「サブリース新法」って聞いたことはあるけど、実際どんな内容かよく分からない…そんな家主さんや借主さんの疑問を解消する記事です。サブリース新法は、従来のサブリース契約におけるトラブルを防止し、家主と借主の双方を守るために制定されました。
この記事では、新法の概要から重要なポイント、家主・借主それぞれの注意点、よくある質問までを網羅的に解説。これを読めば、サブリース新法の目的や変更点、契約時の注意点などが分かり、安心してサブリース契約を検討できるようになります。
サブリース新法の概要
サブリースとは、不動産オーナー（家主）から物件を一括で借り上げたサブリース会社が、その物件を転貸する仕組みです。空室リスクを軽減できるメリットがある一方、家賃保証が実際には保証されないケースや、契約解除が難しいなどのトラブルも発生していました。
そこで、サブリース契約における家主と借主の保護を強化するために、2020年12月に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（通称：サブリース新法）が施行されました。
サブリース新法が制定された背景
サブリース市場の拡大に伴い、家賃保証が不適切な形で運用されたり、契約内容が家主にとって不利な内容になっていたりするケースが増加しました。
特に、高齢のオーナーがサブリース契約の複雑な内容を理解しないまま契約し、トラブルに巻き込まれる事例が目立ちました。このような状況を改善し、サブリース市場の健全化を図るために、サブリース新法が制定されました。
サブリース新法の目的
サブリース新法の目的は、家主と借主の保護を強化し、サブリース契約の透明性を高めることです。具体的には、サブリース会社による重要事項説明の義務化、家賃債務保証の範囲の明確化、契約解除に関する規定の整備などが行われました。
サブリース新法で何が変わったのか
サブリース新法によって、以下の点が変更されました。
| 変更点 | 内容 |
|---|---|
| 重要事項説明の義務化 | サブリース会社は、契約前に家主に対して、契約内容やリスクについて書面で説明する義務が課せられました。 |
| 家賃債務保証の範囲の明確化 | 家賃保証の範囲が明確化され、サブリース会社が家賃保証をできない場合の条件などが規定されました。 |
| 契約解除に関する規定の整備 | 家主が正当な理由で契約を解除できる場合や、その際の条件などが規定されました。 |
| 紛争解決の枠組みの整備 | サブリース契約に関するトラブルが発生した場合の紛争解決の枠組みが整備されました。 |
これらの変更により、家主は契約内容を十分に理解した上で契約を締結することができ、不当な契約によるトラブルを回避することが容易になりました。 また、借主も安心して物件を借りることができるようになりました。
より詳しい情報については、国土交通省のウェブサイトをご確認ください。
サブリース物件を売却する方法を「サブリース物件を売却する方法は？流れや注意点、高く売却するポイントを紹介」の記事で解説していますので、ぜひご覧ください。
サブリース新法の重要ポイント
サブリース新法は、家主と借主の双方を守るために重要な規定を設けています。中でも特に重要なポイントは以下の3点です。
契約時の重要事項説明
サブリース新法では、サブリース業者から家主への重要事項説明が義務付けられています。これは、家主が契約内容を十分に理解した上で契約を締結できるようにするためのものです。重要事項説明では、以下の内容が説明されます。
- サブリース契約の期間
- 家賃の支払い方法
- 解約に関する規定
- 家賃保証の内容
- 修繕に関する責任分担
家主は、重要事項説明の内容をしっかりと確認し、不明点があれば質問することが重要です。説明内容に納得できない場合は、契約を締結するべきではありません。
家賃債務保証の範囲
サブリース新法では、家賃債務保証の範囲が明確化されています。従来は、空室期間の家賃も保証されるケースがありましたが、新法では、実際に借主が居住している期間の家賃のみが保証されることとなりました。また、家賃滞納が発生した場合の保証範囲についても明確に定められています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 保証範囲 | 入居者がいる期間の家賃 |
| 空室時の保証 | 原則として保証されない（契約内容による） |
| 滞納時の保証 | 一定期間（契約内容による） |
家主は、家賃債務保証の範囲をしっかりと確認し、空室リスクや滞納リスクについても考慮する必要があります。例えば、国土交通省のホームページでサブリースに関する情報を詳しく確認することができます。
解約に関する規定
サブリース新法では、解約に関する規定も整備されています。家主は、正当な理由がある場合には、サブリース契約を解約することができるようになりました。
正当な理由としては、例えば、サブリース業者が契約内容に違反した場合や、家賃の支払いが滞っている場合などが挙げられます。また、契約期間満了時にも、家主は契約を更新せずに解約することができます。
家主から一方的に解約する場合には、一定の予告期間を設ける必要があります。また、違約金が発生する場合もあります。家主は、解約に関する規定をしっかりと確認し、契約期間や解約条件などを理解しておくことが重要です。
サブリース新法に関するよくある質問
ここでは、サブリース新法に関するよくある質問と回答をまとめました。契約前に疑問点を解消し、安心してサブリース契約を検討できるようにしましょう。
Q. サブリース契約は解除できる？
はい、サブリース契約は解除できます。ただし、契約内容によって解除の条件や手順が異なります。契約書に記載されている解約条項をよく確認し、正しく手続きを進めることが重要です。
一般的には、契約期間満了時の更新拒絶や、正当な事由がある場合の途中解約が認められています。正当な事由には、サブリース業者の契約違反や、家主の事情変更などが考えられます。
解約に関するトラブルを避けるためにも、契約前に一度弊社にご相談ください。
Q. サブリース新法はいつから施行された？
サブリース新法は、2020年9月1日から施行されました。正式名称は「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の一部を改正する法律」です。この法律は、サブリース契約におけるトラブル増加を背景に、家主と借主の保護を強化するために制定されました。
施行日以降に締結されたサブリース契約には、新法の規定が適用されます。既に締結されている契約についても、一部の規定が適用される場合があります。詳しくは国土交通省のホームページをご確認ください。
Q. サブリース契約と管理委託契約の違いは？
サブリース契約と管理委託契約は混同されやすいですが、それぞれ異なる契約です。サブリース契約は、転貸借契約であり、サブリース業者が物件を一括で借り上げ、それを第三者に転貸します。
一方、管理委託契約は、家主から管理会社に物件の管理業務を委託する契約です。管理会社は、入居者募集や家賃徴収、クレーム対応などを行います。家賃保証の有無も大きな違いです。
サブリース契約では家賃保証がありますが、管理委託契約では家賃保証がないのが一般的です。契約内容をよく理解し、それぞれのメリット・デメリットを比較検討することが重要です。
Q. 悪質なサブリース業者を見分けるポイントは？
サブリース契約を検討する際は、悪質なサブリース業者に注意が必要です。見分けるポイントとしては、契約内容の説明が不十分、家賃保証の条件が曖昧、解約条件が不利、強引な勧誘などが挙げられます。
また、会社の登記情報や評判を確認することも重要です。少しでも不審な点があれば、契約を控えるか、専門家に相談しましょう。
サブリース新法で変わる不動産投資のまとめ
サブリース新法は、家主と借主の双方を守るための重要な法律改正です。従来のサブリース契約におけるトラブルを防止し、より公正な取引を実現することを目的としています。契約時の重要事項説明の義務化や家賃債務保証の範囲明確化など、家主と借主それぞれが注意すべき点が規定されました。
信頼できるサブリース業者の選定、契約内容の綿密な確認は必須です。本記事で解説した内容を参考に、サブリース新法を正しく理解し、安全な不動産投資・賃貸借を実現しましょう。アデプトマネジメントでは、サブリース新法に関する専門知識を持ったスタッフが在籍しているため、安心して相談できます。是非お気軽にご相談ください。
このコラムを書いた人
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号
このコラムを監修した人
