サブリースのメリット・デメリットを徹底解説！契約前に確認すべき注意点

「サブリースって手軽に不動産投資を始められるって聞くけど、デメリットも気になる」そう思っていませんか？ サブリースはメリットだけでなく、家賃保証がされないケースや収入の低さ、解約の難しさなど、様々なデメリットが存在します。この記事では、サブリースの仕組みを簡単に解説した上で、知っておくべきデメリットを詳しく解説します。

この記事を読めば、サブリースのメリット・デメリットを正しく理解し、自分に最適な選択ができるようになります。

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サブリースとは？仕組みを簡単に解説

サブリースとは、不動産オーナー（転貸人）が所有する物件を、サブリース会社（転借人）に一括で賃貸し、サブリース会社がその物件をさらに別の入居者（借主）に転貸する仕組みです。

オーナーはサブリース会社に物件を貸し出すことで、空室の有無に関わらず一定の家賃収入を得ることができます。この仕組みを図で表すと以下のようになります。

サブリース契約において、オーナーとサブリース会社、そして入居者の三者間にはそれぞれ契約関係が成立します。オーナーとサブリース会社の間には「転貸借契約」、サブリース会社と入居者の間には「賃貸借契約」が締結されます。

オーナーはサブリース会社を選定し、契約条件を交渉する責任を負います。一方、入居者との賃貸借契約の締結や管理、家賃の徴収などはサブリース会社が行います。これにより、オーナーは物件管理の手間を軽減できるメリットがあります。

関係者	役割	金銭の流れ
オーナー（転貸人）	物件をサブリース会社に貸し出す	サブリース会社から家賃を受け取る
サブリース会社（転借人）	オーナーから物件を借り、入居者に転貸する	オーナーに家賃を支払い、入居者から家賃を受け取る
入居者（借主）	サブリース会社から物件を借りる	サブリース会社に家賃を支払う

サブリース新法については「サブリース新法で変わる不動産投資！家主と借主を守るポイントを徹底解説」の記事をご参照ください。

サブリースのメリットを解説

サブリースには、所有者にとって様々なメリットがあります。空室リスクの軽減や安定した収入確保といった魅力的な側面がある一方、後述するデメリットも存在するため、契約前にメリット・デメリットの両方を理解することが重要です。

空室リスクの軽減・安定した家賃収入

サブリース最大のメリットは、空室リスクの軽減です。サブリース会社が物件を一括で借り上げるため、空室が発生した場合でも契約で定められた家賃が支払われます。これは、空室期間の家賃収入がゼロになる心配がないことを意味し、安定した収入源を確保できるという大きなメリットとなります。特に、不動産投資初心者や複数の物件を所有しているオーナーにとっては、空室リスクを軽減できる点は非常に魅力的です。

また、家賃の回収の手間が省ける点もメリットです。入居者とのやり取りや家賃滞納の督促などはサブリース会社が行うため、オーナー自身は煩雑な管理業務から解放されます。時間や労力を節約できるだけでなく、精神的な負担も軽減されます。

管理業務の軽減

サブリース契約では、物件の管理業務をサブリース会社が代行します。入居者募集や契約手続き、クレーム対応、設備の修繕など、通常オーナーが行うべき業務を委託できるため、時間と労力を大幅に節約できます。特に、本業が忙しい方や遠方に住んでいるオーナーにとっては大きなメリットです。また、専門的な知識や経験がなくても、安心して物件を運用できる点も魅力です。

賃貸管理の透明性と信頼性についての相談事例は「賃貸管理の透明性と信頼性—オーナー様の利益を守るために」をご覧ください。

長期的な収入計画の立案

サブリースでは、契約期間中は一定の家賃収入が保証されるため、長期的な収入計画を立てやすくなります。安定した収入を基に、将来のライフプランや投資計画を立てることができるため、資産運用において大きなメリットとなります。

サブリースのデメリットを詳しく解説

サブリース契約はメリットばかりではありません。契約前にデメリットをしっかりと理解しておかないと、後々後悔することになりかねません。ここでは、サブリースのデメリットを詳しく解説していきます。

家賃保証がされないケースもある

サブリース最大の魅力ともいえる家賃保証ですが、実は必ずしも保証されるとは限りません。契約内容によっては、空室の場合のみ保証される「空室保証」となっているケースがあります。

空室保証と家賃保証の違い

空室保証と家賃保証は似て非なるものです。その違いをしっかりと理解しておきましょう。

項目	空室保証	家賃保証
保証内容	空室期間の家賃のみ保証	入居者の有無に関わらず家賃を保証
メリット	一定の家賃収入が見込める	安定した家賃収入が見込める
デメリット	入居者がいる場合は保証対象外	家賃保証料が高額になる場合がある

空室保証の場合、入居者がいるにも関わらず家賃滞納が発生した場合、オーナーが損失を被る可能性があります。契約前に保証内容をしっかりと確認することが重要です。

家賃収入が低い

サブリース会社は、空室リスクや管理業務を担う代わりに、オーナーから一定の手数料を差し引いた家賃を受け取ります。そのため、一般的に、サブリース契約による家賃収入は、自分で賃貸経営を行う場合よりも低くなります。この家賃収入の減少幅は、サブリース会社の収益となるため、契約期間が長ければ長いほど、オーナーにとって大きな負担となります。

契約期間が長い

サブリース契約は、一般的に長期契約となることが多いです。長期契約は、安定した家賃収入を得られるメリットがある一方、契約期間中に市場の家賃相場が上昇した場合でも、家賃収入が増加しないデメリットがあります。また、契約期間中に解約する場合、高額な違約金が発生する可能性もあるため注意が必要です。

解約が難しい

前述の通り、サブリース契約は長期契約となることが多く、契約期間中の解約は非常に難しいです。たとえ、やむを得ない事情で解約を希望する場合でも、高額な違約金を請求される可能性があります。解約条件は契約書に細かく記載されているため、契約前に必ず確認しましょう。また、Retioのサイトでは、サブリース契約のデメリットについて詳しく解説されています。

修繕費用負担の可能性

物件の修繕費用は、原則としてオーナーが負担します。サブリース会社によっては、原状回復費用や設備の更新費用などをオーナーに請求するケースもあるため、契約前に修繕費用の負担範囲を明確にしておくことが重要です。

物件管理の自由度が低い

サブリース契約では、物件管理をサブリース会社に委託するため、オーナー自身で物件管理を行う自由度は低くなります。入居者選定や家賃設定、リフォーム内容など、オーナーの意向が反映されない場合もあるため、契約前に物件管理に関する権限範囲を確認しておく必要があります。

サブリース会社の倒産リスク

サブリース会社が倒産した場合、家賃保証が受けられなくなるだけでなく、物件管理も滞ってしまう可能性があります。サブリース会社の経営状況は定期的に確認し、倒産リスクを考慮した上で契約を検討することが重要です。

過去の不動産投資トラブルについては「過去の不動産投資トラブルから学ぶ！サブリース問題とその対処法を紹介！」の記事をご参照ください。

サブリース契約前に確認すべき注意点

サブリース契約は長期にわたる契約となるため、契約前にしっかりと内容を確認し、後々のトラブルを避けることが重要です。契約内容の細部まで確認し、不明点は必ず質問しましょう。信頼できるサブリース会社を選び、収支シミュレーションを行うことも大切です。

契約内容の細部まで確認

契約書は、サブリース契約における重要な書類です。内容を理解しないまま契約を締結してしまうと、後々トラブルに発展する可能性があります。契約期間、家賃保証の内容、解約条件、修繕費用の負担割合、更新時の条件変更の可能性など、契約内容の細部までしっかりと確認しましょう。

特に、家賃保証の内容は重要です。空室保証なのか、家賃保証なのか、保証額はいくらか、保証期間はいつまでかなどを確認し、将来の家賃収入を予測しましょう。また、解約条件も重要です。中途解約する場合の違約金や、契約更新時の条件変更についても確認しておきましょう。

契約書のチェックポイント

項目	内容
契約期間	契約期間の長さ、自動更新の有無、更新時の条件変更の可能性
家賃保証	空室保証か家賃保証か、保証額、保証期間、保証条件
解約条件	中途解約の可否、違約金の有無と金額、契約更新時の条件変更の可能性
修繕費用負担	修繕費用の負担割合、修繕範囲、修繕工事の発注方法
物件管理	物件管理の内容、入居者募集、クレーム対応、退去時の精算
その他	契約解除条項、契約違反時のペナルティ、将来の変更の可能性

サブリース会社の信頼性を確認

サブリース会社を選ぶ際には、その会社の信頼性を確認することが重要です。会社の規模、経営状況、実績、評判などを確認し、安心して任せられる会社かどうかを判断しましょう。国土交通省のホームページなどで、サブリースに関するトラブル事例なども確認しておくと参考になります。

また、複数のサブリース会社から見積もりを取り、比較検討することも重要です。各社のサービス内容、料金体系、契約内容などを比較し、自分に合った会社を選びましょう。口コミサイトや比較サイトなども活用し、情報収集を徹底しましょう。優良なサブリース会社は、透明性の高い経営を行い、顧客との信頼関係を重視しています。

収支シミュレーションを行う

サブリース契約を締結する前に、収支シミュレーションを行うことが重要です。サブリース会社から提示された家賃保証額を元に、想定される収入と支出を計算し、収支がプラスになるかどうかを確認しましょう。固定資産税、管理費、修繕積立金などの支出も考慮に入れる必要があります。

また、空室リスクや家賃滞納リスクも考慮し、余裕を持ったシミュレーションを行いましょう。将来の金利変動や税制改正なども考慮し、長期的な視点で収支を予測することが大切です。

サブリースのメリット・デメリットまとめ

サブリースは、空室リスクを軽減できるメリットがある一方で、家賃収入の減少や契約の制約といったデメリットも存在します。特に、家賃保証がされないケースや、サブリース会社の倒産リスクは注意が必要です。契約前に、空室保証と家賃保証の違いを理解し、契約内容、サブリース会社の信頼性、収支シミュレーションをしっかり確認することが重要です。メリット・デメリットを理解した上で、自身にとって最適な選択かどうかを慎重に判断しましょう。

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このコラムを書いた人

アデプトマネジメント編集部

【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号

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