年収2,000万円の税金対策！不動産投資で税負担を軽減する節税術

年収2,000万円を超えると所得税率が高くなり、税負担が大きくなります。本記事では、高所得者が効果的に節税できる方法として、不動産投資に焦点を当てています。不動産投資で適用できる所得控除、損益通算による節税効果、区分マンション、一棟アパート・マンション、戸建て賃貸など投資物件の種類ごとのメリット・デメリットを解説します。

この記事を読むことで、年収2,000万円超えの税金対策として、適切な不動産投資戦略を練るヒントを得ることができるでしょう。

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年収2,000万円で考えるべき税金対策

年収2,000万円ともなると、所得税や住民税などの税負担が大きくなります。高所得者ほど税率が高くなる累進課税制度のため、何も対策をしなければ手取り額は思ったよりも少なくなってしまいます。そのため、合法的な範囲内で税負担を軽減するための対策を講じることが重要です。

年収2,000万円の場合、所得税率は33%（復興特別所得税含む）に達する可能性があり、住民税10%と合わせると、所得の40%以上が税金として納められることになります。この高額な税負担を軽減するためには、様々な節税対策を検討する必要があります。

所得税のしくみ

所得税は、課税所得金額に応じて税率が決まる累進課税制度です。年収2,000万円の場合、税率33％の適用範囲に入る可能性が高いため、所得控除を最大限に活用することが重要です。

所得金額と税率（平成27年分以降）

課税所得金額	税率	控除額
1,000円 から1,949,000円まで	5%	0円
1,950,000円から3,299,000円まで	10%	97,500円
3,300,000円から6,949,000円まで	20%	427,500円
6,950,000円から8,999,000円まで	23%	636,000円
9,000,000円から17,999,000円まで	33%	1,536,000円
18,000,000円から39,999,000円まで	40%	2,796,000円
40,000,000円以上	45%	4,796,000円

住民税のしくみ

住民税は、前年の所得に対して課税される地方税です。所得割に加えて均等割も存在し、こちらも所得に応じて税額が変わります。

控除を活用した節税

所得税・住民税の計算において、様々な控除を活用することで課税所得を減らし、税負担を軽減できます。代表的な控除として、以下のようなものがあります。

税金対策の重要性

年収2,000万円という高所得帯では、適切な税金対策を行うかどうかで、将来的な資産形成に大きな差が生じます。節税によって生まれた資金を有効活用することで、更なる資産増加を目指すことができます。

不動産投資で節税できる仕組み

不動産投資は、正しく行えば有効な節税対策となり得ます。その仕組みは、主に所得控除と損益通算によって構成されています。

不動産投資による所得控除

不動産投資では、様々な費用を経費として計上し、所得から控除することで課税所得を減らすことができます。主な控除項目は以下の通りです。

減価償却費

建物は時間経過とともに劣化していくため、その価値の減少分を経費として計上できます。これが減価償却費です。建物の種類や構造によって償却期間や償却率が定められています。

木造や軽量鉄骨造のアパートは法定耐用年数22年、鉄筋コンクリート造のマンションは47年と定められています。耐用年数に応じて毎年一定額を経費として計上できるため、長期にわたる節税効果が期待できます。

減価償却費について詳しく知りたい方は「不動産投資の減価償却費を理解しよう！仕組みや計算方法を徹底解説」の記事をご参照ください。

不動産取得にかかる諸費用

不動産取得時には、仲介手数料、登記費用、印紙税、固定資産税・都市計画税の清算金など様々な費用が発生します。これらの費用は、取得費として計上し、減価償却費とは別に経費として処理できます。

特に高額になりやすい仲介手数料を経費にできる点は大きなメリットです。

ローンの金利

不動産投資のためにローンを組んだ場合、金利は経費として計上できます。ローン返済額のうち、元本部分は経費になりませんが、金利部分は経費として認められるため、節税効果を高めることができます。

不動産所得と損益通算

不動産投資によって生じる赤字（不動産所得がマイナスの場合）は、給与所得などの他の所得と相殺（損益通算）できます。これにより、課税対象となる所得全体を圧縮し、税負担を軽減できます。

特に、高所得者であるほど、損益通算による節税効果は大きくなります。 例えば、年収2,000万円のサラリーマンの場合、所得税率は高いため、不動産投資で生じた赤字を損益通算することで、大きな節税効果が期待できます。損益通算で生じた赤字は、翌年以降に繰り越すことも可能です（繰越控除）。

控除の種類と内容

控除の種類	内容
減価償却費	建物の価値の減少分を経費計上
不動産取得費用	仲介手数料、登記費用、印紙税などを経費計上
ローン金利	ローン返済額のうち金利を経費計上

年収2,000万円のサラリーマンが不動産投資で得られるメリット・デメリット

年収2,000万円のサラリーマンにとって、不動産投資は有効な資産形成・運用手段となり得ますが、メリットだけでなくデメリットも存在します。しっかりと理解した上で投資判断を行うことが重要です。

メリット

安定収入の確保

不動産投資は、入居者から毎月家賃収入を得ることができるため、安定した収入源を確保することができます。年収2,000万円であっても、給与収入以外にも安定した収入源を持つことは、将来の生活設計において大きなメリットとなります。特に、将来的な収入減や予期せぬ支出に備えることができます。

資産価値の維持・向上

適切な物件選びと管理を行うことで、不動産は長期的に資産価値を維持、あるいは向上させる可能性があります。インフレ対策としても有効です。 物件の立地や需要、建物の状態などによって資産価値は変動するため、慎重な検討が必要です。

節税効果

不動産投資には様々な税制優遇措置が設けられています。減価償却費やローン金利などを経費として計上することで、所得税や住民税の負担を軽減することができます。年収2,000万円のサラリーマンは高額納税者であるため、節税効果は大きなメリットとなります。

生命保険代わりとしての機能

団体信用生命保険に加入することで、ローン返済中に万が一のことがあっても、残債は保険金で支払われます。これにより、家族に住宅ローンという負債を残すことなく、不動産という資産を残すことができます。

私的年金としての役割

ローン完済後は、家賃収入がそのまま私的年金のような役割を果たします。老後の生活資金を確保する手段として有効です。

デメリット

空室リスク

入居者がいなければ家賃収入を得ることができません。空室期間が長引くと、想定していた収益を確保できず、資金繰りが悪化する可能性があります。

金利変動リスク

変動金利型ローンを利用する場合、金利上昇によって返済額が増加するリスクがあります。返済計画が狂い、最悪の場合、物件を手放さなければならない事態に陥る可能性も考えられます。

災害リスク

地震や火災などの災害によって、物件が損壊するリスクがあります。火災保険や地震保険に加入していても、補償されない損害が発生する可能性もあります。

修繕・管理費用

建物の老朽化に伴う修繕費用や、入居者募集のための広告費、管理会社への委託費用など、様々な費用が発生します。これらの費用を考慮せずに投資を行うと、収益が圧迫される可能性があります。

流動性の低さ

不動産は換金性に乏しい資産です。すぐに現金化したい場合でも、売却までに時間がかかる可能性があります。

不動産投資のメリット・デメリット

メリット	安定収入の確保 資産価値の維持・向上 節税効果 生命保険代わりとしての機能 私的年金としての役割
デメリット	空室リスク 金利変動リスク 災害リスク 修繕・管理費用 流動性の低さ

不動産投資の空室対策について知りたい方は「空室対策で満室経営を実現！すぐに使える効果的な7つの方法」の記事をご参照ください。

年収2,000万円におすすめの不動産投資の種類

高収入の方は、節税効果も期待できる不動産投資が魅力的な選択肢となります。年収2,000万円の方が検討すべき主な不動産投資の種類を、それぞれの特徴やメリット・デメリットを交えて解説します。

区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンションの一室を購入し、賃貸に出す投資方法です。少額から始めやすく、換金性も比較的高いのが特徴です。都心部の人気エリアに投資すれば、高利回りを期待できる可能性もあります。

区分マンション投資のメリット・デメリット

メリット	比較的少額の自己資金で始められる 換金性が高い 管理の手間が少ない
デメリット	空室リスクがある 価格変動リスクがある 大規模修繕積立金などの費用負担がある

一棟アパート・マンション投資

一棟アパート・マンション投資とは、アパートやマンションを一棟丸ごと購入し、複数の部屋を賃貸に出す投資方法です。高利回りを期待できる一方、多額の資金が必要となります。また、経営の知識や管理の手間も大きくなります。

一棟アパート・マンションのメリット・デメリット

メリット	高利回りが期待できる 経営の自由度が高い 資産規模が大きい
デメリット	多額の資金が必要 空室リスクが大きい 管理の手間が大きい

戸建て賃貸投資

戸建て賃貸投資とは、戸建て住宅を購入し、賃貸に出す投資方法です。初期投資額は比較的抑えられますが、利回りは低くなる傾向があります。ファミリー層をターゲットにすることで、長期的な安定収入を狙うことができます。

戸建て賃貸投資のメリット・デメリット

メリット	初期投資額が比較的低い 長期的な入居が見込める 土地の値上がり益も期待できる
デメリット	利回りが低い傾向がある 空室時の収入減が大きい 修繕費用を自分で負担する必要がある

年収2,000万円の税金対策シミュレーション事例

高収入の方にとって、税金対策は重要な課題です。ここでは、年収2,000万円のサラリーマンをモデルケースとして、不動産投資による節税効果をシミュレーションしてみましょう。

ケース1：区分マンション投資

都内新築区分マンション（価格：5,000万円）に投資した場合を想定します。

項目	金額
年収	2,000万円
マンション価格	5,000万円
頭金	1,000万円
ローン金利（固定金利）	1.5%
ローン期間	35年
年間家賃収入	240万円
年間経費（管理費、修繕積立金、固定資産税等）	100万円
減価償却費（建物部分）	100万円

この場合、不動産所得は以下のように計算されます。

240万円（年間家賃収入） – 100万円（年間経費） – 100万円（減価償却費） = 40万円（不動産所得）

注意点

空室リスクや金利上昇リスクなどを考慮し、慎重に投資判断を行う必要があります。

ケース2：一棟アパート投資

地方都市の中古一棟アパート（価格：1億円）に投資した場合を想定します。

項目	金額
年収	2,000万円
アパート価格	1億円
頭金	2,000万円
ローン金利（固定金利）	2.0%
ローン期間	30年
年間家賃収入	1,000万円
年間経費（管理費、修繕積立金、固定資産税等）	200万円
減価償却費（建物部分）	300万円

この場合、不動産所得は以下のように計算されます。

1,000万円（年間家賃収入） – 200万円（年間経費） – 300万円（減価償却費） = 500万円（不動産所得）

ただし、一棟アパート投資は区分マンション投資に比べて空室リスクや修繕費用負担が大きくなる可能性があります。

注意点

入念な市場調査や収支計画の策定が不可欠です。 また、金利変動リスクにも注意が必要です。想定外の金利上昇は、収支計画を大きく狂わせる可能性があります。

不動産投資を活用した節税の仕組みについて知りたい方は「不動産投資で節税できる仕組みとは？節税しやすい人の特徴・注意点も解説」の記事をご参照ください。

年収2,000万円の税金対策まとめ

年収2,000万円を超えると所得税率が高くなり、税負担が大きくなります。本記事では、高所得者の有効な税金対策として不動産投資を取り上げ、その仕組みやメリット・デメリット、投資の種類、注意点などを解説しました。

不動産投資は、減価償却費や諸経費、ローン金利などを活用することで所得控除を受け、節税効果が期待できます。また、損益通算によって給与所得を圧縮することも可能です。ただし、不動産投資にはリスクも伴います。物件選びや資金計画を慎重に行い、不動産会社や税理士などの専門家と相談しながら進めることが成功への鍵となります。この記事内容を参考に、ご自身の状況に合った最適な投資戦略を立てましょう。

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このコラムを書いた人

アデプトマネジメント編集部

【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号

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