申告を行わなかった際に発生する加算税です。無申告加算税は50万円までは15％、50万円以上は20％が課されます。ただし、税務調査が入る前に自己申告すれば、5％に軽減されます。
また、場合によっては期限を過ぎても無申告加算税が課されないケースも存在します。そのケースとは、以下の通りです。
- 法定期限から1ヶ月以内に自己申告・納税した場合
- 期限内申告の意思があり、税務署に伝えた期限までに納税した場合
- 期限後申告から5年以内に無申告加算税・重加算税が課されていない場合
基本的に税務署も加算税が発生しないように動いてくれるので、確定申告を忘れてしまったらすぐに税務署で申告・納税を済ませましょう。
過少申告加算税
過少申告加算税は、本来支払うべき金額よりも所得税を少なく申告していた場合に発生する加算税です。過少申告加算税の税率は、追加で支払うことになった税金の10％となっています。
ただし、過少申告加算税は税務調査が入る前に自主的に申告すれば課されることはありません。注意すべきなのが、間違えて少なく申告をしてしまっていた場合です。特に確定申告初心者だと確定申告に慣れておらず、税務署にいわれて過少申告に気づくことも少なくありません。
自分で確定申告を行う場合は締切まで余裕を持ち、なるべく税務署で対面で申告を済ませるのがおすすめです。
重加算税
重加算税とは、無申告や過少申告が悪質と判断される場合に、無申告加算税・過少申告加算税に合わせて課される加算税です。
過少申告や納付期限を過ぎても所得税を納付しない場合は35％、無申告の場合は40％の重加算税が課されます。加えて、過去5年以内に無申告加算税や重加算税が課された経歴がある人の場合は、45％もしくは50％の重加算税が課されることがあるので注意が必要です。
基本的に、税務署から無申告や過少申告を指摘されてすぐに納税すれば、重加算税が課されることはありません。
延滞税
延滞税は期間内に所得税を納付しなかった場合に発生します。ちなみに期限後に過少申告に気づいて修正した場合でも、延滞税は支払わなければいけません。
延滞税は期限の翌日から1日単位で発生し、期限から2ヶ月までは年7.3％と延滞税特例基準割合+1％のどちらか低い方、2ヶ月以降は年14.6％と延滞税特例基準割合+7.3％のどちらか低い方が採用されます。
延滞税は納付が遅れれば遅れるほど金額が大きくなってしまいます。遅くても年利が低い期間である「期限から2ヶ月以内」に納めるようにしてください。
マンション投資の確定申告もご相談ください
マンション投資による所得が20万を超えた場合には、確定申告が必須です。確定申告は、以下のような手順で行われます。
- 必要書類の準備
- 収支内訳書
- 確定申告書の作成
- 税務署に提出
- 税金の納付・還付
手続きが遅れてしまうと、ペナルティとして加算税などが発生するので、注意が必要です。しかし、確定申告に慣れていなくて手続きに手間取ってしまうという人も少なくありません。
マンション投資に関するお悩みを抱えている方は、ぜひアデプトマネジメントにご相談ください。
投資用マンションの買取・販売はもちろん、コンサルティング業も行っておりますので、お気軽にご連絡ください。
このコラムを書いた人
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号