離婚時に任意売却を選択すべき？メリット・デメリットを徹底解説

離婚時の住宅ローン問題を抱え、途方に暮れていませんか？この記事では、離婚と住宅ローンの複雑な関係、そして解決策の一つである「任意売却」について詳しく解説します。任意売却の仕組みやメリット・デメリット、競売との違いなどを理解することで、あなたにとって最適な選択ができるようになります。住宅ローン滞納の不安、将来への影響など、様々な悩みを抱える方にとって、この記事が解決の糸口となるでしょう。

最終的には専門家への相談が必要ですが、まずはこの記事で基本的な知識を身につけ、状況に応じた適切な行動を選択するための判断材料として役立ててください。

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離婚と住宅ローン問題

離婚は人生における大きな転換期であり、様々な問題に直面します。中でも、住宅ローンを抱えている夫婦にとっては、住宅ローンの取り扱いが大きな課題となります。住宅は高額な資産であると同時に、生活の基盤となる重要な要素であるため、離婚協議において慎重な検討が必要です。

離婚時の住宅ローン問題とは

離婚時の住宅ローン問題とは、夫婦共有財産である住宅にローンが残っている場合、そのローンをどのように処理していくかという問題です。住宅ローンは、夫婦どちらか一方、あるいは連帯債務で組まれている場合がほとんどです。

離婚後も住宅に住み続けるのか、売却するのか、どちらの場合でも住宅ローンの支払いを継続または完済する必要があるため、将来設計を踏まえた上で解決策を見出す必要があります。

住宅ローンの種類と離婚時の対応

住宅ローンには様々な種類があり、離婚時の対応もそれぞれ異なります。主な住宅ローンの種類と離婚時の対応について、以下にまとめました。

住宅ローンの種類と離婚時の対応

ローンの種類	離婚時の対応
連帯債務	夫婦双方が債務者となるため、離婚後も双方が返済義務を負います。どちらか一方が支払いを滞納した場合、もう一方にも請求がいく可能性があります。離婚時にどちらがローンを支払うのか、あるいは住宅を売却するのかなどを明確に決めておく必要があります。
単独債務	債務者となっている一方のみが返済義務を負います。離婚後も債務者はローンを返済し続ける必要があります。ただし、住宅が共有財産である場合は、財産分与の対象となります。
保証会社付き	多くの住宅ローンには保証会社が付いています。債務者が返済不能になった場合、保証会社が代わりに残債を支払います。その後、保証会社は債務者に対して求償権を行使します。

住宅ローンの金利について知りたい方は「マイナス金利解除で住宅ローンや生活に受ける影響や注意点を徹底解説」の記事をご参照ください。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンなどの借入金が残っている不動産を、債権者（金融機関など）の同意を得て売却する手続きのことです。住宅ローンの返済が困難になった場合、競売にかけられる前に、所有者の意思で売却することで、より有利な条件で売却できる可能性があります。

任意売却の仕組み

住宅ローンの返済が滞り、売却代金でローンを完済できない場合、債権者の同意なしに売却することはできません。任意売却では、債権者と交渉し、売却代金がローン残高に満たない場合でも売却を許可してもらうことで、競売による強制的な売却を回避することができます。

離婚時に任意売却を選択するメリット・デメリットについて以下で解説します。

離婚時の任意売却のメリット

離婚時の任意売却には、主に以下のメリットがあります。

離婚後の生活再建をスムーズに進められる

住宅ローン問題を早期に解決することで、離婚後の生活再建をスムーズに進められます。競売と異なり、売却価格や引越し時期などを債権者と交渉できるため、より柔軟な対応が可能です。

共有財産である住宅を公平に処分できる

住宅は夫婦共有財産である場合が多く、任意売却によって売却価格を夫婦で分配し、公平な財産分与を実現できます。任意売却であれば、市場に近い価格での売却を目指せるため、双方にとって納得のいく結果を得られる可能性が高まります。

離婚協議がスムーズに進む可能性がある

住宅ローン問題が解決することで、離婚協議における大きな争点の一つが解消されます。精神的な負担が軽減され、より建設的な話し合いを進められる可能性が高まります。円満な離婚を目指す上でも、任意売却は有効な手段と言えるでしょう。

離婚時の任意売却のデメリット

離婚時の任意売却には、メリットだけでなくデメリットも存在します。以下に主なデメリットを挙げます。

売却価格によっては残債が発生する

任意売却は市場価格に近い価格での売却を目指せますが、必ずしも住宅ローンの残債を全て完済できるとは限りません。売却価格が住宅ローン残高を下回った場合、残債が発生し、それを返済する義務が生じます。残債の返済計画についても、債権者としっかりと交渉する必要があります。

将来の住宅ローン利用に影響する可能性

任意売却を行うと、信用情報機関に事故情報として登録されるため、将来の住宅ローン利用やクレジットカードの審査に影響する可能性があります。国税庁の情報も参考に、影響の程度や期間について理解しておくことが重要です。

精神的な負担がかかる

任意売却は、債権者との交渉や手続きなど、複雑なプロセスを伴います。精神的な負担がかかる場合もあるため、専門家のサポートを受けることが重要です。弁護士や不動産会社などに相談することで、手続きをスムーズに進め、負担を軽減できるでしょう。

離婚時に任意売却を選択した場合のメリット・デメリットを表にまとめると以下のようになります。

項目	メリット	デメリット
経済的側面	共有財産の公平な分配、引っ越し費用捻出の可能性	残債発生の可能性、将来のローン利用への影響
精神的側面	離婚協議の円滑化、生活再建のスムーズ化	手続きにおける精神的負担

任意売却の流れについて詳しく知りたい方は「任意売却の流れを徹底解説！手続きの全ステップをサポート」の記事をご参照ください。

任意売却と競売の違い

任意売却と競売はどちらも住宅ローンなどの債務を返済できない場合に、不動産を売却する方法ですが、手続きや費用、期間などに大きな違いがあります。それぞれの違いを理解することで、自身にとって最適な方法を選択することが重要です。

売却価格

任意売却では、不動産会社を通じて一般市場で売却活動を行うため、市場価格に近い価格での売却が期待できます。一方、競売は強制的な売却であるため、市場価格よりも低い価格で落札されることが多いです。これは、買い手側がリスクを考慮して低い価格で入札する傾向があるためです。

費用

任意売却では、仲介手数料や抵当権抹消費用などの費用がかかります。競売では、執行費用や公告費用などがかかります。費用の負担については、それぞれの状況によって異なりますが、一般的には任意売却の方が費用負担が軽いことが多いです。

期間

任意売却は、債権者との交渉や売却活動に数ヶ月から1年程度かかる場合があります。競売は、裁判所の手続きが必要となるため、6ヶ月から1年程度かかることが多いです。任意売却の方が、売却価格や条件などを自由に設定できるため、早期に売却できる可能性がありますが、債権者との交渉が難航する場合は、長期化する可能性もあります。

任意売却と競売の手続きの流れ

項目	任意売却	競売
主体	債務者（売主）	裁判所
手続き	債権者と交渉し、合意を得て売却	裁判所による強制的な売却
売却活動	不動産会社を通じて行う	裁判所が指定した不動産会社が行う

任意売却と競売の違いについて知りたい方は「任意売却と競売の違いを分かりやすく解説！住宅ローン滞納でお困りの方へ」の記事をご参照ください。

離婚時に任意売却を選択すべきケース

離婚において、住宅ローンの残る自宅をどうするかは大きな問題です。共有財産である住宅を売却し、住宅ローンを完済できれば理想的ですが、必ずしも売却額がローン残高を上回るとは限りません。このような状況下で、任意売却は有効な選択肢となる場合があります。ここでは、離婚時に任意売却を選択すべきケースを具体的に解説します。

住宅ローンが払えなくなった場合

離婚によって世帯収入が減少し、住宅ローンの返済が困難になるケースは少なくありません。住宅ローンを滞納すると、最終的には競売にかけられてしまいます。

このような事態を避けるため、住宅ローンの返済が困難になった場合は、早期に任意売却を検討することが重要です。

離婚協議で合意できない場合

離婚協議において、住宅の処分方法で合意に至らない場合も、任意売却が解決策となることがあります。特に、どちらか一方が住宅に居住し続けたいと考えているものの、住宅ローンを単独で返済できない場合は、任意売却によって住宅を売却し、売却益を分配することで、公平な解決を図ることができます。

離婚協議における住宅の処分は、双方の合意が不可欠です。任意売却を選択することで、客観的な市場価格に基づいた売却が可能となり、合意形成を促進できる場合があります。

早期に解決したい場合

離婚問題は、長期化すると精神的・経済的な負担が大きくなります。住宅ローンが残っている場合は、その負担はさらに増大します。任意売却は、競売に比べて手続きが早く、早期に問題を解決できる可能性があります。早期に解決することで、新たな生活へのスタートをスムーズに切ることができます。

離婚時の任意売却の手順

離婚に伴う任意売却は、複数の関係者との調整が必要となる複雑な手続きです。スムーズに進めるためには、以下の手順を踏むことが重要です。

専門家への相談

任意売却は専門的な知識が必要となるため、まずは弁護士や司法書士、不動産会社などの専門家に相談しましょう。専門家は、債権者との交渉や売却活動、各種手続きなどを代行してくれます。

離婚問題に強い専門家を選ぶことが、よりスムーズな解決につながります。

債権者との交渉

専門家が選定されたら、債権者（主に住宅ローンの貸主）との交渉が始まります。任意売却では、債権者の同意を得ることが不可欠です。 専門家は、債務者の状況や売却価格の見込みなどを説明し、任意売却への同意を求めます。債権者との交渉は、専門家に任せることで、精神的な負担を軽減できます。

売買契約

債権者から任意売却の同意が得られたら、買主を探し、売買契約を締結します。売買契約は、通常の不動産売買と同様の手続きで行われます。

売買価格や引渡し時期、物件の状態など、重要な事項が記載されているため、内容をよく確認することが重要です。

物件の引渡し

売買契約が締結されたら、残代金の支払い、抵当権の抹消などの手続きを経て、物件の引渡しが行われます。引渡し完了後、任意売却の手続きはすべて終了となります。 引渡し前に、物件の状態を確認し、問題がなければ鍵の引渡しを行いましょう。

離婚時の任意売却のメリット・デメリットまとめ

離婚時に住宅ローンが残っている場合、任意売却は有効な選択肢の一つです。住宅ローンが払えなくなった場合や離婚協議が難航している場合など、状況に応じて任意売却を選択することで、離婚後の生活再建をスムーズに進められる可能性があります。ただし、信用情報に傷がつく、残債が残る可能性があるといったデメリットも存在します。

そのため、任意売却のメリット・デメリットを理解し、専門家である弁護士や不動産会社に相談しながら慎重に進めることが重要です。競売と比較検討し、自身にとって最適な方法を選択しましょう。将来の生活設計を見据え、後悔のない選択をするために、まずは専門家への相談をおすすめします。

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このコラムを書いた人

アデプトマネジメント編集部

【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号

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