不動産投資の確定申告のやり方は？必要書類や手続きの流れを紹介

不動産投資をする上で避けては通れないのが確定申告ですが、確定申告は複雑でどのように行えば良いのか分からないという方も少なくありません。

この記事では、不動産投資の確定申告の種類や必要な書類、手続きの流れなどを解説していきます。人によって確定申告の必要性や提出すべき書類などが異なるため、不動産投資の確定申告について知りたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資で確定申告は必要？

確定申告は、1月1日から12月31日までの1年間で発生した所得を計算して納税を行うための手続きのことです。確定申告は誰もが必ず行うものではなく、個人事業主や給与の他に副業で利益を得た人など、申告すべき所得が発生した場合に必要になります。

ただし、利益が発生していても申告の必要がない人や、利益がなくても申告したほうがお得になる人もいるので、確定申告が必要かどうかを以下で確認しましょう。

必ずしなければいけない人

1月1日から12月31日までの1年間に不動産投資で利益が発生した場合は、翌年に確定申告をしなければなりません。不動産投資で利益がマイナスになった方は良いですが、プラスになった方は必ず確定申告を行うようにしましょう。

必要はなくてもしたほうがお得な人

不動産投資で損失がある場合、利益がないので確定申告を行う義務はありません。しかし、確定申告で損益通算をすることによって節税ができてお得になるケースもあります。損益通算とは、他の事業で得た事業所得や本業の給与所得から赤字分を差し引くことで課税所得が少なくなり、結果的に納税額を抑えられるという仕組みのことです。

不動産投資の確定申告の種類

不動産投資の確定申告の方法には、以下の2種類があります。

• 青色申告
• 白色申告

確定申告を行う際には、それぞれの申告方法の特徴や違いを把握して、自分に合った方法を選択することが大切です。ここでは、それぞれの違いについて見ていきましょう。

青色申告

青色申告は、事前に「開業届」と「青色申告承認申請書」を提出することで利用できる申告方法です。不動産所得・事業所得・山林所得のいずれかの所得を得ている人が対象となります。

最大65万円の「青色申告特別控除」が受けられるため、税制優遇を受けたい人などにおすすめです。一方で、複式簿記で記帳を行う必要があるため、後述の白色申告と比べると手間がかかるというデメリットもあるので、注意してください。

青色申告について詳しく知りたい方は、「不動産投資で青色申告をするための条件は？注意点と合わせて解説」の記事をご参照ください。

白色申告

白色申告は青色申告を選択しない人が行う申告方法で、「開業届」や「青色申告承認申請書」の提出が必要ありません。簡易簿記で記帳をするので、複式簿記と比べると記帳方法がシンプルで手間が少ないです。ただし、青色申告のような特別控除を受けられないので、節税効果を期待している人にはおすすめできません。

青色申告と白色申告のまとめ

不動産投資の確定申告で必要な書類

不動産投資の確定申告で必要な書類には、下記のような種類が挙げられます。

確定申告に必要な書類については、「不動産所得の確定申告での必要書類一覧｜計算方法や申告方法も解説」の記事をご参照ください。

不動産投資の確定申告の流れ

確定申告の種類や必要な書類について解説しましたが、ここからは実際に不動産投資の確定申告を行う流れについて説明します。

1. 必要書類の用意
2. 取引帳簿の作成
3. 確定申告書・収支内訳書の作成
4. 書類の提出

確定申告は、申告期限が翌年の2月16日～3月15日までと決まっているため、直前に慌てることがないように、事前に申告の流れを把握しておきましょう。

①必要書類の用意

上記で解説したように、不動産投資の確定申告では、確定申告書以外にもさまざまな書類が必要になります。

書類ごとに入手するタイミングや入手方法が異なるため、早めに準備をしておきましょう。中には、不動産投資を始めるタイミングで受け取る書類や自分で発行手続きを行う必要がある書類などもあります。

②取引帳簿の作成

確定申告に必要な書類が揃ったら、取引帳簿の作成をしましょう。不動産所得や事業所得がある方は、年間の取引を記録して帳簿を作成する必要があります。

帳簿の作成は青色申告でも白色申告でも必要ですが、青色申告の場合は複式簿記で、白色申告では簡易簿記で行うようにしてください。異なる方法での帳簿付けが必要となる点に注意しましょう。

③確定申告書の作成

添付書類の用意ができたら、「確定申告書」の作成をしましょう。確定申告書は以前まで「申告書A」と「申告書B」がありましたが、令和5年1月から「申告書B」に統一されているため、確定申告をするすべての人は「申告書B」を提出してください。

④書類の提出

必要書類をすべて用意して書類の作成まで済んだら、確定申告の期間内に書類を提出します。書類の提出は、税務署や確定申告会場に持参（または郵送）する方法か、インターネット上にあるe-Taxを利用して提出する方法のどちらかです。

e-Taxでの提出には、最大65万円控除の適用を受けられる、一部の書類の作成を省略できるなどのメリットがあります。しかし、インターネット環境が整っていて、事前に利用者識別番号を取得しておく必要があるなどの点に注意してください。

不動産投資の確定申告に関するQ&A

最後に、不動産投資の確定申告に関するよくある質問をまとめました。記事を読んで、確定申告に関する疑問がまだ残っているという方は、ぜひ参考にしてみてください。

• 確定申告の受付はいつから？
• 不動産投資にかかる税金の算出方法は？
• 不動産投資を始めた初年度も確定申告は必要？
• 経費として認められる費用は？
• 確定申告をしないとどうなる？

それぞれ以下で詳しく解説するので、ぜひご覧ください。

確定申告の受付はいつから？

確定申告の受付は、不動産投資の利益が発生した年の翌年の2月16日～3月15日までに申告する必要があります。書類の作成や必要書類の用意は受付期間の前からできるので、申告期限までに慌てることがないように、余裕を持って準備するようにしてください。

確定申告を行う際に税務署の混雑を避けたい、なかなか行く時間が取れないという方は、24時間対応のe-taxを利用すると良いでしょう。

不動産投資にかかる税金の算出方法は？

不動産投資にかかる税金は、不動産所得と他の所得を合算して算出する総合課税という方法で行います。不動産所得は、不動産投資で得た収入から、不動産投資に必要となった経費を差し引いた金額のことです。

不動産所得が算出できたら他の所得と合算し、基礎控除（48万円）や青色申告をする場合の特別控除（最大65万円）など、対象となる控除額を差し引いて課税所得の金額を算出します。

課税所得が出たら、所得に応じた税率をかけて税金を算出しましょう。

不動産投資で税金対策をしたい方は、「不動産投資で行う税金対策の仕組みとは｜対策方法や注意点を解説」の記事をご参照ください。

不動産投資を始めた初年度も確定申告は必要？

不動産投資を始めた初年度かどうかに関係なく確定申告は必要です。青色申告をする場合は開業届などの提出が必要なので、先に用意しておきましょう。
ただし、先ほども解説したように、不動産投資による利益がない場合や損失がある場合は確定申告の義務はありません。本業でサラリーマンとして働いている方や事業所得がある方は、確定申告をして損益通算をしたほうがお得になります。

経費として認められる費用は？

不動産投資の確定申告で経費として認められる費用には、下記のような項目が挙げられます。

• ローン金利
• 保険料
• 管理委託料
• 修繕費
• 不動産投資にかかる税金
• 司法書士や税理士への報酬金
• 仲介手数料・支払手数料
• 減価償却費
• 交通費
• 通信費
• 交際費
• その他

経費として認められる費用をきちんと計上することで節税につながるため、確定申告をする際は、不動産投資に関する経費についてもしっかりと確認しておくことが大切です。

不動産投資で経費として認められる費用については、「不動産投資で経費として計上できる・できない項目をそれぞれ一覧で解説」の記事をご参照ください。

確定申告をしないとどうなる？

確定申告を行うべき人が申告を怠ると、無申告として「無申告加算税」が課せられます。不動産投資で20万円以上の所得がある方は、確定申告を行うようにしましょう。

また、申告をした場合でも、税務署の調査により申告した金額が間違っていた場合は「過少申告加算税」が、不正により適切な金額で申告がされていない場合は「重加算税」が課せられます。

確定申告にお悩みの方はお気軽にご相談ください

不動産投資の確定申告は、不動産投資によって利益が発生した場合に納税を行うための手続きです。利益がなくても損失がある場合は損益通算をすることで税金を減らせます。

確定申告には複式簿記で帳簿する「青色申告」と、簡易簿記を帳簿する「白色申告」の2種類があり、それぞれで特徴が異なるので、自分に合った方法を選びましょう。青色申告は申告の手続きに手間がかかりますが、最大65万円の税制優遇が受けられるというメリットがあります。

確定申告を怠ると罰則が課せられることもあるため、確定申告をする際は手続きのやり方を確認して、きちんと申告をするようにしましょう。不動産投資の確定申告にお悩みの方は、ぜひアデプトマネジメントにご相談ください。

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