共同担保とは？不動産投資で必要になるケースとメリット・デメリット

「共同担保」とは何か、不動産投資で必要になるケースについて、分かりやすく解説します。この記事を読めば、複数の不動産を担保に入れたり、親族が連帯保証人になる場合など、具体的なケースにおける共同担保の仕組みを理解できます。さらに、共同担保を設定するメリット・デメリット、注意点も詳しく説明することで、不動産投資における資金調達の際に、適切な判断ができるよう導きます。

これらのメリット・デメリットを理解し、専門家への相談や契約内容の確認の重要性についても把握することで、安全かつ効果的な不動産投資を実現するための知識を身につけることができます。

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共同担保とは

共同担保とは、複数の不動産や権利をまとめて一つの債務の担保とすることです。一つの債務に対して複数の担保を提供することで、債権者はより確実に債権を回収できるようになります。逆に債務者にとっては、より多くの融資を受けられたり、低金利で融資を受けられたりする可能性があります。

ただし、債務不履行となった場合は、提供した全ての担保がリスクに晒されるため注意が必要です。

共同担保の定義

共同担保とは、複数の財産を一つの債務の担保とすることを指します。つまり、債務者が債務を履行できない場合、債権者は担保となっている全ての財産から債権を回収することができます。これにより、債権者はより確実に債権を回収できるようになり、債務者にとっては融資を受けやすくなるメリットがあります。

共同担保の種類

共同担保には、主に抵当権と根抵当権の2種類があります。それぞれの特徴を理解することが重要です。

抵当権における共同担保

抵当権における共同担保は、一つの債務に対して複数の不動産に抵当権を設定するものです。この場合、債務不履行が発生すると、債権者は担保となっている全ての不動産から債権を回収することができます。

例えば、住宅ローンと事業資金のローンを同時に借り入れ、住宅と事業用不動産を共同担保とするケースなどが考えられます。

根抵当権における共同担保

根抵当権における共同担保は、複数の不動産に一つの根抵当権を設定し、極度額の範囲内で将来発生する不特定の債務を担保とするものです。極度額とは、担保権の実行によって弁済を受けられる債権の最高額のことです。

この場合、債務者が複数のローンを組む際、それぞれに抵当権を設定する必要がなく、手続きが簡略化されます。

共同担保の種類と担保とする債務、特徴

種類	担保とする債務	特徴
抵当権	特定の債務	一つの債務に対して複数の不動産を担保にできる
根抵当権	将来発生する不特定の債務（極度額の範囲内）	複数の債務を一つの根抵当権で担保にできる

不動産投資で共同担保が必要になるケースとは

不動産投資において、共同担保が必要となるケースはいくつかあります。主なケースは以下の通りです。

複数の不動産を担保にする場合

複数の不動産を所有している場合、それらをまとめて共同担保とすることで、より高額な融資を受けられる可能性があります。例えば、既に所有しているマンションと新たに購入するアパートを共同担保にすることで、アパート購入資金をより多く借り入れることができるかもしれません。これは、金融機関にとっては担保価値が向上し、貸し倒れリスクが軽減されるためです。

複数の不動産を共同担保とする場合、いずれかの不動産のローンが滞納すると、他の不動産も差し押さえられるリスクがあるため注意が必要です。

親族が連帯保証人になる場合

不動産投資ローンを組む際、親族が連帯保証人になるケースがあります。この場合、親族が所有する不動産を共同担保とすることで、金融機関は融資を実行しやすくなります。特に、投資家の属性が低い場合（例えば、年収が低い、勤続年数が短いなど）には、親族の不動産を共同担保とすることで、融資審査が通りやすくなる可能性が高まります。

親族が連帯保証人となり、その不動産を共同担保とする場合、投資家のローンが滞納すると、親族の不動産も差し押さえられるリスクがあることを十分に理解しておく必要があります。

法人と代表者が共同で債務を負う場合

法人で不動産投資を行う場合、代表者個人が連帯保証人となり、代表者所有の不動産を共同担保とするケースがあります。これは、法人単独での信用力では融資が難しい場合に、代表者個人の信用力を加味することで、融資を受けやすくするためです。

代表者個人が連帯保証人となり、その不動産を共同担保とする場合、法人のローンが滞納すると、代表者個人の不動産も差し押さえられるリスクがあるため、注意が必要です。

上記のケースを表にまとめると以下のようになります。

ケース	説明	リスク
複数の不動産を担保にする	複数の不動産をまとめて担保にすることで、高額融資を受けやすくなる。	いずれかの不動産のローン滞納で、他の不動産も差し押さえられる可能性がある。
親族が連帯保証人になる	親族の不動産を共同担保にすることで、投資家の属性が低い場合でも融資を受けやすくなる。	投資家のローン滞納で、親族の不動産が差し押さえられる可能性があり、親族関係悪化の恐れもある。
法人と代表者が共同債務を負う	代表者個人が連帯保証人となり、代表者所有の不動産を共同担保とすることで、法人単独では難しい融資を受けやすくなる。	法人のローン滞納で、代表者個人の不動産が差し押さえられる可能性がある。

共同担保のメリット

共同担保を設定することには、主に以下のメリットがあります。

より多くの融資を受けられる可能性

単一の不動産を担保とするよりも、複数の不動産を共同担保とすることで、金融機関は担保価値を高く評価し、より多くの融資を実行してくれる可能性が高まります。これは、万が一返済が滞った場合に、複数の不動産から回収できるためです。

より多くの融資を受けることでより高額な物件への投資が可能になり、投資の幅が広がります。

低金利で融資を受けられる可能性

共同担保とすることで、金融機関にとって貸し倒れリスクが軽減されます。このため、融資の条件が有利になり、低金利で融資を受けられる可能性があります。

金利が低くなれば、返済総額を抑えることができ、投資効率の向上に繋がります。

事業拡大の促進

共同担保によってより多くの資金調達が可能になることで、新たな不動産投資へのチャレンジや事業拡大をスムーズに進めることができます。複数の物件を同時に購入したり、大規模なリノベーションを行うことも可能になります。

共同担保のメリットと内容

メリット	内容
融資額の増加	担保価値の向上により、より多くの融資を受けられる可能性があります。
低金利の可能性	貸し倒れリスクの軽減により、金利が低くなる可能性があります。
事業拡大の促進	資金調達力の向上により、事業拡大をスムーズに進めやすくなります。

年収別の不動産投資戦略について知りたい方は「年収別！最適な不動産投資戦略｜あなたに合った投資プランを見つけよう」の記事をご参照ください。

共同担保のデメリット

共同担保を設定することには、メリットだけでなくデメリットも存在します。十分に理解した上で利用を検討する必要があります。

他の不動産もリスクに晒される

共同担保の最大のデメリットは、一つの融資が返済できなくなった場合、担保に設定した全ての不動産がリスクに晒される点です。例えば、3つの不動産を共同担保に設定して融資を受け、そのうち1つの不動産の収益が悪化して返済が滞った場合、他の2つの不動産も競売にかけられる可能性があります。

たとえ他の不動産の収益が安定していても、一つの不動産の返済が滞っただけで全ての不動産を失うリスクがあるため、慎重に検討する必要があります。

連帯保証人の負担が大きい

親族などが連帯保証人となる場合、債務者と同じ責任を負うことになります。債務者が返済できなくなった場合、連帯保証人に請求がいくため、大きな負担となります。これは親族関係に亀裂を生じさせる可能性もあるため、十分に話し合った上で決定する必要があります。

担保価値の低下

複数の不動産を共同担保とする場合、個々の不動産の担保評価額が低くなる可能性があります。金融機関は、共同担保全体で債権回収が可能かどうかを評価するため、個々の不動産の評価額は単独で担保とする場合よりも低くなる傾向があります。

そのため、将来、個別の不動産を売却したり、別の融資を受けようとする際に、不利になる可能性があります。

資金調達の柔軟性が低下する

共同担保に設定した不動産は、他の融資の担保として利用することが難しくなります。既に共同担保として設定されているため、新たな融資を受ける際の担保としては使いにくいからです。そのため、将来的な資金調達の柔軟性が低下する可能性があります。

例えば、事業拡大のために新たな融資を受けたいと思っても、共同担保となっている不動産を自由に活用できないため、資金調達が難航する可能性があります。

複雑な手続きと費用

共同担保の設定には、単独の担保設定よりも複雑な手続きが必要となります。複数の不動産を評価し、それぞれに抵当権を設定する必要があるため、時間と費用がかかります。また、専門家（司法書士など）への相談や書類作成費用なども必要となるため、事前に費用を確認しておくことが重要です。

共同担保のデメリットと内容

デメリット	内容
他の不動産もリスクに晒される	一つの融資の返済が滞ると、共同担保に設定された全ての不動産が競売にかけられる可能性があります。
連帯保証人の負担が大きい	連帯保証人は債務者と同じ責任を負うため、債務者が返済できなくなった場合、大きな負担を強いられます。
担保価値の低下	共同担保とすることで、個々の不動産の担保評価額が低くなる可能性があります。
資金調達の柔軟性が低下する	共同担保に設定した不動産は、他の融資の担保として利用しにくくなります。
複雑な手続きと費用	共同担保の設定には、単独の担保設定よりも複雑な手続きと費用が必要となります。

共同担保を設定する際の注意点

共同担保を設定する際には、メリットだけでなくデメリットやリスクも十分に理解した上で慎重に検討する必要があります。思わぬトラブルを避けるためにも、以下の注意点に留意しましょう。

専門家への相談

共同担保は複雑な契約となる場合が多いため、専門家への相談が不可欠です。弁護士や税理士、不動産コンサルタントなどの専門家に相談することで、自身にとって最適な方法を選択し、リスクを最小限に抑えることができます。

抵当権抹消に関する手続き

ローン完済後は、抵当権の抹消手続きを行う必要があります。この手続きには、登録免許税などの費用が発生します。また、金融機関によっては、抵当権抹消の手続きを代行してくれる場合もあります。事前に確認しておきましょう。

他の担保・保証との関係

共同担保以外に、保証会社による保証や他の担保が付いている場合は、それらとの関係性を理解しておく必要があります。例えば、保証会社による保証が付いている場合、債務不履行時にはまず保証会社が債務を弁済し、その後、保証会社が共同担保者に求償する可能性があります。

それぞれの責任範囲や負担割合を明確にしておくことが重要です。

将来のライフプランへの影響

共同担保を設定することで、将来のライフプランに影響が出る可能性があります。例えば、担保物件を売却したい場合、共同担保者の同意が必要となるケースがあります。また、新たなローンを組む際にも、共同担保が影響する可能性があります。

将来のライフプランを考慮し、共同担保設定のメリット・デメリットを慎重に比較検討しましょう。

これから不動産投資をご検討中の方は「不動産投資の始め方｜副業で資産形成を実現する手順」の記事をご参照ください。

不動産投資で共同担保が必要になるケースまとめ

共同担保とは、複数の不動産や人が一つの債務に対して担保を提供することです。不動産投資では、より多くの融資を受けたい場合や、親族が連帯保証人となる場合などに利用されます。メリットとしては、融資額の増加や金利の低下が期待できる点が挙げられます。しかし、デメリットとして、一つの不動産の債務不履行が他の不動産にも影響を及ぼすリスクや、連帯保証人の負担が大きくなる可能性があることを理解しておく必要があります。

共同担保を設定する際は、弁護士や税理士、司法書士などの専門家に相談し、契約内容をしっかりと確認することが重要です。メリット・デメリットを理解した上で、自身のリスク許容度を踏まえて慎重に検討しましょう。

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このコラムを書いた人

アデプトマネジメント編集部

【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号

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