マンションを自主管理するメリット・デメリットを解説！

マンションの管理費高騰にお悩みではありませんか？自主管理マンションとは、管理会社に委託せず、住民自らでマンション管理を行う方法です。この記事では、自主管理マンションのメリット・デメリットを徹底解説し、管理費削減のコツや向いている人・向いていない人などについても詳しくご紹介します。

自主管理を検討している方、管理費を少しでも抑えたい方は必見です。この記事を読むことで、自主管理マンションの実態を理解し、自身に合った管理方法を選択するための判断材料を得られます。

不動産査定はアデプトマネジメントにお任せ

自主管理とは

自主管理とは、マンションの管理を管理会社に委託せず、居住者自身で行うマンションのことを指します。区分所有法に基づき設立された管理組合が、清掃、設備点検、修繕、会計処理など、マンション管理のすべて、あるいは一部を担います。

自主管理マンションの種類

自主管理マンションは、大きく分けて完全自主管理と部分自主管理（委託型自主管理）の2つに分類されます。
それぞれの管理形態についてメリット・デメリットを確認してみましょう。

管理形態の種類と内容、メリット・デメリット

種類	説明	メリット	デメリット
完全自主管理	管理組合がすべての管理業務を自ら行う形態。清掃から会計、修繕の手配まで、すべて組合員で行う。	管理費を大幅に削減できる可能性がある。管理の透明性が高い。	組合員の負担が非常に大きい。専門知識が必要となる場面が多い。トラブル発生時の対応が難しい。
部分自主管理（委託型自主管理）	管理組合が必要な業務のみを管理会社に委託する形態。清掃や設備点検は管理会社に委託し、会計処理は組合員で行うなど、マンションの状況に合わせて柔軟に組み合わせることができる。	完全自主管理と比較して組合員の負担が少ない。専門知識が必要な業務を外部に委託できる。	完全自主管理と比較して管理費の削減効果は低い。委託する業務範囲によっては、管理の透明性が低下する可能性がある。

自主管理するメリット

自主管理マンションには、管理会社に管理を委託する形態と比べて様々なメリットがあります。主なメリットは以下の通りです。

管理費を削減できる

自主管理の最大のメリットは、管理費を削減できることです。管理会社に支払う手数料や管理委託費などが不要になるため、その分を修繕積立金に回したり、他の用途に活用したりすることができます。

管理費の削減幅は、建物の規模や管理内容によって異なりますが、一般的には年間数百万円単位で削減できるケースもあります。マンション管理士などの専門家を雇う場合でも、管理会社に委託するより費用を抑えられることが多いです。

管理の透明性が向上する

自主管理では、管理組合が直接管理業務を行うため、管理の透明性が向上します。管理会社に委託している場合、管理費の使途などが不明瞭になりがちですが、自主管理であれば、すべての収支が管理組合で把握できるため、不正や無駄を防止することができます。

コミュニティ形成が促進される

自主管理マンションでは、組合員が協力して清掃活動やイベントなどを開催することが多く、コミュニティ形成が促進されます。管理会社に委託している場合は、管理業務が外部に委ねられるため、組合員同士の交流が希薄になりがちですが、自主管理では、組合員が顔を合わせる機会が増え、自然とコミュニケーションが生まれます。

これにより、防犯意識の向上や、高齢者の見守り体制の構築などにも繋がります。

建物の修繕などを自由に決められる

管理会社に委託している場合、修繕計画や業者選定などを管理会社に任せきりになってしまうケースがありますが、自主管理であれば、建物の修繕などを自由に決められるというメリットもあります。

組合員自身で修繕の必要性を判断し、適切な時期に適切な修繕を行うことができます。業者選定も組合員が行うため、より信頼できる業者を選ぶことができ、費用を抑えることも可能です。

自主管理のメリットと詳細

メリット	詳細
管理費の削減	管理会社への手数料などが不要になるため、管理費を大幅に削減できる。
管理の透明性の向上	管理組合が直接管理を行うため、収支や管理状況が明確になり、不正や無駄を防止できる。
コミュニティ形成の促進	組合員が協力して管理業務を行うため、組合員同士の交流が深まり、コミュニティ形成が促進される。
建物の修繕などを自由に決められる	修繕計画や業者選定などを組合員自身で決定できるため、より柔軟な管理が可能となる。

管理費について詳しく知りたい方は「不動産投資の管理費とは｜失敗しないための管理費の相場と使い方」の記事をご参照ください。

自主管理マンションのデメリット

自主管理マンションには、メリットだけでなくデメリットも存在します。自主管理を選択する前に、デメリットをしっかりと理解し、慎重に検討することが重要です。管理組合の負担、専門知識の必要性、トラブル対応の難しさ、組合員間の意見の食い違いなど、様々な課題に直面する可能性があります。

管理組合の負担が大きい

自主管理マンションでは、管理組合がすべての管理業務を担うことになります。清掃、点検、修繕、会計、組合員への連絡など、多岐にわたる業務をこなす必要があり、組合員の負担は非常に大きくなります。

時間的負担

日常的な管理業務に加え、定期的な理事会や総会への出席、修繕工事の計画や業者選定など、多くの時間を割く必要があります。特に、仕事や子育てで忙しい組合員にとっては大きな負担となります。時間的な余裕がない場合は、自主管理は難しいでしょう。

精神的負担

管理組合は、マンションの維持管理に関する責任を負います。トラブル発生時には、迅速かつ適切な対応が求められ、大きな精神的負担がかかります。責任感の強い人でないと、プレッシャーに押しつぶされてしまう可能性があります。

専門知識が必要になる

マンションの管理には、建築、設備、法律、会計など、様々な専門知識が必要です。自主管理では、これらの知識を組合員が自ら習得するか、外部の専門家に相談する必要があります。

専門知識が不足していると、適切な判断ができず、マンションの資産価値低下につながる可能性があります。また、法律に違反してしまう可能性もあります。

自主管理に係わる各分野と必要な知識

分野	必要な知識
建築	建物の構造、劣化診断、修繕計画など
設備	給排水設備、電気設備、消防設備の点検・保守など
法律	マンション管理に関する法律、区分所有法など
会計	管理費、修繕積立金の管理、会計処理など

不動産投資をされている方で、リフォーム費用について知りたい方は「投資家必見！管理会社選びで差がつくリフォーム費用の実態」の記事をご参照ください。

トラブル発生時の対応が難しい

自主管理マンションでは、トラブル発生時に管理組合が対応しなければなりません。設備の故障、漏水、騒音問題、近隣住民とのトラブルなど、様々なトラブルが発生する可能性があります。

迅速かつ適切な対応が求められるため、組合員にとって大きな負担となります。特に、専門知識が必要なトラブルの場合、対応が難しく、事態が悪化する可能性があります。

緊急時の対応

夜間や休日にトラブルが発生した場合、管理会社に委託している場合は24時間対応のコールセンターなどに連絡できますが、自主管理の場合は組合員が対応しなければなりません。迅速な対応が難しい場合があります。

専門業者との交渉

修繕工事が必要な場合、管理会社に委託していれば管理会社が業者選定や交渉を行いますが、自主管理の場合は組合員が行う必要があります。専門業者との交渉は難しく、不利な条件で契約してしまう可能性があります。

組合員間の意見の食い違いが起こりやすい

マンションの管理方針や修繕計画などについて、組合員間で意見の食い違いが起こる可能性があります。特に、大規模な修繕工事を行う際には、費用負担や工事内容について、組合員間で合意形成を図るのが難しい場合があります。

意見の対立が深刻化すると組合運営が停滞してしまう可能性があるため、日頃から組合員間のコミュニケーションを密にすることが重要です。

合意形成の難しさ

マンションには様々な年齢、職業、生活スタイルの住民が居住しているため、意見が一致しないことは当然です。全員が納得する結論を出すことは非常に難しいでしょう。

人間関係の悪化

意見の対立が感情的な対立に発展し、組合員同士の人間関係が悪化する可能性があります。最悪の場合、訴訟に発展することもあります。

自主管理に向いている人・向いていない人

自主管理マンションへの移行は、建物の管理運営に対する住民の意識や共同体としての機能に大きく左右されます。そのため、自主管理の成功には、住民の特性や状況を考慮することが重要です。以下では、自主管理マンションに向いている人と向いていない人の特徴を詳しく解説します。

自主管理マンションに向いている人

自主管理に向いている人は、以下の特徴を持つことが多いです。

時間と労力を費やせる人

自主管理は、管理組合の活動に積極的に参加し、時間と労力を費やす必要があります。清掃や点検、修繕の手配、会計処理など、様々な業務を自分たちで行う必要があるため、ある程度の時間的余裕と責任感が必要です。

特に、管理組合の理事長や役員は、より多くの時間を費やすことになるため、一般の組合員と比べてより強い責任感と覚悟が必要になります。

専門知識を持つ、または学ぶ意欲のある人

自主管理マンションでは、建物管理に関する専門知識が必要となる場面が多くあります。例えば、修繕計画の立案、業者選定、工事の監督など、専門的な判断が求められます。建築や設備、法律に関する知識があれば、よりスムーズに管理を進めることができます。

専門知識がなくても、積極的に学び、自ら情報を収集する意欲のある人であれば、自主管理に適していると言えるでしょう。

合意形成を図るのが得意な人

自主管理マンションでは、住民間の合意形成が非常に重要です。修繕計画や管理規約の変更など、重要な決定を行う際には、住民の意見をまとめ、合意を得る必要があります。

コミュニケーション能力が高く、異なる意見を調整し、合意形成を図るのが得意な人は、自主管理マンションに適していると言えます。

コミュニティ形成に積極的な人

自主管理マンションでは、住民同士の協力が不可欠です。清掃活動や防災訓練など、住民が協力して行う活動が多くあります。コミュニティ形成に積極的で、住民同士の交流を深めたいと考えている人は、自主管理マンションに向いていると言えるでしょう。

自主管理に向いていない人

反対に、自主管理マンションに向いていない人は、以下のような特徴を持つことが多いです。

時間的余裕がない人

自主管理には、多くの時間と労力が必要です。仕事や家庭の事情で時間的な余裕がない人は、自主管理マンションの運営に十分に関わることができない可能性があります。

トラブル対応が苦手な人

自主管理マンションでは、住民間のトラブルや設備の故障など、様々な問題が発生する可能性があります。トラブル対応に慣れていない人や、責任を負うことを避けたい人は、自主管理マンションには向いていないでしょう。

専門知識がなく、学ぶ意欲もない人

自主管理の運営には、ある程度の専門知識が必要です。専門知識がなく、学ぶ意欲もない人は、適切な判断ができず、問題が発生する可能性があります。

他人との協調性がない人

自主管理では、住民間の協力が不可欠です。他人との協調性がない人や、自分の意見ばかり主張する人は、自主管理マンションの運営を円滑に進めることが難しいでしょう。

上記の内容を表にまとめると以下のようになります。

項目	向いている人	向いていない人
時間	余裕がある	余裕がない
労力	提供できる	提供できない
専門知識	保有または学習意欲あり	保有しておらず学習意欲もない
コミュニケーション	得意	苦手
トラブル対応	可能	不可能
協調性	あり	なし

マンションを自主管理するメリット・デメリットを徹底解説まとめ

この記事では、自主管理マンションのメリット・デメリット、管理費削減のコツ、向いている人・向いていない人などを解説しました。自主管理マンションは、管理費削減や管理の透明性向上といったメリットがある一方、管理組合の負担増加や専門知識の必要性といったデメリットも存在します。

成功の鍵は、組合員間の協力体制と綿密な計画です。管理会社への委託内容見直しや不要なサービスの削減など、管理費を抑える工夫も可能です。組合員の負担とメリット・デメリットを比較検討し、マンションの状況に合った管理形態を選択することが重要です。この記事が、マンション管理の最適な選択に役立つことを願っています。

• アデプトマネジメントへのお問い合わせはこちら

このコラムを書いた人

アデプトマネジメント編集部

【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号

アデプトマネジメントではお客様のお悩み解決の為に不動産に関わる有益な情報を発信しております。弊社代表の髙橋は約20年に渡り売買・賃貸仲介・管理・投資等の不動産業務に携わってきました。その経験を活かし、不動産業務全般のご相談に対応可能です。投資用マンションの売却査定もお任せください。