オーナーチェンジ物件の立ち退き交渉の方法や成功させるコツを解説

オーナーチェンジ物件で立ち退きを要請したいと考えているものの、どのような条件なら立ち退きが認められるのか、追い出しをする方法が分からないと悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

この記事では、オーナーチェンジ物件とは何か、立ち退き要求が認められる例、オーナーチェンジ物件の追い出しをする方法などを解説していきます。立ち退き交渉を成功させるコツも合わせて紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

そもそもオーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件という言葉にあまり馴染みがないという方もいるかもしれません。そもそもオーナーチェンジ物件とは、借主（入居者）がいる状態で売買契約を結ぶ物件のことです。物件はもちろん、借主との契約もそのまま次のオーナーに移譲します。

新たに入居者募集などを行う必要がなく、そのまま契約を引き継ぐことができるのがメリットです。一方で、借主との契約内容を自分で決めているわけではないので、あまり良くない契約だったとしても引き継ぐしかないというデメリットもあります。

オーナーチェンジ物件で引き継がれる権利と義務については、「オーナーチェンジ物件にはどんな危険が潜んでいる？」の記事をご参照ください。

賃貸借契約の種類

物件の貸し出しをする場合には借主との契約を行いますが、実はこの契約には2種類あります。契約の種類ごとにさまざまな要項が異なるため、それぞれの違いをしっかりと把握しておきましょう。

• 普通賃貸借契約
• 定期賃貸借契約

ここでは、賃貸借契約の種類について解説していきます。オーナーチェンジ物件を購入する際には、借主との契約がどうなっているかを把握しておくようにしましょう。

普通賃貸借契約

ほとんどの物件で採用されている一般的な契約が、「普通賃貸借契約」です。一定期間の賃貸契約を結び、契約が切れるタイミングで借主から更新したいと希望された場合はそのまま更新されます。

借主から更新を希望された場合は対応する必要があるため、正当な理由がなければ基本的に立ち退いてもらうことができません。それでも立ち退きを希望する場合は、立ち退き料を支払うなどの解決方法が必要になってきます。

定期賃貸借契約

普通賃貸借契約と違って、契約の更新がないのが「定期賃貸借契約」です。予め定められた期間で契約が切れるようになっているので、借主が引き続き利用したいと思っている場合は、再契約をする必要があります。

再契約の場合は貸主の合意が求められるため、貸主が合意しなければ、期間を過ぎるときに物件から出ていかなければいけません。契約期間が終了したら確実に物件が戻ってくるため、「更新」がある普通賃貸借契約とは大きく異なります。

立ち退き要求が認められる例

普通賃貸借契約の場合、立ち退き要求が認められるためには正当事由が必要です。オーナーチェンジだけでは立ち退きの正当事由には当たらないため、どのような場合に立ち退き要求が認められるかを把握しておきましょう。

立ち退き要求が通る条件はかなり厳しいので、基本的には難しいと思っておいたほうが良いです。ここでは、立ち退き要求が認められる例を紹介します。

1. オーナーが物件を自宅とする場合
2. 老朽化した物件を建て替える場合
3. 行政が再開発を計画している場合

それぞれ解説していきます。

オーナーが物件を自宅とする場合

物件のオーナーが自宅として住む場合は、立ち退き要求が認められることがあります。何らかの理由でその物件を利用しなければ住む場所がないといった状況になったのであれば立ち退いてもらえますが、このケースでも立ち退き料が必要になるという例も少なくありません。

オーナーチェンジ物件に自分で住みたいと思っている方は、「オーナーチェンジ物件に自分で住む方法とは！メリットデメリットも紹介」の記事もご参照ください。

老朽化した物件を建て替える場合

建物がひどく老朽化している場合には、立ち退き要求が認められる場合があります。ただし、こちらもかなり条件が厳しいです。少し古くなった程度ではなく、今にも倒壊する恐れがあるといったレベルの老朽化ではじめて認められます。

行政が再開発を計画している場合

これも少し特殊なパターンですが、行政が再開発を計画している場合に都市計画補償金を支払って収用するという例もあります。この場合の立ち退きは、土地や建物の所有者に行政から都市計画補償金が支払われます。これは公共事業となるため、オーナー側から行う補償などはあまりありません。オーナーチェンジ物件の立ち退き要求が認められるケースとして、頭に入れておく程度の認識で問題ないでしょう。

オーナーチェンジ物件の立ち退きをしてもらう方法

オーナーチェンジ物件は借主との契約もそのまま引き継ぐので、立ち退きをしてもらうためにはしっかりと手順を踏んでいかなければいけません。すでに紹介しているように、一方的に追い出すためには正当事由が必要です。

ほとんどのケースでは、交渉によって立ち退きを成立させます。ここでは、オーナーチェンジをした後に立ち退きをしてもらうための方法を解説していきます。

1. 賃貸契約の更新時に交渉する
2. 定期賃貸借契約に変更する
3. 解除事由の確認をする
4. 立ち退き料を支払う

それぞれ見ていきましょう。

①賃貸契約の更新時に交渉する

オーナーチェンジ物件の立ち退き・追い出しはすぐに行うことはできません。まずは契約更新時に交渉して、話し合いをしながら進めていきましょう。借主が更新したいと希望してきた場合は契約を更新しなければなりませんが、交渉をするタイミングとしては更新の半年前までに交渉をすると、スムーズに立ち退きをしてもらいやすいでしょう。「本来は退去時にかかる原状回復を免除する」といった交渉条件を提示することで、立ち退きに合意してもらえる例も少なくありません。

②定期賃貸借契約に変更する

普通賃貸借契約から定期賃貸借契約へ切り替えて、期間を過ぎたら立ち退いてもらうという方法もあります。契約の切り替え自体も一方的に行うことはできないため、契約更新時に交渉を行って切り替えるのが一般的です。具体的には、契約を互いに合意の上で一旦解消をして、定期賃貸借契約で契約しなおすという形になります。

③解除事由を確認する

家賃を滞納し続けている、反社会勢力であるなどの解除事由があれば、立ち退きが認められる場合もあります。このようなケースでは、契約を解除して立ち退きをしてもらうことができるため、解除事由に該当するかどうかを確認してみてください。

「こちらの都合で立ち退いてもらいたい」などの解除事由に当てはまらない要項はこういったケースには当てはまらないので、改めて調べる必要はないでしょう。

④立ち退き料を支払う

立ち退きをしてもらう際にもっともメジャーな方法は、素直に立ち退き料を支払うというパターンです。基本的に一方的に立ち退きを求めることはできないので、お金で解決しようとするのは自然な流れです。

賃貸の管理を任せている会社がある場合、そちらに条件を伝えて交渉を行ってもらうと、トラブルにつながるリスクが少ないでしょう。立ち退き料の金額はケースバイケースで、条件によって相場なども異なります。なかなか折り合いが付かない場合は、弁護士へ依頼すると安心です。

立ち退き料の金額の相場

立ち退き料に支払う金額に決まりはありませんが、大体の相場は存在します。相場といっても金額自体はまちまちですが、一般的には40万円～80万円程度です。立ち退きをする際には借主側に引越し費用がかかってくるため、その分を支払うイメージと考えて良いでしょう。

立ち退き料の金額の相場については、「立ち退き料の相場はいくら？立ち退きをしてもらう流れとともに解説」の記事で詳しく解説しています。

立ち退き交渉を成功させるコツ

オーナーチェンジ物件で立ち退きをスムーズに進めるのは難しく、トラブルになってしまうことも少なくありません。そこで、最後に立ち退き交渉を成功させるためのコツを3つ解説していきます。

• 事前通告を行う
• 代替物件を紹介する
• 弁護士に依頼する

順番に見ていきましょう。

事前通告を行う

立ち退きをいきなり伝えられても、借主はすぐに対応できません。物件探しや引越し準備の期間が必要になるため、最低でも6ヶ月前には通告するようにしましょう。これは法律で定められているため、立ち退きを希望する場合には忘れずに通告してください。

また、内容証明郵便を利用して、しっかりと立ち退きを求める理由などを伝えた上で、改めて話し合いの場を作って説明を行うと、借主に納得してもらいやすくなります。

代替物件を紹介する

代替物件の紹介は必ず必要というわけではありませんが、急に次の物件を探すのが難しいという借主も少なくありません。

仮に時間的に余裕があっても、引越し先を探すのは負担が大きいです。次に住む場所がしっかりと確保できているのであれば立ち退きに応じても良いという借主もいるため、交渉を成功させるために代替物件の紹介をするというオーナーもいます。

弁護士に依頼する

借主との交渉がうまくいかない場合の最終手段として、弁護士に依頼をする方法もあります。基本的には弁護士に交渉を行って立ち退いてもらいますが、どうしても交渉が決裂してしまった場合は裁判で争うことになるでしょう。

不動産に関するお悩みは弊社にお任せ

オーナーチェンジ物件は、借主（入居者）がいる状態で売買契約を結ぶ物件のことです。賃貸借契約には、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の2つがあります。定期賃貸借契約は予め定められた期間で契約が切れるようになっているので、立ち退きをしてもらうのは簡単です。

しかし、普通賃貸借契約は契約が切れるタイミングで借主から更新したいと希望された場合に、そのまま更新をしなければいけないため、立ち退きの交渉をしなければいけません。オーナーチェンジ物件の立ち退きは、トラブルにつながる可能性もあるため、不安な方は事前に不動産会社に相談をしておくと良いです。

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