不動産を始めとした固定資産の売却は、業者でない限りそう何度も行われるものではありません。そのため、実際に不動産の売買を行うことになった場合、初めてで右も左も分からないという方も多いでしょう。
不動産の売買では、不動産媒介契約を結ぶのが一般的です。では、不動産媒介契約とは何なのでしょうか。ここでは、不動産媒介契約とは何か、それぞれの契約方法のメリットデメリット、不動産媒介契約の注意点などを解説していきます。
不動産媒介契約とは
不動産売却取引における「不動産媒介契約」とは、不動産の所有者が不動産会社に売却の仲介役を依頼する際に結ぶ契約をいいます。
この契約を結ぶことによって、売却活動の条件や報酬金額などを書面で明らかにできるため、所有者と不動産会社双方で契約に対する共通認識を持つことが可能です。仲介を依頼した際に起こりがちな認識の食い違いを防ぎ、安全な取引を行えます。
この不動産媒介契約には3つの形態があり、それぞれの契約方法は以下の通りです。
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
- 一般媒介契約
これらの取引内容は宅地建物取引法で規定されており、それぞれに特徴が存在します。詳しく紹介するので、ご覧ください。
専任媒介契約
「専任媒介契約」は、契約できる不動産会社が1社のみに限られます。契約期間中に、自分で直接売買を行う「自己発見取引」も可能です。しかし、自己発見取引が成立した場合でも、不動産会社に対する仲介手数料が発生するので注意しましょう。
また、専任媒介契約の契約期間は、3ヶ月以内と宅地建物取引法に定められており、不動産会社は2週間に1回の報告義務を入れるという制限があります。
その他、専任媒介契約では、「レインズ」という国土交通省が運営する不動産情報のネットワークシステムに登録する義務があるなども大きな特徴です。
専属専任媒介契約
「専属専任媒介契約」では、上記の専任媒介契約と同じく、契約できる不動産会社が1社に限られます。ただし、専任媒介取引のように、自己発見取引を行うことはできないので注意が必要です。
また、有効な契約期間は専任媒介契約と同じく3ヶ月以内ですが、不動産会社の報告義務は 1週間に1回と頻度が多くなるのが特徴です。その他、レインズへの登録義務もあります。
不動産の所在場所などから、売りにくいことが想定される場合によく利用される方法です。
一般媒介契約
「一般媒介契約」は、上記2つの契約方法と異なり、2社以上の不動産会社に同時に仲介を依頼できるのが最大の特徴です。専任媒介契約のように自己発見取引を行うことも可能ですが、一般媒介契約で自己発見取引を行った場合は仲介手数料が必要ありません。
契約期間は特に法律で定められているわけではないのですが、不動産会社側が提示する条件によって3ヶ月となるのが一般的です。その間、不動産会社の報告義務はありません。売主側のレインズへの登録義務もないので、3つの中で縛りが少ない契約であるといえます。
また、一般媒介契約には「明示型」、「非明示型」の2種類が存在し、前者は複数業者に依頼することを報告する必要があり、後者はその必要はありません。不動産会社によって明示型と非明示型のどちらに該当するかは異なるため、確認しておくと良いでしょう。
それぞれの契約方法のメリットデメリット
3つの契約方法の形態について解説しましたが、所有している不動産の所在場所、種類、状態、売主側が不動産を売却するうえで優先したい条件などによって、適している契約方法は変わってきます。
それぞれの契約方法でメリットデメリットが異なるので、自分の条件などに合わせて契約方法を選ぶと良いでしょう。ここでは、各契約方法のメリットデメリットについて解説していきます。
専任媒介契約
専任媒介契約は、「自分で買主を見つけられる可能性がある」、「とにかく早く不動産を売却したい」、「不動産が人気のエリアにはない」などの条件に当てはまる人におすすめです。
専任媒介契約のメリットは3つ、反対にデメリットは2つ挙げられます。それぞれ詳しく解説していくので見ていきましょう。
メリット
1つ目のメリットは、自己発見取引ができるという点です。仲介手数料はかかってしまいますが、自分で取引相手を見つけられる可能性がある場合は、こちらの契約方法を検討した方が安心でしょう。
2つ目は、買主が見つかるのが比較的早いことです。1社のみと契約を結ぶことによって、不動産会社も競合他社に契約を取られる心配がなく、やる気を持って売却活動に取り組んでくれる可能性が高くなります。
3つ目は、不動産会社と連絡が取りやすい点です。複数社と契約した場合には、いくつものやりとりを同時並行で行うという手間が発生するため、その手間を省きたい場合は1社のみと取引を行う専任媒介契約がおすすめできます。さらに、不動産会社から販売状況報告を行ってくれるため、自ら問い合わせる手間もありません。
デメリット
専任媒介契約のデメリットは主に、「1社の営業担当者に売却活動の明暗が左右される」、「囲い込みの恐れがある」という2点です。
自己発見取引が成立しない限り、売却活動は1社の営業担当1人に任されることになります。経験豊富で優秀な担当者であれば円滑に売却ができますが、そうでない場合はせっかく1社に絞って契約したのに思ったように買主が見つからないという場合もあるでしょう。
そして、売主買主両方から仲介手数料を得るために、意図的に物件を他の業者に紹介しない行為を「囲い込み」といいます。専任媒介契約では、この囲い込みをされる可能性があるというのもデメリットです。
専属専任媒介契約
専属専任契約は、「物件が都心部など人気エリアから離れている」、「不動産を相場よりも高い価額で売却したい」という方に向いています。
そんな専属専任媒介契約のメリットは3つ、デメリットは2つあるので、専属専任媒介契約をお考えの方は、参考にしてみてください。
メリット
専属専任媒介契約のメリットは専任媒介契約と同様で、不動産会社の積極性が高く比較的買主が見つかるのが早い、不動産会社と連絡を取りやすいという2点があります。
3つ目は、不動産会社独自のサービスや保証が受けられるという点です。専属専任媒介契約を選択した場合、売却活動を完全に1社に一任する分、特典として受けられるサービスや保証がある場合が多くなっています。
具体的な保証の例としては、一定期間までに不動産の買主が見つからなければ、そのまま不動産会社が物件を買い取ってくれる「買い取り保証」などです。
デメリット
専属専任媒介契約のデメリット1つ目は、やる気のない不動産会社を選んでしまうと大変という点です。基本的に、専属専任媒介契約を結ぶと不動産会社はやる気を持って売却活動に取り組んでくれます。
しかし、中には自己発見取引が成立したり、他の会社に任せられる心配がないことから胡座をかいて、安い仲介手数料で顧客を呼び込みあまり積極的に動いてくれない会社も存在するのです。
1社としか契約ができない専属専任媒介契約では、会社選びは特に慎重に行う必要があります。
また、専任媒介契約と同じく囲い込みの恐れもあるため、思ったように買手が見つからない可能性があるというのが2つ目のデメリットです。
一般媒介契約
一般媒介契約は、「都市部などの人気エリアの物件を売りたい」、「複数の不動産会社と並行して連絡するのが苦でない」、「レインズへの登録を避けたい」といった条件に当てはまる人におすすめです。
一般媒介契約から専任媒介契約・専属専任媒介契約への切り替えは比較的簡単ですので、迷っている場合はひとまず一般媒介契約を選択するのも良いでしょう。
ここでは、そんな一般媒介契約のメリットデメリットを、それぞれ3つずつ解説していきます。
メリット
一般媒介契約の1つ目のメリットは、人気物件は好条件で売却できるということです。複数の会社を通して幅広く買主を探せるため、競争の原理が働き、より良い条件の購入希望者を吟味できます。
2つ目のメリットは、会社選びを失敗しにくい点です。専任媒介契約や専属専任媒介契約では囲い込みをされるリスクがありますが、複数会社に登録できる一般媒介契約であれば、そのリスクを軽減できます。
また、レインズの登録が必要ないというのが3つ目のメリットです。レインズに登録すれば、無条件に不特定多数の人に物件情報や自身の情報が公開されてしまいます。周囲の人に不動産売却を行っているのを知られたくないという人は、一般媒介契約がおすすめです。
デメリット
複数の会社と契約できる一般媒介契約では、他の会社で取引が成立してしまうと仲介手数料の発生がしないことから、積極的に動いてもらえない可能性があるというのがデメリットです。特に、明示型の場合に起こりやすい事例となっています。複数の会社を比較してやる気のある会社を選べば、大きなデメリットにはならないでしょう。
2つ目のデメリットは、販売活動の計画が立てにくいことです。一般媒介契約では不動産会社に報告義務がないため、こちらから連絡しないとリアルタイムの情報が分からず、価格の見直しなどが行いにくくなります。
3つ目は、不動産会社独自のサービスや保証が受けられないという点です。買い取り保証やハウスクリーニング、ホームステージングといった専任媒介契約・専属専任媒介契約であれば受けられたサービス・保証を受けられないケースが多くなります。
不動産媒介契約を結ぶときの注意点
不動産売却を行う際は不動産媒介契約を結ぶのがおすすめですが、契約の選び方に失敗してしまうと、思うような効果が得られない可能性があります。
そのため、物件の条件などによって、3つの不動産媒介契約から適切な契約方法を選ばなければいけません。この見出しでは、不動産媒介契約を結ぶときに気を付けるべき注意点を紹介します。
売却期間を考慮する
不動産媒介契約を結ぶ際は、「いつまでに不動産を売却したいのか」という売却期間をあらかじめ定めておきましょう。売却期間によって、3つの中から選ぶべき媒介契約の種類が変わってきます。
一般的に、売却を急ぐ順に専属専任媒介契約＞専任媒介契約＞一般媒介契約が良いとされているため、売却期間に合わせて選びましょう。
また、1ヶ月以内の短期間で売却したいのであれば、媒介契約よりも買い取りを考えた方が良い場合が多い傾向です。短期間での売却なら、買い取りも合わせて検討してみてください。
不動産の特徴によって契約方法を変える
売却期間以外にも、媒介契約を結ぶ上では不動産の特徴を把握しておくことが重要です。具体的には、立地や状態、性質などが挙げられます。これらの特徴によって、不動産の売りやすさは大きく変わるので、事前にチェックしておきましょう。
売りにくい不動産なのに競争性のある一般媒介契約を結べば、いつまでも買主が見つからないという事態になりかねません。反対に、売りやすい不動産に対して専任媒介契約・専属専任媒介契約を結べば、より良い条件の購入希望者を見つける可能性を狭めてしまう可能性があるため、条件に合わせて契約方法を検討してください。
契約方法ごとの注意点
3つの契約方法でそれぞれにメリットデメリットが存在するように、契約方法によって締結する際の注意点も異なります。実際に不動産会社を選ぶときの判断基準にもなりますので、自分の不動産と注意点を照らし合わせながら選ぶと良いでしょう。
注意点は、「専任媒介契約・専属専任媒介契約」と「一般媒介契約」に分けて紹介していきます。
専任媒介契約・専属専任媒介契約
専任媒介契約・専属専任媒介契約は不動産会社を1社に絞り込まなければならないため、会社を選ぶ際の注意点がほとんどです。しっかりと複数の会社を比較した上で選ぶだけでなく、契約締結後であっても希望に合わないなどの違和感を感じたら中途解約も視野に入れましょう。
不動産会社の得意分野をチェックしておく
不動産会社によって得意とする不動産の分野は変わってきます。一戸建て、マンション、テナントなど、不動産によって特徴はさまざまです。得意分野ではない物件を任せてしまっては、悪徳な業者でなくても売却活動は滞ってしまいます。
事前に自分の不動産の特徴をしっかり整理したうえで、条件に合った不動産会社を選びましょう。不動産会社によっては得意分野がサイトに明記されている場合もありますし、直接問い合わせれば答えてもらえることがほとんどです。
営業担当者の対応を確認
専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、取引が円滑に好条件で進むかどうかは営業担当者の腕にかかっているといっても過言ではありません。「サイトなどで調べた会社自体の印象は良かったのに営業担当者の対応が好ましくない」というケースも見られます。
知識と経験が豊富か、レスポンスが早いか、こちらが提示した希望をしっかりと聞いてくれているかなどを意識しながら優秀な担当者を見つけましょう。
基本的には不動産の査定に来た人が営業担当者となりますので、査定のときに信頼できるかをしっかり判断し、できれば複数社を比較すると良いです。
囲い込みに注意
専任媒介契約・専属専任媒介契約のデメリットにも挙げましたが、「囲い込み」には十分注意する必要があります。囲い込みは、不動産会社が自社の利益を優先した場合に起こるため、会社選びの段階で信頼できる会社かを判断しておきましょう。
「条件が悪い不動産ではないのに内覧希望者がほとんどこない」という場合は囲い込みの可能性が高いため、中途解約も視野に入れながら不動産会社に問い合わせてみてください。
一般媒介契約
一般媒介契約は不動産会社を選ぶ段階である程度自由度が高いため、注意すべき点は契約締結時よりも売却活動の過程にあります。複数の不動産会社とやりとりをしていくうえで、情報整理や進捗状況の管理はとても大切です。
中でも、以下の2項目が重要になってきますので、注意しましょう。
内見の日程や時間を調整する
自分が現在住んでいる物件を売却する場合や内見に立ち合いたい場合は、内見の日程や時間をそれぞれの不動産会社と共有しましょう。
一斉に買主を募集することになるので、しっかりと情報管理をしなければトラブルにつながりかねません。せっかく内見に来たのに売主が内見できる状態ではなかった、もしくは別の購入希望者と重なってしまったとなれば、当然買主からの印象も悪いです。
また、時間帯によって日差しの差し込み方も変わり、内観の良さも違って見えますから、より物件を魅せるためには時間帯なども考慮してみてください。
広告のアピールポイントをしっかり伝達
不動産会社の広告に物件情報を掲載してもらうのであれば、アピールポイントは事前に担当者に伝えましょう。物件の問い合わせの数を増やすには、広告の内容にも力を入れるべきです。
外観・写真・間取りといったプロ目線の情報からでも不動産の魅力は伝わりますが、購入希望者にとって、実際に物件を所有している人の生の声は非常に参考になります。場合によっては、不動産会社の強みに合わせてそれぞれでアピールポイントを変えていくのも良いでしょう。
まとめ
不動産売却では、不動産媒介契約を結ぶのが一般的です。不動産媒介契約には主に3つの種類があり、それぞれの契約方法によって大きく特徴が変わります。
専任媒介契約では、契約できる不動産会社が1社のみ、契約期間は3ヶ月以内、2週間に1回の報告義務があるといった点が特徴です。
専属専任媒介契約では、契約できる不動産会社は1社、契約期間は3ヶ月以内、1週間に1回の報告義務となっており、報告義務の頻度が多くなります。
一般媒介契約は1番制限が緩く、2社以上との複数契約も可能です。契約期間の縛りや不動産会社の報告義務はありません。レインズへの登録義務がないのも特徴的です。
不動産媒介契約にはそれぞれメリットデメリットがあり、不動産の特徴などに合わせて選ぶ必要があります。しかし、不動産の売買に慣れていないとどの契約方法を選べば良いのか分からないという方も多いでしょう。
どの不動産会社を選べば良いのか分からない、媒介契約の種類で悩んでいるという人は、ぜひぜひアデプトマネジメントにお気軽にご相談ください。
このコラムを書いた人
アデプトマネジメント編集部
【宅地建物取引業】大阪府知事（2）第59728号
【賃貸住宅管理業】国土交通大臣（1）第002807号