株式会社ReVieで起きた不動産投資トラブルは、不動産投資業界の中で大きな話題となりました。実際にその被害に遭った方の中には、「詐欺をされた」と憤っている方も少なくありません。 今回は、そんな株式会社ReVieで起きた不動産投資トラブルについて解説していきます。そもそも株式会社ReVieはどんな会社なのか、今回のトラブルの経緯や概要、実際に被害に遭った方の事例など、詳しく見ていきましょう。
そもそも株式会社ReVieはどんな会社?
株式会社ReVieで起きた不動産投資トラブルについて解説する前に、そもそも株式会社ReVieはどんな会社なのか、詳しく見ていきましょう。ここでは、会社概要、事業内容、取り扱っている物件の特徴という3つの観点から解説していきます。
会社概要
株式会社ReVie(レヴィ)の会社概要は下記の表の通りです。植西 剛士氏が2015年に設立した会社で、以前はHEARTS Asset Management(ハーツアセットマネジメント)という社名でした。 マイナビ2024に掲載されている会社概要では、売上高の推移が2019年8月期は66億6,700万円、2020年8月期実績は75億8,300万円と、2020年にかけて上昇を見せていますが、2021年8月期実績は67億円と数値を落としています。
株式会社ReVieの会社概要
項目 | 情報 |
---|---|
会社名 | 株式会社ReVie |
代表取締役 | 植西 剛士 |
所在地 | 〒150-0043 東京都渋谷区道玄坂1丁目21番1号 渋谷ソラスタ |
電話番号 | 03-6712-5385(代表) |
設立 | 2015年7月7日(創業2013年7月) |
資本金 | 9,000万円(2023年1月時点) |
従業員数 | 40名(2020年4月時点) |
事業内容
株式会社ReVieでは、不動産業とIT事業を行っています。今回問題になったのは不動産投資についてのトラブルなので、ここでは不動産業を中心に見ていきましょう。不動産業では、下記の5つを軸として事業を行っているようです。
①投資家トータルパッケージ
未公開優良物件の仕入れや商品化を行い、お客様への紹介・販売・お引き渡し後の管理など、不動産投資をトータルでサポートする「プレミアムパッケージ」の提供をしている事業です。
②買取再販・売買仲介
不動産の買取・売買仲介などを担当している事業です。不動産の購入を検討している人への販売や未公開物件の紹介も行っています。
③不動産コンサルティング
不動産に関する相談を承っている事業で、サポートやコンサルティングなどを行っています。価格査定や市街地の集客力の測定、管理会社の選定なども実施しているようです。
④プロパティマネジメント
オーナーが収益不動産を運用していくためのノウハウの共有、管理手法の提案などを行っている事業です。
⑤賃貸仲介 「レジデンスワン」
株式会社ReVieが運営するシリーズマンション、ブランドマンションを主に扱っている賃貸仲介ブランドが「レジデンスワン」です。完全予約制での物件探しのお手伝いなどを行っています。 このように、不動産投資に関するさまざまな事業を行っている企業であれば、つい「安心して任せられる」と思ってしまいますよね。次項では、取り扱っている物件の特徴についても見ていきましょう。
取り扱っている物件の特徴
不動産会社は、それぞれ得意としている物件の特徴などが異なりますが、株式会社ReVieは「中古ビル・中古区分マンション」を得意としている企業です。日本全国の中古ビル、東京23区や横浜・川崎などの神奈川県内など、首都圏を中心とした中古区分マンションの買取再販再生事業を行っています。 これらの不動産を購入して、今回のトラブルの被害に遭われた方も多いのではないでしょうか。
そして、その中古区分マンションの管理を実際に行っていたのが、グループ会社だったBLAZE(ブレイズ)株式会社です。オーナーは株式会社ReVieから中古区分マンションを購入しますが、実際にはBLAZE株式会社が部屋を管理していました。
(追記)現在の株式会社ReVie
ここまで、株式会社ReVieについて詳しく解説しましたが、実は株式会社ReVieは現在「CAPITAL株式会社」に社名を変更しています。また、中古区分マンションの管理を行っていたBLAZE株式会社は、2021年9月にグループ会社ではなくなったようです。 このように、昨年から今年にかけてさまざまな点が変化しているので、問い合わせをする際などは注意してください。
株式会社ReVie→ CAPITAL株式会社に社名変更
(事業内容)首都圏を中心とした中古区分マンションの買取・販売- BLAZE株式会社
(事業内容)中古区分マンションの管理
株式会社ReVieで起きたトラブルの経緯
ここからは、株式会社ReVieで起きたトラブルの経緯を詳しく解説していきます。 2022年12月頃、数年前に株式会社ReVieから区分中古マンションをサブリースで購入していたオーナー複数人が、SNSで「所有している物件の賃料が振り込まれない」といった内容の投稿をし始めたことから、今回のトラブルの内容がだんだんと広まっていきました。
そんな中、問い合わせをすることで一部賃料が振り込まれた方もいますが、「確認をします」「担当者が不在です」といった返答をもらったまま対応をしてもらえない、電話がつながらないという方もいるなど、多くの方が未だにこの問題を解決できていない状況です。
契約前に不安を感じていた人も・・・
画像引用元:YAHOO! JAPAN 不動産
2022年12月に問題が発覚し始めた今回のトラブルですが、実は契約前に不安を感じて相談を行っている方もいました。この方は、2021年4月に相談をしています。話を見ると良い条件に見えますが、実際には今回のようなトラブルが起きてしまっているのです。
株式会社ReVieは詐欺!?今回の事件の概要
では、トラブルの経緯について理解したところで、今回の不動産投資トラブルの概要について見ていきましょう。主なトラブルの内容としては、下記の2つに分けられます。
- サブリース問題
- 管理費・修繕積立金の立て替え
それぞれ詳しく解説していきます。
サブリース問題
そもそもサブリースとは、賃貸経営をするオーナーにとって大きなリスクである「空室リスク」を減らす手段です。空室があると、オーナーは家賃が回収できず、思うような収益が得られなくなってしまいます。 そのリスクを避けるための方法として、賃貸経営を行っているオーナーの代わりにサブリース業者が賃貸物件の入居者募集や入居者からの賃料の回収を代わりに行ってくれる、サブリースが挙げられるのです。
サブリース会社は入居者の有無に関係なく、賃料から手数料などを差し引いた保証賃料を支払ってくれます。 そのため、オーナーにとってリスクを抑えられるサブリースは魅力的に見えるでしょう。しかし、そんなサブリースには問題点もあるのです。
サブリースの問題点①「逆ザヤ」
株式会社ReVieで起きたトラブルでは、その問題点がハッキリと表れています。今回のトラブルでは、本来取っている賃料よりも高い金額を保証する「逆ザヤ」が起きていたのです。 逆ザヤについては、次回の記事でより詳しく紹介していきます。「逆ザヤ」の流れを分かりやすく説明すると、下記のようになります。
- 入居者からBLAZE株式会社に賃料7万円の振り込み
- BLAZE株式会社からオーナーに保証賃料8万円の振り込み
上記の例を見ると、「サブリース会社は1万円損をするのでは?」と思ってしまいますよね。 しかし家賃が高い不動産は、高値で売却をしやすいという特徴があります。逆ザヤをして賃料を高く見せることによって、販売価格を吊り上げて相場よりも高い値段で販売をしているのです。
簡潔にまとめると、相場と実際の販売価格の差額分の利益を保証賃料に回して、また高値で販売するというサイクルになります。この自転車操業がうまくいかなくなり、今回のトラブルにつながったのです。
サブリースの問題点②「サブサブリース」
また、株式会社ReVieでは、サブリース会社を2つ経由するサブサブリースも行われていました。サブサブリースが行われていた場合、オーナーはまず「誰が誰にいくら払っているのか」をしっかりと把握する必要があります。
オーナーはサブリース会社との契約を解約した後に、さらにもう1つのサブリース会社とも契約を解約しなければいけないため、入居者との間に挟まっているのはどこなのかを明確にするのが、トラブル解消の第一歩です。
さらにこのトラブルでは、トラブル解消後もオーナーに不利益があります。本来よりも高い金額を支払われていたオーナーは、その金額を元に収支のシミュレーションをしていたはずです。しかし、今回の件が解消した後は本来の賃料に戻ります。差額分の収益が減ることで、結局火の車になってしまうというオーナーも少なくありません。
今回のトラブルと似た事件として、過去に「かぼちゃの馬車」という事件がありました。「かぼちゃの馬車」は、株式会社スマートデイズがサブリース契約を行う形で事業拡大をしていた女性専用シェアハウスの名前です。この事件では、株式会社スマートデイズが経営破綻したことで保証賃料の支払いができなくなりました。それによって、オーナーたちはローンの返済が難しくなり、自己破産を選ばざるを得なくなった人が続出したのです。
サブリース契約が必ずしも問題があるというわけではありませんが、契約を結ぶ際は注意してください。実際に消費者庁でも、ホームページでサブリース契約に関する注意喚起がされています。
管理費・修繕積立金の立て替え
株式会社ReVieで起きたトラブルは、サブリース問題だけではありません。本来オーナーが支払うべきである、管理費・修繕積立金もサブリース会社が立て替えをしていました。立て替えをする理由はサブリース問題と同様に、収支の数字を良く見せるためです。
高い家賃を保証することで収益を高く、管理費・修繕積立金を立て替えることで支出を低く見せていました。とても収益が高く支出が低い黒字の物件であれば、本来の相場よりも高く物件を売却することが可能です。
オーナーは、サブリースの解約をすることで収入が減るだけでなく、管理費・修繕積立金を支払わなければいけなくなるので、収支のバランスが大きく崩れてしまいます。だからといってサブリース契約をしたままでは、支払いがいつされるのか、本当にしてもらえるのかが不明瞭な上に、今後さらなるトラブルに巻き込まれる可能性も捨てきれません。最低限の被害でトラブルを解消するために、早めに行動するようにしてください。
株式会社ReVieの被害に遭った人の事例
ここからは、実際に株式会社ReVieの被害に遭った人の声や事例を紹介していきます。
実際に被害に遭った人の声
株式会社ReVieとも電話がつながらなくなったので、これはまずい状況になっているのか??このままお金振り込まれずに泣き寝入りしそう…
— CHAP 1192 (@1192Chap) December 8, 2022
BLAZE(ブレイズ)、Revie(レヴィー)のオーナーさん居ますか??
家賃未納の件で情報共有したいです。。#BLAZE #Revie #家賃未納 #サブリース #ワンルームマンション投資
— 都内38歳 (@reiwa7878) December 22, 2022
私も同じく11月から家賃未納で、サブリース契約切れているはずなのですが調べると勝手に間にサブリース業者を入れられている模様で情報収集にも苦労してます。
— 不動産管理情報収集用 (@rbsagireseach) January 21, 2023
revie 植西剛士 BLAZEと関わったことで時間がすごく無駄になった
けども、起こったことはしょうがない
人生におけるスパイスたかがお金や
死ななければ良い
また稼ぐだけこれから楽しいことがたくさんあるからみんな元気だそ!
— バクソンさん|爆損!不動産業 (@yattarudeuen) January 6, 2023
このように、Twitterでも株式会社ReVieで起きたトラブルに巻き込まれてしまった人たちが投稿をしています。これらの投稿には、同じような被害を受けた方からの返信も多く、トラブルの大きさが目に見えて分かります。
相談に訪れた人の被害の事例
アデプトマネジメントでは、実際に株式会社ReVieのトラブルで被害に合った方からご相談を受けました。下記では、その事例の中から2つを表でまとめて紹介していきます。
Aさんの事例
月額/円 | 賃料 (A) |
管理費 (B) |
修繕積立金 (C) |
合計金額 (A + B + C) |
---|---|---|---|---|
サブリース会社 経由の金額 |
70,000円 | 2,100円 | 8,430円 | 80,530円 |
サブリース解除後 の金額 |
71,000円 | ー | ー | 71,000円 |
このように、サブリース会社を経由した金額と解除後の予定金額を比較すると、Aさんは回収額が大きく下回ってしまっています。サブリース会社を経由した金額では、ここからローン返済額の67,300円を差し引いてもプラスの金額でした。 しかし解除後の賃料71,000円だと下記の収支になります。
サブリース解除後の収支
費目 | 金額 | |
---|---|---|
収入 | 家賃 | 71,000円 |
支出 | 管理費 | 2,100円 |
修繕費 | 8,430円 | |
ローン返済額 | 67,300円 | |
収支 | 収支/月 | -6,830円 |
解除後の金額になると賃料71,000円から、管理費(2,100円)、修繕費(8,430円)、ローン返済額(67,300円)を支払わなければいけないため、6,830円の赤字になります。
Bさんの事例
月額/円 | 賃料 (A) |
管理費 (B) |
修繕積立金 (C) |
合計金額 (A + B + C) |
---|---|---|---|---|
サブリース会社 経由の金額 |
67,000円 | 3,200円 | 7,700円 | 77,900円 |
サブリース解除後 の金額 |
62,000円 | ー | ー | 62,000円 |
BさんもAさん同様に、解除後は回収金額が下がってしまっています。サブリース会社を経由した金額である77,900円は、ローン返済額70,900円などを差し引いてもプラスの金額です。 しかし解除後の賃料62,000円だと下記の収支になります。
サブリース解除後の収支
費目 | 金額 | |
---|---|---|
収入 | 家賃 | 62,000円 |
支出 | 管理費 | 3,200円 |
修繕費 | 7,700円 | |
ローン返済額 | 70,900円 | |
収支 | 収支/月 | -19,800円 |
解除後の賃料62,000円の状態では、管理費(3,200円)、修繕費(7,700円)、ローン返済額(70,900円)を引くと、19,800円のマイナスになってしまいます。
解除後の金額はあくまで想定であり、今後の交渉次第で変化する可能性はありますが、マイナスになる可能性が高いというのは頭に入れておきましょう。
株式会社ReVieのトラブルの解決方法
では、これらのトラブルにはどのように対処をすれば良いのでしょうか。株式会社ReVieのトラブルに巻き込まれてしまった方は、まず家賃がきちんと入ってくるようにしないといけません。 先ほども解説した通り、サブサブリースが行われていた場合は、誰が誰にいくら払っているのか、入居者との間に誰がいるのかを明確にする必要があります。「待っていたら状況が良くなるかもしれない」などと先延ばしにするのではなく、早急に対処をすることが大切です。
株式会社ReVieのトラブルに関するまとめ
この記事では、株式会社ReVieで起きたトラブルについて詳しく解説しました。今回のトラブルは、2022年12月頃に、株式会社ReVieから区分中古マンションをサブリースで購入していたオーナー複数人がSNSで投稿し始めたことによって発覚しました。 「サブリース問題」と「管理費・修繕積立金の立て替え」によって、収支を良く見せて不動産を高く売却していた、というのが大まかな概要になります。
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