ワンルームマンション投資は他の不動産投資より低価格でスタートできる比較的取り組みやすい事業といえます。一方、リスクを軽視した結果投資失敗となる残念な事例が多いのも事実です。
ワンルームマンション投資の失敗原因や事例を知り、投資を成功させるために、ぜひこの記事をご一読ください。ワンルームマンション投資に対する漠然とした不安が解消され、投資に向かって一歩進んでいく自信がわいてくるはずです。
ワンルームマンション投資で失敗する原因
ワンルームマンション投資で失敗する原因は、以下の5つです。
- 物件選びに失敗している
- ワンルームマンション投資の仕組みを理解していない
- 管理会社選びに失敗している
- 空室が長期化している
- 設備の故障で想定外な支出があった
ここではワンルームマンション投資で失敗する5つの原因について解説していきます。
詳細については「投資用マンションの【よくある失敗】と【成功するためのポイント】を解説！」を参考にしていただくことで、より深い理解が得られるかと思いますので、こちらもぜひ一度ご覧ください。
物件選びに失敗している
ワンルームマンション投資で一番大切なことは、その物件の「立地」です。
- ワンルームマンションの需要があり需要の根拠が明確であること
- 住むエリアとして魅力と認知度が高いこと
- 住みたくなるお部屋であること
最低でもこの3点をクリアしなければ、入居者が確保できず、自腹で借入の返済をしていかなければならなくなります。
あなたの物件を、数ある競合物件の中からベストだと感じてくれて、そのお部屋に入居してくれる方がいなければ、空室期間は長期化し、その間の維持費の負担だけがかかるという憂き目にあってしまうでしょう。
ワンルームマンション投資の仕組みを理解していない
ワンルームマンション投資は、単身者用の分譲マンションの一室を購入し、それを賃貸物件として入居者から家賃収入を得る投資のことをいいます。入居者確保はワンルームマンション投資の絶対条件ですが、それ以外でも家賃滞納、空室リスク、退居時にかかる修繕や借入金利の変動などの経費やリスクはいつもつきまといます。
ワンルームマンション投資は1棟マンションの経営より初期投資は少ないのですが、不動産投資である以上リスクはつきものです。このようなワンルームマンション投資の仕組みを十分に理解していないと、投資に走っても失敗してしまうことになります。
ワンルームマンションの売却タイミングなどは「ワンルームマンションを売却するタイミングや流れを分かりやすく解説」の記事で詳しく紹介しています。
管理会社選びに失敗している
管理会社選びを間違うと、適切な入居者の募集や十分な建物の手入れを実施してもらえず、空室が長期化するおそれがあります。地域の市場性をしっかりと把握しているか、同業他社に対して傲慢な言動をしていないか、各ポータルサイトへの物件掲載をおろそかにしていないかなど日常的な振る舞いからチェックしてみましょう。
家賃滞納や入居者同士のトラブル等にも対応できる会社に管理を委託しておかなければ、オーナーの負担は増すばかりです。日頃の対応をきちんとチェックするとともに、口コミサイトなどでその会社の評判を調査し、複数の業者から管理委託をする会社を選ぶことが大切です。
空室が長期化している
購入時に組んでいる資金計画は大体満室想定で作成されていますが、実際にはどこかのタイミングで必ず空室になる場面があります。この時、いかに迅速に次の入居者が確保できるかが肝心なのですが、エリアや管理会社の選定に失敗すると、空室が長期化し、想定した家賃収入が得られません。
空室が長期化する理由としては、築古すぎる・設備が不十分である・周辺の相場と募集家賃との乖離などがあるのですが、これを放置してしまうと、自己資金でローンを返済しなければならなくなります。所有しているワンルームマンションが1戸だけならなおのこと、早急な入居者確保が大切です。
設備の故障で想定外な支出があった
投資対象として中古のワンルームマンションを選んだ場合、メンテナンスを怠ると設備が古くなったまま放置され、それが原因で空室期間が長引き、賃料が下落することがあります。
また、水回りやエアコンなどの設備に交換が必要になれば、通常の入退去時よりも費用がかかります。十分なメンテナンスを実施しなかった結果設備の故障が発覚した場合、売主の契約不適合責任が適用されなくなることも考えられます。
購入者の「メンテナンス不足」による不具合であれば、売主が修繕などを行う必要がなくなるため、購入者が修繕をすることとなります。このような想定外の支出が発生するとオーナー負担の支出が増加し、投資失敗につながることもあります。
ワンルームマンション投資を失敗した事例
ワンルームマンション投資は投資初心者でも比較的簡単に取り組める不動産投資である一方、失敗事例は数多く、また後を絶ちません。
ここでは、ワンルームマンション投資に取り組んだ結果、残念ながら失敗となってしまった事例をいくつかご紹介します。
ワンルームマンション投資を失敗する事例
- 高価な新築ワンルームマンションを購入してしまった
- 賃貸需要の少ないエリアでワンルームマンションを購入してしまった
- 管理会社選びに失敗してしまった
- そもそもの収支計画が成立していない
よくある失敗事例を知り注意すべきポイントを理解すれば、ご自身のワンルームマンション投資を行う上での強みになります。ぜひ参考になさってください。
詳細については「不動産投資の失敗例から見る対処法とは｜失敗しない方法を解説」の記事を参考にしていただければ知識は深まるかと思います。
事例① 高価な新築ワンルームマンションを購入してしまった
ワンルームマンション投資で失敗する事例として多いのが、高価な新築ワンルームマンションを購入した事例です。新築ワンルームマンションはあくまで販売価格であり、中古案件のようにエリアでの需給バランスから価格が決められているわけではありません。
また、分譲会社の人件費や広告費などが価格に上乗せされているので、高めの価格設定になります。一方、売却価格は売主と買主の思惑で決まるので、その売却益ではローン完済できず、残債が残ってしまう事例が多いのです。
都心部では築10年以内の中古案件と同エリアでの新築案件の価格には約1,100万円程度の差がある場合もあります。一方、募集家賃は中古と新築で大差が無いのが現状です。その結果、新築ワンルームマンション投資が失敗してしまうのです。
事例② 賃貸需要の少ないエリアでワンルームマンションを購入してしまった
そもそも不動産投資で成功するための必須条件は「立地」です。賃貸需要が少ないエリアでワンルームマンションを購入すると入居者確保は困難です。一般的にはワンルームマンションは駅至近などの好立地にあるのですが、なかには地方や郊外の建物もあります。このような案件には空室リスクが潜んでいます。
都心部のワンルームマンションならいったん退居があってもすぐに入居が決まりますが、地方や郊外の案件だと3ヶ月から半年間空室のままという案件もあるのです。空室が長引くと募集条件の見直しが必要になります。
フリーレント（無料賃貸期間）や広告料追加などの負担が出てくれば、計画通りの収益を見込むこともできません。立地を見間違ったワンルームマンションは失敗に終わりがちです。
事例③ 管理会社選びに失敗してしまった
（新築にはリスクがあるから中古マンションにしよう！）と中古案件を購入してマンション投資をはじめたところ、管理会社選びで失敗してしまい、想定外の管理費が積み重なったり、支出増で投資失敗となる事例も多々あります。突然の退去があれば、次の入居者募集や部屋の原状回復が必要になりますが、管理会社に失敗すると、これらの業務を怠り、機会損失を生んでしまう可能性があります。
原状回復工事は管理会社と提携している業者しか使えないため、オーナーが安い業者を探して依頼するということができないケースも多くあります。管理費が安くても管理内容が充実していないというリスクもあります。オーナーと共に手を携えて案件の入居維持に尽力してくれる管理会社を選ぶことが重要です。
事例④ そもそもの収支計画が成立していない
不動産投資は入ってきたお金をローンの返済や管理費、修繕積立金に充てることが可能です。もし、家賃収入だけで経費が賄えず、毎月の収支が赤字になっていたら、収支計画が成立していないため、ワンルームマンション投資は失敗だと言わざるをえません。
投資ならば毎月の収支が赤字にならないような物件を購入すべきです。赤字の収支はそもそも投資の計画として成立していないのです。
建物が古くなっていけばその分家賃も下落していきます。それでも当初のローン返済や管理費負担は変わりません。収入は減るのに支出が増えるとなっては赤字は大きくなるばかりです。さらに臨時の出費まで上乗せされてきたら、もはやワンルームマンション投資を続けることすら困難でしょう。
ワンルームマンション投資を失敗しないポイント
ここまでワンルームマンション投資のリスクと失敗の事例をお伝えしてきましたが、それではワンルームマンション投資を失敗させないポイントというのはいったいどういったものなのでしょうか。ここでは特に重要と思われる4つのポイントについてお伝えしていきます。
できるだけリスクを避けて物件を選ぶ
物件を選ぶ時には思いつくかぎりのリスクを避けて、オーナーとして納得いく物件を選ぶようにしましょう。投資案件だからといって、ネット検索してよさそうだと感じただけの物件を選ぶようなことは絶対に避けるべきです。
気になる案件が見つかれば、業者に連絡し、入居者同様に内覧を必ずするようにしてください。内覧時には営業担当者に周辺の市場性や環境、そのエリアの将来性なども含めて確認していく必要があります。
物件資料を入手したら、築年数や間取りなどの基本情報についてももれなくチェックし、少しでも疑問を感じたら遠慮なく担当者に確認し、間違いのない物件選びをしましょう。
空室対策に力を入れる
不動産投資を成功させられるかどうかはひとえに「入居者が確保できるか」にかかっています。建物にこだわり、投資金額にこだわり、立地条件や将来性をみすえた物件選びをするのは、すべて入居者を確保するためです。この根本的な理由を忘れないようにしましょう。
入居者確保を実現し、また維持していくためには、必ず起きる「空室」のリスクヘッジをする必要があります。空室対策に力を注ぎましょう。管理会社としっかりとしたパートナーシップを築き、共に手を携えて空室対策ができるように日頃からのコミュニケーションにも意識を向けたいものです。
適切な火災保険に加入する
特に中古物件に関しては、マンションが建設された当時の耐火基準や耐震基準が、現在のものと異なっていることがしばしばあります。日本は過去に多くの震災を経験しており、それらの震災を契機に耐火基準や耐震基準が何度も見直されてきました。
新築の建物は最新の基準を満たしているため、耐火や耐震性に関しては高い安全性が保証されています。しかし、中古物件の場合、建設時には当時の基準を満たしていたとしても、時間の経過と共に法令が改正されることにより、現在の基準から見ると不足が生じている可能性があります。
自己所有のワンルームに第三者が住んでいるという状況下で、その責任とリスクを考えると適切な火災保険に加入しておくことはもはや絶対条件といえるかもしれません。
適切な税金対策を行う
資産形成を目的として行われる不動産投資は、税金対策としても効果を発揮することをご存知でしょうか。適切な税金対策をすれば全体的な課税負担を軽減することができる不動産投資では、所得税や住民税、資産税、贈与税、相続税などの節税にも効果があります。
また、投資の内容やご自身の属性などを考慮した時に、不動産投資部分を法人化して税金対策をするケースもあります。それぞれの税金についての知識を得て、適切な税金対策を行っていくことは不動産投資においてとても重要です。
ワンルームマンション投資ならアデプトへ
この記事ではワンルームマンション投資で失敗する原因について、事例をもとにご紹介させていただきました。ワンルームマンション投資は比較的低コストで始められる不動産投資なのですが、失敗するケースが本当に多いということが分かり、ご自身の知識だけでは不安を覚えるという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産投資においては、豊富な実績と事例を把握している不動産会社とのパートナーシップがとても重要になります。アデプトマネジメントには、ワンルームマンション投資を成功に導くノウハウや、税理士や司法書士の先生方や金融機関との強固なネットワークがあります。ワンルームマンション投資をご検討されるのであれば、アデプトマネジメントにお気軽にご相談ください。
安易な気持ちと不十分な調査、検討のままでワンルームマンション投資を始めても決して成功することはできません。ワンルームマンション投資を成功させるために、失敗の事例から学ぶべき点を学び、10年20年先の将来を見据えた上での物件選びや管理運営が大切になります。
質のいい中古ワンルームマンション投資であれば、安定的な収益を上げることができ、成功を導くことが可能となります。投資の判断基準をしっかり持って、成功できるワンルームマンション投資をご検討ください。皆様の不動産投資がよりよいものになることを心よりお祈りしています。
このコラムを書いた人
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号