不動産売却は人生における大きなイベントであり、トラブルに巻き込まれると多大な時間と費用、そして精神的な負担を強いられる可能性があります。この記事では、売買契約のトラブル、瑕疵担保責任、近隣トラブル、仲介手数料に関する問題など、不動産売却で実際に起こりうる様々なトラブル事例とその回避策を具体的に解説します。
信頼できる不動産会社の選び方や、トラブル発生時の対処法などを理解することで、安心してスムーズな不動産売却を実現するための完全ガイドとして活用できます。事前にトラブルの種を知り、適切な対策を講じることで、後悔のない不動産売却を実現しましょう。
不動産売却で起こりうるトラブルの種類
不動産売却は人生における大きなイベントであり、スムーズに進めば大きな喜びとなりますが、予期せぬトラブルが発生することもあります。トラブルを未然に防ぎ、安心して売却を進めるためには、どのようなトラブルが起こりうるかを事前に理解しておくことが重要です。ここでは、不動産売却において発生する可能性のあるトラブルの種類を詳しく解説します。
売買契約に関するトラブル
売買契約は不動産売却における最も重要な手続きです。契約内容に誤解や不備があると、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。契約前にしっかりと内容を確認し、不明点があれば専門家に相談することが大切です。
契約内容の誤解や不備
売買価格、引渡し時期、物件の状態など、契約内容に誤解や不備があると、後々トラブルに発展する可能性があります。例えば、物件の境界線が曖昧なまま契約を進めてしまうと、隣地との境界線トラブルに発展する可能性があります。
契約前に必ず重要事項説明書を熟読し、不明点があれば不動産会社に確認しましょう。
手付金のトラブル
手付金は、買主が売買契約の締結を確実にするために売主に支払う金銭です。買主都合で契約が解除された場合、手付金は放棄されることが一般的ですが、売主都合で契約が解除された場合は、手付金を倍返しする必要があります。
手付金の金額や取り扱いについては、契約前にしっかりと確認しておくことが重要です。
契約解除に関するトラブル
売買契約後、買主または売主の都合で契約を解除する場合、違約金が発生する可能性があります。契約解除に関する条項は契約書に明記されているため、契約前に必ず確認し、理解しておく必要があります。
瑕疵担保責任に関するトラブル
瑕疵担保責任とは、売主が買主に対して、物件に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合に負う責任のことです。瑕疵担保責任の範囲や期間は法律で定められていますが、売買契約で特約を設けることも可能です。
雨漏りやシロアリ被害などの隠れた瑕疵
雨漏りやシロアリ被害など、売主が知らなかった隠れた瑕疵であっても、買主が損害を被った場合には、売主が責任を負う可能性があります。売主は、物件の状態を正確に把握し、買主に告知する義務があります。
告知義務違反
売主は、物件の瑕疵について買主に告知する義務があります。告知義務を怠った場合、買主から損害賠償請求を受ける可能性があります。物件に何か問題がある場合は、必ず買主に告知しましょう。
瑕疵担保責任の範囲と期間
瑕疵担保責任の範囲と期間は、売買契約の内容によって異なります。一般的には、引渡しから一定期間（例えば2～3年）以内であれば、売主は瑕疵担保責任を負います。
売買契約で特約を設けることで、責任の範囲や期間を変更することも可能です。
近隣トラブル
近隣トラブルは、売却後も尾を引く可能性のある厄介な問題です。売却前に近隣との関係性を良好に保ち、トラブルの芽を摘んでおくことが重要です。
境界線に関するトラブル
境界線が曖昧なまま売却を進めると、隣地所有者とのトラブルに発展する可能性があります。売却前に境界線を明確にしておくことが重要です。
日照権や騒音問題
日照権や騒音問題は、近隣トラブルの代表的なものです。売却前に近隣住民との関係性を良好に保ち、トラブルの芽を摘んでおくことが重要です。
仲介手数料に関するトラブル
仲介手数料は、不動産会社に支払う報酬です。仲介手数料の金額や支払い時期について、事前にしっかりと確認しておくことが重要です。
不動産売却の仲介手数料についてもっと知りたい方は「不動産売却の仲介手数料はいくら？計算方法や相場を解説」の記事をご参照ください。
仲介手数料の金額や支払い時期
仲介手数料の金額は、売買価格に応じて法律で上限が定められています。支払い時期は、一般的に売買契約締結時と物件引渡し時の2回に分けて支払います。
複数の不動産会社を利用した場合のトラブル
複数の不動産会社に仲介を依頼した場合、どの不動産会社が売買契約を成立させたかによって、仲介手数料の支払先が決定されます。複数の不動産会社を利用する場合は、それぞれの会社との契約内容をしっかりと確認しておくことが重要です。
その他トラブル
上記以外にも、不動産売却においては様々なトラブルが発生する可能性があります。事前にどのようなトラブルが起こりうるかを理解しておくことで、適切な対応をとることができます。
売買代金の支払遅延
買主が売買代金を期日までに支払わない場合、売主は契約を解除することができます。売買代金の支払いが遅れる可能性がある場合は、事前に買主と話し合い、対応策を検討しておくことが重要です。
所有権移転登記の遅延
所有権移転登記は、売買契約締結後、速やかに行う必要があります。所有権移転登記が遅れると、売主は買主に対して損害賠償請求を受ける可能性があります。
| トラブルの種類 | 内容 | 回避策 |
|---|---|---|
| 契約内容の誤解 | 売買価格や引渡し時期など、契約内容に誤解があった場合、後々トラブルになる可能性があります。 | 重要事項説明書をよく読み、不明点は質問する。 |
| 手付金のトラブル | 買主都合で契約解除となった場合、手付金は返還されないケースがあります。 | 手付金の扱いについて事前に確認する。 |
| 隠れた瑕疵 | 売主が知らなかった欠陥が物件に存在した場合、買主から損害賠償請求される可能性があります。 | ホームインスペクションなどを利用して物件の状態を把握する。 |
| 境界線トラブル | 境界線が不明確な場合、隣人とのトラブルに発展する可能性があります。 | 売却前に境界線を明確にしておく。 |
| 仲介手数料のトラブル | 仲介手数料の金額や支払い時期について、トラブルが発生するケースがあります。 | 仲介手数料について事前に確認し、契約書に明記する。 |
不動産売却トラブルの回避策
不動産売却は高額な取引となるため、トラブルに巻き込まれると大きな損失を被る可能性があります。事前にトラブルの回避策を理解し、対策を講じることで、安心して売却を進めることができます。
信頼できる不動産会社選び、売買契約前の注意点、売却活動中の注意点、そしてトラブル発生時の対処法を詳しく解説します。
信頼できる不動産会社の選び方
不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社選びが不可欠です。実績や評判だけでなく、担当者との相性や媒介契約の種類についても理解しておくことが重要です。
実績と評判の確認
不動産会社の実績と評判は、インターネット上の口コミサイトや、知人からの紹介などで確認できます。地元での実績が豊富な会社や、特定のエリアに特化している会社など、自分に合った会社を選びましょう。
宅地建物取引業協会への登録状況も確認しておきましょう。
また、
担当者との相性
担当者との相性も重要な要素です。コミュニケーションが円滑に取れるか、誠実な対応をしてくれるかなど、実際に会って話してみることで判断できます。疑問点や不安な点を気軽に相談できる担当者を選びましょう。
媒介契約の種類の理解
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれの契約内容とメリット・デメリットを理解し、自分に合った契約を選択しましょう。
| 契約の種類 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 一般媒介契約 | ・良い条件の買主を見つけやすい | ・仲介会社が意欲的に動かない場合がある ・買取保証やハウスクリーニング等のサービスを受けられない |
| 専任媒介契約 | ・仲介会社が意欲的に動いてくれやすい ・連絡先が1本化して煩わしさが少ない |
・営業担当に売却活動の明暗を左右されてしまう ・囲い込みをされる可能性がある |
| 専属専任媒介契約 | ・仲介会社が意欲的に動いてくれやすい ・連絡先が1本化して煩わしさが少ない ・買取保証やハウスクリーニング等のサービスが充実 |
・囲い込みが起きやすい ・好条件の買主を逃す恐れがある |
売買契約前の注意点
売買契約を締結する前に、重要事項説明書の内容確認や契約内容の精査、必要に応じて専門家への相談を行いましょう。
重要事項説明書の確認
重要事項説明書は、物件に関する重要な情報が記載された書類です。権利関係、法令上の制限、設備の状況など、記載内容をしっかりと理解することが重要です。不明な点があれば、不動産会社に確認しましょう。
契約内容の精査
売買契約書は、売買に関する権利義務を定める重要な書類です。売買価格、支払方法、引渡し時期など、記載内容を慎重に確認し、不明な点があれば、専門家に相談しましょう。
専門家への相談
不動産売却に関する法律や税金など、専門的な知識が必要な場合は、弁護士や税理士などの専門家に相談することを検討しましょう。適切なアドバイスを受けることで、トラブルを未然に防ぐことができます。
売却活動中の注意点
売却活動中は、内覧時の対応や近隣への配慮、売買条件の変更など、様々なことに注意が必要です。
内覧時の対応
内覧希望者には、物件の魅力を伝えるとともに、質問には誠実に答えることが大切です。整理整頓を心がけ、好印象を与えられるように準備しておきましょう。
近隣への配慮
内覧希望者の駐車場所や騒音など、近隣住民への配慮も重要です。事前に挨拶をしておくなど、トラブルを未然に防ぐための対策を講じましょう。
売買条件の変更
売却活動中に、価格や引渡し時期などの売買条件を変更する必要が生じる場合があります。変更する場合は、不動産会社とよく相談し、買主との合意を得ることが重要です。
トラブル発生時の対処法
万が一、トラブルが発生した場合は、冷静な対応を心がけましょう。不動産会社や弁護士に相談し、適切な解決策を探ることが重要です。
不動産会社への相談
まずは、契約を締結した不動産会社に相談しましょう。不動産会社は、売主と買主の間を取り持ち、解決策を提案してくれるはずです。
弁護士への相談
不動産会社だけでは解決が難しい場合は、弁護士に相談しましょう。弁護士は、法的観点からアドバイスを提供し、交渉や訴訟などの手続きをサポートしてくれます。
内容証明郵便の利用
書面で意思表示をする必要がある場合は、内容証明郵便を利用しましょう。内容証明郵便は、いつ、どのような内容の文書を送付したかを証明してくれるため、トラブル発生時の証拠として有効です。
不動産売却に関する相談窓口
不動産売却でトラブルに直面した場合、どこに相談すれば良いか迷ってしまう方もいるでしょう。ここでは、相談できる窓口をいくつかご紹介します。状況に応じて適切な窓口を選び、早期解決を目指しましょう。
公的機関
- 国土交通省
国土交通省は、不動産取引に関する様々な情報を提供しています。また、不動産に関する紛争解決支援制度も設けています。
- 国民生活センター
国民生活センターでは、消費生活に関する相談を受け付けています。不動産売却に関するトラブルについても相談可能です。悪質な不動産会社に関する情報提供なども行っているため、トラブル発生前に相談してみるのも良いでしょう。
- 日本司法支援センター（法テラス）
法テラスは、経済的に余裕のない方に対して、法的トラブル解決のための支援を行っています。収入が一定額以下であれば、無料の法律相談や弁護士費用の立替などの支援を受けることができます。
民間機関
- 不動産流通機構
不動産流通機構は、不動産取引の円滑化を促進するための団体です。不動産売却に関する相談窓口も設けており、取引に関する一般的な相談やトラブル発生時の対応についてアドバイスを受けることができます。
- 公益社団法人 全日本不動産協会
全日本不動産協会は、不動産業界の健全な発展を目的とした団体です。不動産売却に関する相談窓口も設けており、取引に関する疑問やトラブル発生時の対応について相談することができます。
- 不動産会社（弊社への問い合わせページ）
売却を依頼している不動産会社にも相談してみましょう。担当者だけでなく、上司やコンプライアンス部門に相談することで、より適切な対応をしてもらえる可能性があります。
相談窓口を選ぶ際のポイント
どの相談窓口を選ぶべきかは、トラブルの内容や状況によって異なります。以下を参考に、適切な窓口を選びましょう。
| 相談内容 | おすすめの相談窓口 |
|---|---|
| 契約内容の不明点 | 依頼している不動産会社、国土交通省 |
| 悪質な不動産会社に関する相談 | 国民生活センター、各都道府県の弁護士会 |
| 瑕疵担保責任に関するトラブル | 各都道府県の弁護士会、依頼している不動産会社 |
| 近隣トラブル | 各都道府県の弁護士会、依頼している不動産会社 |
| 金銭的な問題で弁護士に相談したいが費用が心配 | 日本司法支援センター（法テラス） |
一人で悩まずに、まずは相談してみることが大切です。早期に相談することで、トラブルの拡大を防ぎ、より良い解決策を見つけることができるでしょう。
【不動産売却トラブル】よくある事例と回避策まとめ
不動産売却は高額な取引となるため、トラブル発生のリスクも伴います。売買契約に関するトラブル、瑕疵担保責任、近隣トラブル、仲介手数料に関するトラブルなど、様々な問題が発生する可能性があります。これらのトラブルを回避するためには、信頼できる不動産会社の選定、売買契約前の綿密な確認、売却活動中の適切な対応が重要です。重要事項説明書をしっかりと確認し、不明点は専門家へ相談しましょう。
また、トラブル発生時には、まずは不動産会社へ相談し、必要に応じて弁護士等の専門家のサポートを受けることが解決への近道となります。事前の準備と適切な対応によって、スムーズな不動産売却を実現しましょう。
このコラムを書いた人
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号
このコラムを監修した人
